中法两面看如何保护私人房产

历经13年酝酿和8次审议，一部对公有和私有财产给予平等保护的《物权法》终于在十届全国人大五次会议上以高票获得通过。在全国同贺《物权法》诞生的同时，我们必须承认，《物权法》在保护公民住宅权益方面存在着诸多的不足之处。充分借鉴在这方面走在前列的国家的先进经验，对我们公民权益保护无疑具有巨大的推动作用。

法国作为现代民法的诞生地，其公民物权保护方面走在世界的前列，让我们一起细看物权法保护私人房产方面的中法差异。

中、法两国在保护私人房产方面制度不同

众所周知，作为一名公民的人生大事之一莫过于拥有一间自己的房子。由于我国有关土地管理法律规定，住宅建设用地使用期限为70年，届满时法律赋予政府收回权利。2007年10月1日我国《物权法》实施后，第一百四十条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”切实地消除了老百姓最担忧的问题——“老无所居”。然而，此条规定立法技术尚存提高空间，还有待在实施细则中对其规定——使用权到期后，如何续期、手续如何、是否收费、具体收费标准、延长使用至何状态为止等。

法国堪称“民法之父”，在土地使用权保护制度方面有其非常精巧和切实的措施。在法国，土地所有权是私人的，他们的后代享有合法继承权，使用期限是永久的。也就是说父母购买了房子身故后，他们的子女可以继承，而且是世世代代都享有这种权利。明显我国在这一点立法的技术相对法国来说还有一段距离。

在2007年5月份，法国新总统上任后改宪，更规定直系亲属继承私人房产免缴遗产税，而非直系亲属继承私人房产则按房价40%纳税。这一规定使法国公民直接受惠。

当然，法国公民在享受永久私有土地使用权的同时，也要求其承担相应合理的义务。国家对其征收一定的土地税。法国公民在购房后每年的一月份需缴交去年的土地税，一年一次。而政府对土地税的征收价格每年评估一次，评估标准视乎所在城市(区域)，以巴黎为最贵。具体还会牵涉以下几点：1、土地所在地理位置。2、建筑物的建筑结构(坚固程度)。3、房子的现状。4、屋内设施。5、房屋的舒适程度。参考以上所有因素，当地政府会以邮件通知业主缴纳的金额。[1]所以，在法国贵族宫殿式的楼房缴纳的土地税是最昂贵的。另外规定65岁以上-75岁以下(平均寿命为75岁)的老人都享有100欧元土地税的减免。如果房子是用于出租的，空置3个月以上同样可以获得100欧元的减免。[2]

在执行私有物业拆迁过程中的中法差异

在私有物业拆迁方面，法国的法律也有其非常值得借鉴的地方。

国内最为轰动的拆迁事件，要数2007年初重庆的“最牛钉子户”。一栋二层小楼周边被挖成10米大坑，没水没电供应。事件始于拆迁纠纷，当事人双方数十次协商失败后，法院依法定程序在政府行政部门的申请下，下达了强制拆迁行政裁决书。由于被拆迁的业主要死守孤楼等因素，一时引起全国上下的关注，各种媒体争相直奔现场进行采访。事件发生期间正是物权法征询意见阶段，最后事件以协议解决告终。该事件正是暴露了我国在保护私有财产方面的不足之处，体现了我国实施物权法的历史必然趋势。

在法国，为了公共利益强制拆迁私有财产，政府相应都有明确的法律条文规定项目，例如：为了修建公路、铁路一系列的交通设施，危墙、建筑物危及人民身体健康等。而且当地政府都要经过行政和司法程序。

行政程序就是首先进行广泛的民意调查和部分调查。部分调查是指用15天以上的时间查清物业的真正归属(业主)。民意调查和部分调查完成后，由省长批示进入第二阶段的司法程序。相关部门会把省长批示和所有的调查资料上交给当地法官，由法官作为独立的第三方对有关情况审查验证，裁定结果再公布于众。裁定结果和相关赔偿金额及条件都会用挂号信通知业主。业主同意补偿条件就正式签约，如果不同意就应在收到通知的15天内向高级法院提出上诉，由高级法院作出最终的裁决。[3]

在这个问题上，我国完全可以借鉴法国相应的做法。在城市规划部门城市拆迁改造中，可以首先通过相关部门对项目的目的和性质进行鉴定，在定性后进行广泛民意调查，再根据调查的结果和需要，作出是否颁发拆迁许可证的决定，如果有争议的，则需要法院根据当事人的申请作出拆迁裁决。只有经过上述程序，得到肯定的结果后，相关政府才能组织实施强制拆迁等行为，防止打着“公共利益”的幌子，滥用公权力侵犯私人财产。

我国《物权法》的诞生体现了我国“呵护”私人财产的理念在不断进步。但是仅仅有理念是不够的，还必须通过实践去落实公民的权利。法国在财产所有权制度和拆迁制度上的无微不至，反映出的是无论是官方还是社会团体甚至私人，都树立起了对各种合法财产平等保护的观念，都要尊重别人的合法财产。笔者相信这正是我们未来的物权保护的发展方向。

参考资料：

[1]法国公共服务网.法国土地税.http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F762.xhtml.

[2]法国公共服务网.法国土地税.http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1270.xhtml.

[3]法国资料文献服务部,行政信息咨询处,官方报纸负责处.拆迁户的赔偿.法国官方网站.

http://www.leparticulier.fr/vdq/logement/lire_fiche.asp?id_index=40&oparent_index=7&id_fiche=176.Issue Date：15/02/2007

(林丽庭：广东省佛山市禅城区委区政府办公室；共同作者王雪琴：佛山科学技术学院)