房地产广告核心应是土地使用权期限

进入2016年，多家网络和平面媒体都在传播这样一条消息：国家工商总局《房地产广告发布规定》自2016年2月1日起实施，要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者，不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项。也就是说发布房地产广告不得再有“购买本楼盘可专享名校学区”、“本楼盘距离主城区CBD仅需30分钟车程”、“即买即租，投资回报率高”等诱惑性承诺。因为在过去较长时期内，人们耳濡目染的房地产广告，大多充斥着此类内容。

作为一名普通消费者，即使在房地产去库存的大背景下，要在城市里购买一套100平方米左右有正规产权、是居住用地属性的商品房，别说京沪广深一线城市，即是在不少二三线城市，也需要近百万元甚至更多，是居民家庭中一项重大支出。那么，房地产商或者中介机构公开发布的售房广告，对消费者(购房者)而言，其最关键的核心内容是什么?是开发商品牌效应、信誉度?是楼盘的地段、价格、交通、医疗、商业服务?还是此次媒体报道的“是否学区房”、“与主城区距离”、“增值前景回报率”?……我认为，上述诸因素固然重要，但并非房地产广告核心内容，其最关键、最具核心价值的应当是该楼盘的土地使用期限——在土地使用期限面前，上述内容均处于从属地位。

但恰恰在这一核心内容方面，国家主管部门并没有予以特别关注。我注意到，国家工商总局2015年12月24日以第80号总局令发布的《房地产广告发布规定》(以下简称《规定》)第六条，对广告所涉及的土地使用权期限是这样规定的：发布房地产广告，应当具有或者提供房地产开发企业营业执照、土地管理部门颁发的项目土地使用权证明书等相关资料。对此规定，需要引起消费者(购房者)注意的是，这里仅要求房地产开发商或者中介机构向广告发布单位提供上述资料，并没有要求在广告内容中载明。

《规定》第七条要求房地产预售销售广告必须载明的事项共有三项：开发商名称、中介服务机构代理销售名称、预售或者销售许可证书号，同样没有关于载明该楼盘土地使用权证书使用期限的强制性要求。与此形成鲜明对照的是，《规定》第十条、第十七条分别明确要求广告中要载明价格有效期和银行贷款最长期限。

自我国实行住房制度改革以来，商品房代替福利分房逐渐成为主流。1990年5月19日，国务院公布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其第十二条明确国有土地使用权出让年限按照其用途确定为：“居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化体育卫生用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或者其他用地50年”。据此，拥有正规产权的商品住房产权期限确定为70年。

为什么说房地产广告的核心内容是土地使用权期限?因为购房者购买正规产权的商品房，其实质是购买土地使用权期限。所谓房屋“70年大产权”，也是指该楼盘从开发商取得国有土地使用权证书时间算起，并非是从购房者购买房屋的时间开始计算。在现实生活中，因为多种复杂情况，许多楼盘从开发商取得土地使用权到开工建设、合法销售，往往需要数年甚至数十年时间，如果不在房地产广告中载明土地使用权期限，购房者有可能花费“70年大产权”的价格，购买仅剩下60年甚至更短时间的产权。近年来，因商品房所有权期限大大缩水而导致购房者合法权益受损的报道不断见诸报端，就是明显例证。

另一方面，因为国家相关部门并没有将楼盘土地使用权期限作为房地产广告强制性载明内容，一些开发商在涉及楼盘土地使用权期限即房屋产权期限方面采取多种方式欺瞒购房者，最常见的现象有：一、不在售楼处显著位置公示土地所有权证书;二、被公示的土地所有权证书复印件最关键的时间信息模糊不清;三、将50年的工业用地、40年的商业用地批准文件冒充70年的居住用地，不向购房者主动说明;四、对购房者只讲“大产权”，不具体解释取得土地所有权证书的时间;五、将取得土地招拍挂中标结果的文件当做取得土地所有权证书的文件公示，欺瞒购房者——开发商仅在土地公开出让中中标，如果没有按照合同约定足额缴纳土地出让金，就难以依法取得该宗土地使用权证书，而土地使用权时间计算是从取得所有权证书算起的。

鉴于土地所有权时限在商品房构成中的重要作用，我建议，购房者在购房过程中一定要关注自己所购买商品房的土地性质、剩余期限，千万不要被表面的价格优惠等迷惑。当售楼处公示内容难以满足自己信息需求时，可以查阅当地国土部门网站相关信息。对开发时间较早的楼盘，也可直接到国土部门咨询。国家工商总局对房地产广告发布不能仅限于学区房、增值回报等方面的约束，更应当将载明土地所有权期限作为强制性内容予以公示。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第2-3期/总第350期)