住宅类物管费“政府指导价”应该废止

2006年12月下旬，广东省物价局颁发《关于加强物业服务收费管理的通知》(以下简称《通知》)，其一大“亮点”是规定从2007年2月1日起，将原先的“住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价”，调整为业主委员会成立前实行政府指导价，业主委员会成立之后，则和别墅及其他非住宅物业一样，物业管理服务收费实行市场调节价，亦即由业主委员会代表广大业主，通过招标或与物业管理企业进行协商、博弈，形成合理的管理服务费价格(收费标准)……

笔者以为，广东省物价部门推出的上述新的举措，对物业管理行业及相关对象(开发商、业主等)将会带来一定的冲击和影响，对推动物业管理行业的市场化进程和发展、进步会有裨益。但如果从改革的角度、从大力发展社会主义市场经济的宏观视野来分析和考察，以上政策却有“半截子工程”之嫌，甚至从本质上说，它与由国务院2003年6月颁布、从当年9月1日起开始生效的《物业管理条例》(以下简称《条例》)的相关条款相抵触、至少不相一致。因为“通读”《条例》全文，我们似乎找不到“政府指导下”的字眼(只是随后由国家发改委、建设部2003年11月印发的《物业服务收费管理办法》第六条规定，“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”……但也没有“明文要求”住宅物业一定要执行“政府指导价”)。于是我们有理由发问：“政府指导价”为什么“大行其道”?为什么在业主委员会成立之前还有效而应“遵照执行”?

笔者既是一家无“开发商背景”的物业管理企业的负责人，同时也是在深圳已购买一套住宅的“小业主”，站在自以为比较客观、公正的立场说话，笔者的意见和观点是：所谓的物业管理服务费“政府指导价”既不能客观、真实地体现不同住宅物业项目合理的收费水平，在改革开放、市场经济已发展二十多年的今天更显得不合时宜、没有必要。因此，各地应尽快废止或取缔已推出并正在执行的“政府指导价”，大力推进以物业项目管理权招投标(部分项目亦可考虑采取“竞争性谈判”之类为业主认可的方式)为核心的市场化进程，通过公开、公平的竞争和规范、有序的市场，形成某一具体的住宅项目个别的、合理的物业管理服务费标准(单价)。

以上“立论”的理由和根据至少有如下几点：

拟定“政府指导价”考虑的因素单一，价格浮动幅度过小，难以体现不同住宅项目千差万别的实际情况。

不同的住宅物业项目，其诸多不同的“个性化特点”(姑且以此一“概念”来描述)比如建筑规模大小(人们都认识到，物业管理是一个“规模效益”明显的行业……)、容积率高低、整体的规划布局(建筑密度、出入口数量、绿地率、停车场大小与车位多少等)、共用设施设备与场地的配置乃至有无配套的供物管企业员工居住的宿舍用房等等，均对管理服务费标准(单价)有着很大的影响。而笔者考察、分析各地推出的“政府指导价”的“定价依据”，往往考虑的基本或主要的因素是“管理服务等级标准”，加上在“基准价”基础上一定的允许上、下浮动的“幅度调整”的规定(多数为10%—20% )。如此“政府指导价”，实在难以“指导”某一具体的住宅物业项目得出一个合理水平的“个别单价”;而各个不同的住宅物业项目如果都简单地“对导入座”，根据“管理服务等级标准”确定对应的一档“政府指导价”为管理服务费实际单价，则可能离合理的、科学的价格水平相差甚远。谓予不信，这里笔者愿和广大读者一起向国内最著名的物业管理专家和从事价格研究的权威学者求教——暂且撇开其他种种影响、制约因素而仅仅考虑住宅小区的建筑容积率问题，依照“政府指导价”，这管理服务费单价该如何确定就可能令人挠头：A小区为占地面积3万m2的小高层(比如15层吧)住宅小区，建筑容积率为2即总建筑面积为6万m2;B小区为占地面积同为3万m2的高层住宅区(由5栋高30层的住宅塔楼组成)，建筑容积率为4即总建筑面积为12万m2……试问，在不考虑小区其他情况或者假定两个小区其他情况都相同、相当的“情况”下，按照同样的“管理服务等级标准”，A、B两个小区该执行哪一个档次的“政府指导价”?显然，如果都执行同一“政府指导价”比如均按2.00元/每平方米建筑面积/月的标准收费，则A小区大概只能勉强维持甚至亏损，而B小区的管理服务企业可能“富得流油”，几近“暴利”(虽然B小区使用员工人数和总的人工成本、设备设施运行维护费用等要比A小区高一些，但根据经验至多高出20%—30%)。对此，稍有一点物管经验的人都不难得出此结论。

有关物业项目的“个性化特点”对管理服务成本的影响及与管理服务费“定价”的关系，对管理服务费合理定价的影响是客观存在且巨大的。因此，那种主要考虑“管理服务等级标准”加上一定的“允许浮动幅度”的“政府指导价”，难以反映不同住宅项目的实际情况，因而无法对不同住宅项目的管理服务费定价起到积极的“指导”作用。

“政府指导价”在一定程度上不是“指导”、而是误导着管理服务费“定价”，使得市场化的价格形成机制难以发挥作用。

前已述及，住宅类物业统一的、一刀切的“政府指导价”实难反映不同物业项目合理的管理服务费水平，无法“放之各住宅项目而皆准”，但由于这一“定价”是政府行为，且带有“指导”的色彩，虽然并非计划经济时代的“政府定价”，但不少物业公司在与开发商或是业主委员会协商、洽谈某一物业项目的管理服务费单价时，往往直接、简单地照搬或“套用”相当或相近的“管理服务等级标准”所对应的“政府指导价”。而相对于物管企业而言，无论是开发商的代表还是业主委员会成员，在物业管理服务成本的构成、影响和制约因素等方面，他们与物管公司往往存在着“信息不对称”的问题，并不充分了解具体的“内情”，因而要么不提出什么异议，以为反正政府有“指导价”，应该“八九不离十”;要么以物业公司的“报价”为基础，讨价还价多少要优惠点、“砍”一点，但难以要求物管企业针对特定的物业项目，根据相关的图纸、资料和项目经济技术指标，进行认真、详实和规范的成本测算，进而确定合理的管理费单价。笔者在深圳所居住的政府统一开发的某大型经济适用房住宅小区，其物管公司就“近十年如一日”照套深圳市物价局、原市住宅局1997年颁布的“物业管理服务收费指导标准”，其中高层住宅部分单价为2.60元/每平方米建筑面积/月，多层住宅仅为0.42元/每平方米建筑面积/月，多么荒唐的相差五倍多的“差价”!……这种种情况，反映出物业管理服务费“政府指导价”所产生的实际效果很大程度上不是“指导”而是误导!

“政府指导价”的长期施行，大而言之与社会主义市场经济的发展不相适应，小而言之与《条例》规定的物业管理招投标的要求和改革的方向背道而驰，越来越不合时宜。

我国社会主义市场经济已经发展20多年了，目前绝大多数商品和服务的价格(或曰收费标准)已经放开，由市场主体之间通过必要且充分的竞争、博弈而形成。物业管理并不是什么特殊的行业，而只是众多服务性行业中新产生、出现历史不长的一种，应该鼓励市场化的竞争而形成某一物业项目合理的、个别的价格(管理服务费收费标准)。如果说退回到10年前左右，物业管理行业在国内大多数城市、地区刚刚萌芽、发展很不成熟的阶段，“政府指导价”的推出和执行还有其一定的必要性和可行性的话，那么在《条例》颁布施行已经三年多的今天，我们还“恪守”所谓的“政府指导价”，我们的政府主管部门还去劳神费力、绞尽脑汁地进行什么“行业平均成本调查”和论证、听证一类，试图搞出一套并不切合实际、根本无法“普遍适用”的“政府指导价”，而不是去积极“作为”、有效地推动包括住宅物业在内的各类物业项目的管理权招投标、依靠规范的市场机制形成各方认可和接受的“项目市场价格”，显然有本末倒置之嫌!

从我国整个国民经济价格体系来考察，目前实行“政府定价”和“政府指导价”的行业、产品或服务可以说已经少之又少，且都是垄断性行业(比如石油)或对国计民生真正有着重要影响的行业(比如燃气)。笔者怎么也想不明白，住宅类物业的管理服务费可能仅占普通家庭月收入的数十分之一，它对业主、居民正常生活支出的影响甚小;目前，各地大大小小的物业管理服务企业(多数为民营)大量涌现，物业管理市场需求旺盛、供给也不存在任何问题，那么，物业管理服务费标准高低为什么不能通过市场化竞争形成而要抱残守缺地执行“政府指导价”?退一步讲，如果说物业管理服务费高低事关千家万户，需要政府“把关”、严加“监管”的话，循着同样的逻辑，我们完全有理由发问：面对事关千百万城市居民“安居”、价格节节攀升而令人叫苦不堪的商品住宅，政府主管部门为什么不出台相应的“政府指导价”来加以调控、限制其上涨?近几年来大米、食用油普遍涨价，且涨幅还不小，这些商品更事关“民生”，价格波动甚至有可能影响社会稳定，各地政府是否应该出台“政府指导价”而放弃市场调节机制的作用?

写到这里，回到开篇广东省物价局颁布《通知》的话题上来。愚以为它应该与省建设厅联合发文，强调各地、各房地产开发企业、建设单位，应该认真落实《条例》第二十四条的规定，“通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”(《条例》原文)，以形成较为公平、合理的某一住宅物业项目个别的管理服务费标准或价格。如此，《通知》就“功德圆满”了。

综上所述，笔者的结论是：既然《条例》明文规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业……”;而物业管理企业相信绝大多数都是以追求盈利为目的的经营组织且时下绝不“短缺”，那么，住宅物业项目与其他物业项目一样，其物业管理招投标、市场化(由此形成物业管理服务费“市场调节价”)应该普遍实施、大力推广而不应限于“业主委员会成立后”;通过市场化竞争、博弈所形成的“具体项目的个别价格”才是公平、合理而真实可靠的。

作为政府主管部门，真正应该“指导”和操心的是物业管理招投标的规范化和物业管理市场的有序化与健康发展问题。所谓的住宅物业管理服务费“政府指导价”已失去其存在的意义和价值，应该早日废止，让其退出“历史舞台”!