泉州市拟启动维修资金简易审批程序

据统计，自1998年开始归集住宅专项维修资金(下简称“维修资金”)至2014年12月，泉州市中心城区归集的维修资金已高达6亿多元，涵盖物业管理区域237个、居民66,360户、房屋建筑面积1,216.3万平方米。

但与之形成鲜明对比的是，迄今鲜有住宅小区成功申请维修资金，也就是说，15年来维修资金只进不出，几乎未动过，成为一笔凝固的资产，发挥不了应有的作用。正是因为维修资金申请难、程序复杂，造成许多住宅小区需要动用维修资金维修房屋及设备时，因申请不成功而一拖再拖，产生诸多安全隐患，进而导致业主对物业管理单位的误解，甚至引起业主与物业管理单位的矛盾与冲突。

维修资金申请使用困难由来已久

《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》已于2010年1月1日起施行。该文件对国家建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》进行了细化，保障了住宅共用部位、共用设施设备的维修和使用安全。为方便具体操作，泉州市住建局、财政局于2011年8月12日出台了《泉州市住宅专项维修资金管理规定》。该文件对维修资金在筹集、管理、使用等方面做出了具体的规定，但仍然沿袭老传统，申请流程繁琐，导致许多小区望而却步，不愿申请或者不敢尝试。

维修资金的提取、使用程序为：

1、制订方案。相关业主、业主委员会或者物业服务企业提出使用建议并制订《维修和更新、改造方案》。

2、业主确认。《维修和更新、改造方案》应当经商品住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并在小区明显位置和所在地住宅专项维修资金管理机构指定的网站进行公示，公示时间应不少于10个工作日。

3、办理备案。相关业主、业主委员会或者物业服务企业到所在地设区市、县(市)住宅专项维修资金管理机构办理住宅专项维修资金使用备案，并提交下列资料：(1)《维修和更新、改造方案》;(2)《业主确认证明》、《维修和更新、改造方案公示证明》;(3)业主委员会成立的相关文件、《业主委员会情况登记表》或者业主委员会报相关部门备案的《业主委员会成立备案表》复印件并盖业主委员会公章(提交原件核对)。设区市、县(市)住宅专项维修资金管理机构受理住宅专项维修资金使用备案(要件齐全)时，应当在收件后7个工作日内出具《商品住宅专项维修资金使用备案证明》。

4、首次开户。首次使用商品住宅专项维修资金，相关业主、业主委员会或者物业服务企业持设区市、县(市)住宅专项维修资金管理机构开具的《商品住宅专项维修资金使用备案证明》，到专户管理银行开立住宅专项维修资金使用专户，专户管理银行应当出具《商品住宅专项维修资金使用专户开户证明》。

5、资金划转。相关业主、业主委员会或者物业服务企业持《商品住宅专项维修资金使用专户开户证明》及经业主委员会审核签章的工程施工合同(应标明施工单位的开户行、账号)、工程预算书(应有三分之二以上业主委员会委员的签字)及相关票据，到设区市、县(市)住宅专项维修资金管理机构申请资金划转。设区市、县(市)住宅专项维修资金管理机构应在7个工作日内，将维修和更新、改造工程预算金额的50%划转到业主委员会开立的住宅专项维修资金使用专户。

6、竣工验收。工程竣工后，相关业主、业主委员会或者物业服务企业应当组织相关人员对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。

7、决算审核。相关业主、业主委员会或者物业服务企业按照决算费用填写《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并在小区明显位置和所在地住宅专项维修资金管理机构指定的网站进行公示，公示时间应不少于10个工作日。相关业主、业主委员会或者物业服务企业到所在地住宅专项维修资金管理机构办理工程决算审核手续，并提交下列资料：(1)《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》;(2)工程决算书(查验原件留存复印件);(3)《维修和更新、改造工程验收报告》。设区市、县(市)住宅专项维修资金管理机构自受理之日起5个工作日内，将维修和更新、改造工程的尾款划转到业主委员会开立的住宅专项维修资金使用专户，并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

从以上所述来看，泉州市申请动用维修资金的审批总共有7个程序，9份相关表单，多次意见征询与公示，加上每个环节有一定的审批时间跨度，即使是整天与物业管理事务打交道的物业管理单位都力不从心，操作难度大，更何况欠缺业务常识的小区业主，申请维修资金之难可见一斑。

简化申请程序

近期，福建省住建厅再次召开福州、厦门、泉州等六地市座谈会，探讨维修资金如何有效地发挥作用，尤其是对物业小区设备老化需要使用维修资金的问题，规定了应急措施实施的内容和程序。今后，在住宅小区内，如遇到电梯、水泵、消防设施故障等影响正常使用的，经有关主管部门责令整改后，有望直接提取维修资金，不再走“双三分之二”业主签名同意的程序。该通知将于2016年9月份出台，年底可正式实施。

安阳房管局文峰分局工作人员按应急程序为老旧小区处理污水管渗漏问题。

为简化维修资金申请审批程序，泉州市先行先试，将维修资金动用的审批流程梳理整合为制订《维修和更新、改造方案》、业主决策表决、对小区业主进行公示三个环节。据悉，泉州市住建局已向省住建厅呈报相关请示，福建省住建厅开展专题调研，启动对《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》的修订，修订重点是如何简化维修资金的提取、使用程序，并形成《关于进一步规范商品住宅专项维修资金使用程序的通知(初稿)》，将正常提取维修资金程序从7个缩短成3个，并且规定应急措施实施的内容及程序。该通知将于9月出台，年底正式实施。

创新表决方式

维修资金的使用难点在于必须经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意的核心环节。这太难实现，业主与物业管理单位最终只能选择放弃。

本次对于小区出现共用设施设备急需紧急维修的情况，修订了紧急启动程序。泉州市借鉴了其他城市的做法，拟推出物业小区的设备设施故障急需维修时动用维修资金的操作程序，在应急程序中设定遇到紧急情况时，不需经过“双三分之二”决策，而是采取在公示期内未有超过三分之一的业主提出异议即可启动拨付维修资金的办法。该表决环节的设置，是一种对相关法规的创新性理解，将在一定程度上提高动用维修资金的表决成功概率，对高效决策起到了促进作用。

针对维修资金应经“双三分之二业主决策”在实际中操作难的突出问题，泉州市住建局已着手开展“维修资金信息管理系统”建设，将利用维修资金管理平台，开通网络投票，实现网络决策，业主可凭产权密码采取电话、手机短信、网络、现场触摸屏等多种方式进行投票表决，“足不出户”即可便捷地完成“双三分之二业主决策”程序。同时，该系统还涵盖维修资金的归集、使用审批、公示、账目管理、余额查询等多项智能化功能，力求做到维修资金管理公开、透明、快捷。目前项目已通过立项和资金概算批复，进入软件招标阶段。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第2-3期/总第350期)