中国物业管理三十年发展回顾

今年是中国物业管理服务行业开创发展30周年。回首物业管理服务行业走过的30年历程，有艰辛，有快乐;有理想，有抱负;有感慨，更有遗憾。

1992年深圳首创“综合一体化管理模式”的一炮打响，1996年建设部大庆会议的召开，给力物业管理服务行业，使物业管理服务企业如雨后春笋般在全国如火如荼地发展起来。

想当年，深圳物业管理“第一标”(也是中国物业管理第一标)的敲响，中国物业管理服务行业的有识之士是何等的振奋，何等的激情，何等的豪迈。每天行业内都有新的创举，“首问负责制”、“24小时不间断服务”、“零干扰服务”、“一站式服务”、“酒店式服务”、“金钥匙服务”等等举不胜举。

那时说的最多的就是规模。在理论研讨会上，物业管理行业领军企业的巨头们意气风发，提出未来10年内(也就是上个世纪末)，中国物业管理服务行业企业数量，通过竞争兼并将会从1.3万多家(当时的企业数)减少到2,000家左右。市场份额的70%将会集中在前100家企业手中。

遗憾的是，中国改革开放30年，由一个计划经济国家步入市场经济国家，而中国的物业管理服务行业经过30年历练，摸着石头过河，摸上了岛岸(河中的岛屿)，却没有摸上河岸。

遗憾一

表1： 2007年-2010年全国物业管理企业基本情况统计

(来源：华商网/中国市场调研网)

从表1中我们可以看出，2007年到2010年物业服务面积每年以200,000万平方米、20%以上的速度增长，4年间物业服务面积增长了698,849万平方米。2010年的物业服务面积是2007年的2.36倍。2010年物业服务企业的数量是2007年的2.3倍。企业平均服务面积2010年比2007年只增加了7,000平方米。人均服务面积只增加了100平方米。这说明什么?说明物业服务市场“竞争”没有加剧反而下降了!换句话说就是，“资源”没有真正通过市场机制配置，所以企业越做越多，集约度越做越低。

遗憾二

30年来物业管理服务行业，从几十家发展成几万家，“见活着进，不见死的出，都说没钱赚，但都过得很滋润”。

图1：企业数量与所接管项目数量统计

(来源：中国物业服务百强企业研究成果发布会数据)

从图1中我们可以看到，拥有0个-30个和30个-50个项目的物业服务企业占到企业总数的50%以上，拥有100个项目以上的物业服务企业只占到企业总数的18%。

物业服务行业中小企业占多数，这也说明：中国物业管理服务行业市场化程度低，其突出的表现就是行业的集约化产业化程度低。

遗憾三

据有关资料显示，在全国100强物业服务企业中，62%的企业由开发商设立。考虑到房地产开发多以项目公司经营，全国物业服务企业中开发商设立的物业服务企业数值会更大，保守估计会达到70%以上。别的行业都是越竞争，企业数量越少，集约化产业化程度越高。物业管理服务行业却是越“竞争”，企业数量越多，企业的集约度十几年基本上没发生变化(见表1、图1)，虽然我们是服务行业，但这也是不正常的。

家电、IT行业之所以市场化程度高，其突出的表现就是完全通过市场配置资源。行业由当初的上千家企业，通过竞争优化配置资源最后只剩下十几家大企业。即使是我们的师兄、和我们同属服务行业的酒店管理服务业，集约化产业化程度也远远高于物业管理服务行业。如家、7天、锦江等酒店管理公司在中国大中城市随处可见。市场竞争给消费者和经营者都带来了好处。经营者获得了利益最大化，消费者获得了物美价廉的产品。

遗憾四

面对人工费上涨、能耗费上涨、材料费上涨、公司收益不能减的硬性指标，许多小企业采取的对策是：

一、延长工作时间，三班制改为两班制;8小时变12小时。靠加班来减人，靠加班来提高员工的工资待遇，抵消人工费增长。

二、设施设备能不修的就不修，能拖的就拖，能不开的就不开，能应付的就应付，实在不行了再说，来应对物价上涨。所以，设施设备破旧，员工上班打“磕睡”也就不足为奇了。

其结果就是服务质量的下降，物业保值系数的下降，行业的形象受损，品牌价值下降，客户期望值下降，行业的健康发展停滞不前。靠损害服务质量来降低成本、增加收入的无奈之举最终只让业主用脚来投票，行业总有一天会走到死亡的终点。

上述的遗憾究其原因无非两点：

一是制度设计有缺陷，主要表现在物业收费价格扭曲，难易倒挂。不同类型的物业收费不同，是不错，但必须符合价值规律。住宅物业管理服务难度最大，收费却最低。写字楼、商业物业设备多、自动化程度高、管理服务难度相对较低(与住宅物业相比)，收费却是住宅物业的几倍，甚至于十几倍。

二是市场监管不到位，主要表现在招投标制度的设计和监管。招投标本来是一种为了体现公开、公正、公平竞争的交易手段。即使是开发商自设的物业服务企业，也应该通过市场交易的手段获取资源。由于监管的不到位，实际过程中“肥肉”根本不上市，上市的招标过程中“串标”、“围标”、“套标”、“暗标”等等不良行为手段层出不穷，推陈出新。为了让不具备资质的公司中标，大区域划成小区域招标;走关系、吃回扣、拿干股花样繁多，应有尽有。不随行就市根本就拿不到项目。

“涨价”将成为2011年物业管理服务行业的一句流行语。“涨价”说起来容易，做起来难。政策依据是什么?成本依据是什么?物价上涨?人工费上涨?涨价是市场行为，不错!市场行为是买卖双方都认可的事。物业管理服务不能像食品行业，说涨价就涨价，老百姓不认不行!除非你不吃饭。物业管理服务行业就不行。服务提供方要涨价，服务消费方不同意也无法实现。因为你不干有人干!

从市场经济的角度讲，“涨价”对物业管理服务行业来说应该是一件大好事，就像“民工荒”促成了沿海发达地区劳动密集型产业向中西部大转移一样。涨价同样会促成物业管理服务行业的整合、转型、集约、优化。使物业管理服务行业加快市场化的进程。

如何规范物业管理服务市场，监管部门应做好三件事：

一是通过市场机制制定物业管理服务价格。使物业管理服务费更贴近市场;

二是服务标准的制定应贴近实际，实施细则具有较强的可操作性，并和服务价格挂钩联动;

三是市场监管、交易，必须建立在业主购买服务一方更强大的基础之上，通过引进独立的第三方实现常态的物业管理服务市场监管与交易。

愿景一

我国的物业管理服务企业与世界五大(行)地产服务商(仲量联行;世邦魏理仕;戴德梁行;第一太平戴维斯;高力国际)差了什么?

1、经营规模：戴德梁行在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。世邦魏理仕公司拥有员工超过30,000名，在全球范围内有300多家办事处(不含联营公司)。

2、经营范围：资产服务、投资服务、项目管理;物业管理服务、办公楼服务;住宅销售、估值与专业顾问服务、市场研究与开发顾问、酒店式服务公寓管理、商铺业务;酒店管理顾问;工业及物流服务;跨国公司服务等。

两者之和就是实力!

愿景二

物业管理服务费，如今已不是物业管理服务公司的主要收入来源。随着经济的发展，老百姓的收入增加，汽车进入普通家庭已成为趋势。停车管理费收入已成为物业服务的主要经济来源之一，有些小区甚至超过物业管理费的收入，这是大家心知肚明的。

明确物业管理服务收入来源，如：物业管理服务费(涵盖哪些内容);停车管理服务(涵盖哪些内容)、占停车费的比例。笔者认为，物业管理服务费，停车管理服务费，特约、专项服务费是属物业管理服务公司的。其他都属于全体业主的。

愿景三

政府有关主管部门应每年公布一次物业管理服务行业各类不同物业的平均利润率。如年度平均利润率为8%，当年的公开招投标利润率应围绕8%上下浮动。平均利润率，相当一个基准利润指标，上下浮动。其作用是，招投标一旦确定了利润率，也就确定了合同期内物业管理服务费的标准，使物业管理服务随市场行情(工资、物价、通涨的因素)上下浮动。一个合同期调整一次，使物业管理服务费的价格更贴近市场。物业管理服务费的价值含义更明确。使出售物业管理服务与享受物业管理服务双方权利义务更明确。

通过各类不同物业平均利润率的公布，可以调整整个物业管理服务行业市场价格取向，使物业管理服务价格更贴近价值，贴近市场。虚高的(写字楼)服务价格可以理性地降下来，偏低的(住宅)可以理性地升上去。

愿景四

利润率应与服务标准挂钩。政府主管部门应强化物业管理服务行业标准的制定。物业管理服务的行业标准应讲求实效，可操作，可量化、易考核。量化指标应与成本核算挂钩。如：设施设备的养护、维修细则中应含内容、时限、完好率(可查);保安服务指标中含有岗位人数、工作时限、巡逻间距、打卡(巡更棒)次数等等。

愿景五

政府主管部门应建立一个物业管理服务监管、交易网络平台。小区物业管理服务信息，包括物业管理服务合同的信息、第三方服务机构的信息、各类物业服务价格信息、物业管理服务招投标信息等等在这网络平台上都可查到。

通过公开、公平、公正的市场竞争优化配置资源，使物业管理服务行业管理服务100个以上项目的企业达到80%以上;管理服务200个以上项目的企业达到2,000家左右，市场占有率达到70%以上。

愿景六

政府主管部门应引导协助物业管理服务企业消化涨价给企业经营带来的不利因素。消化涨价的方法和措施很多：

一、政府主管应制定切实可行的物业管理服务企业退出机制，引导一些不具备竞争实力的小企业有序退出，转型为第三方监管服务机构(采购供应商、保安服务商、维修服务商等)。这样退出项目的小物业公司内部可以不用再设品质部、采购部、维修部、保安部等。

二、由政府社区服务部门(工作站)牵头将自己服务的辖区周边相邻的小社区(5万平方米以下，4个～6 个整合为一个大社区;10万平方米以下，3个～4个整合为一个大社区)对外委托第三方机构进行公开招标。大公司通过招投，规模化集约化经营消化“涨价”因素。

三、鼓励大学生创业和民营资本投资创立物业管理服务监管第三方机构，受政府主管部门或业主委托对物业管理服务公司管理服务进行第三方监管。监管内容：(1)收支是否符合合同约定;(2)物业管理服务标准是否符合合同约定;(3)招投标的程序、过程是否符合法律规范。