对物业“专项维修资金”提出质疑

“专项维修资金”是房屋业主和开发商按照2003年9月1日颁布的《物业管理条例》第五十四条的规定，按购房款比例共同交纳的费用，专项用于日后房屋共用部位共用设施设备的大修、整治、更新、改造(总称物业维修)。住宅制度改革后，许多城市建立了新的物业维修制度，但其资金运作一直磕磕碰碰，未进入良性运行的轨道。后来发现，一些“条”(行业)或“块”(属地)上的地方政府，也直接投入“专项资金”进行物业维修了。这种跳开业主大会，直接出面，沿袭传统直管公房的维修方式，与房改的初衷相悖了。

业内人士不会忘记，所谓“专项维修资金”，在《物业管理条例》出台之前一直是被称为“住宅维修基金”[1]的。这一称呼甚至出现在政府文件及大中专院校的各类教材中。后来不知怎的，名称就变了。难以按法规进行解释的现象，也就随之出现了。

“基金”、“资金”不是一回事。笔者自1990年起从事物业管理教学及科研工作，曾对这些基本术语进行过辨析：

基金，属于“基础资金”性质，在词典中，它“是用于兴办、维持或发展某项事业的专门储备资金或存款”，“是指通过国民经济收入分配和再分配形成的具有特殊用途的资金”。物业管理从属于服务业，是非物质生产部门，它的经费收入及分配属于国民收入再分配领域。所以，用于物业维修而缴纳的相关费用，正是在国民收入再分配领域中形成的具有特殊用途的资金。为了保持、保全物业的正常使用功能，并使之继续存在下去，就要建立“基础资金”，即“物业维修基金”。

“资金”则是“财产物资的货币表现”，“国民经济中物资的货币表现”，或“经营工商业(包括服务业)的本钱”。“本钱”的内涵要宽泛得多。

通俗说来，“基金”即专项的“本钱”。《物业管理条例》中的“专项维修资金”，实质就是“物业维修基金”，即物业的“养老金”，专项用于日后的物业维修。这是在住宅制度改革后建立起来的新的物业维修运作方式，政府部门原应大力宣传、指导、扶持、推进这些新制度，直至老百姓树立起新理念，建立起新的常规性的物业维修运作机制。

但现在的新现象是：“条”(行业)或“块”(属地)的政府机构“为民办实事”，作为甲方直接投资居住物业，直接委托乙方(企业)进行物业维修。该“资金”当然不是《物业管理条例》中所指的“资金”。但是，该“资金”的专项用途却是毫无疑义的。可见“专项维修资金”有了两种意思，两种渠道。

记得2003年《物业管理条例》出台之后，某市某街道房地办事处直接通知某小区业委会、物管以及该小区所在辖区的居委会实施“屋顶水箱改造工程”，将旧房水箱的水泥内壁，改成了陶瓷内壁，还在其他小区进行了外墙粉刷、空调滴水管安装、路面修整、管道整治等等工程。有报道说“受益居民约17万户”，“在较大程度上解决了百姓的‘急、难、愁’问题”。由于不是专业化的物业管理，政府投资数额究竟是以房屋完好率计算，还是以建筑面积计算，抑或以价值量计算均不得而知。

政府投资物业维修，实在是为民利民的善举，属于取之于民、用之于民的公共服务。这笔资金的实质，应该是住宅制度改革后对“专项维修资金”的补贴。但由于它不受《物业管理条例》或其他法规的约束，极可能是一次性和任意性的。于是这种做法便会引起如下后果：大大地强化小区居民等待、观望和依赖心理。消极情况终于出现了：一些小区房屋损坏后，业委会成员及居民都说，我们的“钞票”用一点少一点……不是有政府投资吗?

果然，世博会召开前夕，上海政府又大规模投资进行物业维修了。改革难，观念的变革更难。老百姓受益之际，在改革开放中所培养的市场观念，又回潮到传统意识了。

本文无意探讨政府的行政行为，如成为维修工程的“甲方”、代替业主大会进行决策、维修资金的补贴和使用缺乏公开性的程序与监督等。只是想说明，政府在物业维修中投入的“资金”实质上是对“物业维修基金”的一种暗贴，这种暗贴很不规范，与房改精神相悖。这些“资金”按其性质也是“专项”的，但却不是《物业管理条例》中所指的“专项维修资金”。一词两义的出现，是法律用语所忌讳的。

房屋是会“老”的，“小老鼠拖木橛——大头在后”。现在如不理顺物业维修的体制机制，今后大量的维修问题怎么办?例如：某小区在“综合整治”中将部分绿地改为停车场，大量建筑垃圾埋进了绿地中。草皮铺上后，应该在春天泛绿，但至今却像瘌痢头一样。为了绿化的正常生长，居民提出“世博后”应将建筑垃圾清除，但类似的“资金”谁来出?政府继续暗贴吗?怎么贴?谁来抓?

为了维护“房改”后建立的物业维修制度，拟将“专项维修资金”重新改称为“物业维修基金”，这样才能名正言顺地将政府对“物业维修基金”的暗贴变成公开的明贴，然后按法制政府的要求履行政府监管的职能，真正发挥业主大会决策的主体作用，不断推进市场化的物业管理体制与机制建设，维护《物业管理条例》的严肃性和权威性。

注释：

[1]深圳市1994年6月18日通过的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第六章;1997年7月1日施行的《上海市居住物业管理条例》第五章;建设部、财政部建住房[1998]213号文件《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等。