上海物管企业的沉重负担

2011年7月，上海传出“物业公司人力成本不断上涨，高温津贴导致集中抛盘”的消息。没过多久，媒体纷纷报道“央视物业公司收缩调查，上海知名物业公司纷纷弃盘”更加引发关注。

2011年7月31日，中央电视台经济信息联播节目对上海市一些大型物业管理公司退出小区的情况进行了详细报道，开发商初始物业服务费定价过低、业主和物业管理公司之间议价机制缺失被看做是此现象的重要推手。由此“上海企业大规模‘抛盘’”的说法被广为传播。

《现代物业》对此进行追踪，发现“集中抛盘”现象并没有延续到今年第四季度，而央视报道中所涉及的企业经营成本却可能已经大幅超出了7月份时讨论的范围。

不妨就先从高温补贴说起。

高温补贴

上海市人力资源和社会保障局于2011年7月1日下发《关于调整本市企业高温季节津贴标准的通知》，将2007年高温补贴按日发放，即：企业安排劳动者在高温天气下(日最高气温达到35℃以上)露天工作以及不能采取有效措施将工作场所温度降低到33℃以下的(不含33℃)，改为按月发放，即企业每年6月至9月安排劳动者在高温天气下露天工作以及不能采取有效措施将工作场所温度降低到33℃以下的(不含33℃)，应当向劳动者支付高温季节津贴，标准为每月200元。

这项政策并不是针对物业管理行业而制定的，所有行业都要执行。理论上讲，政策也只有对大量雇佣户外工作人员的企业才会有所影响。物业管理企业普遍聘用数量众多的秩序维护员和保洁员，这些人员需要长期在户外工作，那么高温补贴调整后的影响有多大呢?

上海同涞物业管理有限公司的高温补贴均以现金的形式发放。公司执行董事、总经理翁国强介绍，户外一线人员往年高温补贴费用每人在300元左右，按今年的标准，每人增加500元开支，但这并不是企业最重要的负担。

上海茂阳物业咨询有限公司蔡海民总经理赞同这种观点并补充到，目前的政策并没有强制规定所有物业管理人员都要发放高温补贴，只是针对满足条件的户外工作人员。

上海科瑞物业管理发展有限公司张一民总经理表示，科瑞物业的高温补贴比往年增加了每人400元左右，确实使得企业的利润进一步摊薄，但高温补贴不是影响企业经营的主要因素，影响最大的是最低工资标准的上调。

最低工资

2011年4月1日起，上海市最低工资标准从每月1,120元调整为每月1,280元，一年每人增加了1,920元，增幅约15%。

“管作分离”是科瑞物业基本的经营方针。张一民对《现代物业》解释道，作业事务外包的目的并不是为了压缩成本，而是为了让专业的人来做专业的事，让物业服务企业摆脱劳动密集型的性质，走“专业管家”的道路。所以，科瑞物业的外包标准在确保物业合同约定的服务标准达成的同时，要让外包企业有一定的利润空间。“成本增长的压力大部分由我们来承担了。压力大是自然的，但为了确保服务质量，我们不得不如此!”

“今年我们公司的支出基本都在预算以内，但是只是人员工资这一项，到8月份的时候就已经大幅度超出了。”上海万业企业爱佳物业服务有限公司诸超副总经理对《现代物业》说。爱佳物业在管的一个小规模小区(3万平方米)，保安薪资1-8月份为29万元，实际支出28万7千元左右，还在预算范围内的主要原因是存在人员缺编的情况，如果是正常编制的话一定会超支。

同涞物业和其他几家被采访的公司也表示，今年上调最低工资标准给企业带来的压力要远远高于高温补贴。但是更大的压力来自和最低工资标准上调紧密相关的另一项员工福利措施的调整。

保险

上海市人力资源和社会保障局规定，自2011年7月1日起，在本市就业的外来从业人员和郊区用人单位从业人员纳入城镇职工社会保险范围。非城镇户籍的外来从业人员缴费比例为：养老保险，单位22%，个人8%;医疗保险，单位6%，个人1%;工伤保险，0.5%，个人不缴费。(上海政府网)而之前上海市一直实行的是自2004年颁布的“外来从业人员综合保险”制度。

翁国强说，在“综合保险”政策下，企业需要为每人每月缴纳292元，包含养老保险、工伤保险和医疗保险。2011年保险政策调整之后，每人每月需要多支费用700多元，一年共计8,400多元。对百人规模的一个企业来说，一年增加开支近百万元。

张一民的账本更加详细。科瑞物业原来缴纳的外地工综合保险292元/(人·月)，调整后企业最低要缴纳444元/(人·月)，增加了151元/(人·月);企业实际承担对外地员工缴纳的福利费用要在700多元/月，增加430多元/(人·月)，一年每人增加5,000多元。补贴调整、最低工资上调和城镇职工保险这三项，2011年平均每个基础员工的开支就要增加7,000多元以上。如上所述，外包不能减轻人工成本的压力。

“但是并不是一下就调整增加700元这么多，”诸超说，政策允许企业有3-5年的缓冲期，期间缴纳保险的比率是逐渐调整的，目前来讲爱佳物业每个员工每月增加的支出大约在300元左右。

对于政策变化带来的问题，科瑞和爱佳两位老总都谈到，“综合保险”时期，企业只需缴纳企业的一部分(292元);纳入城镇保险后，企业缴纳一部分，同时员工个人还要缴纳280多元，但是如果缴纳后员工实际收入低于最低工资标准的，企业还必须提高员工工资至最低工资标准，所以企业在补差价上又增加了很大一部分支出。

张一民感慨道：“(上海)物业服务企业中70%以上的作业员工是处在最低工资线左右的，50%以上的作业员工是来自外地的!这才是对物业服务企业的大冲击!”对吸纳了较多低端劳动力的物业管理行业来说，政策如此调整之后，人员薪资和福利支出占总成本的比例已经远远超出了行业经验所预计的60%左右的范围。

新的保险政策带来的另一个状况是，不同地区执行的物业服务等级定价不同，但企业需要缴纳的保险数额却相同。茂阳咨询在远离市区的松江地区有一个项目的物业管理费单价为1.8元(当地五级标准)，而员工的工资和福利标准按照新政策和市区是相同的，项目经营十分困难。

赋税

上海瑞聪维正物业管理有限公司王振太总经理介绍，其公司的总体税率在8%左右，其中有5.5%左右营业税，以及企业和员工的所得税等等。

对科瑞物业而言，张一民说：“因为实行‘管作分离’，外包就必须要将员工的工资福利等费用支付给承包方，对方开具发票，一开发票，就要多缴5%左右的营业税，这就使得我们企业要比其他企业多增加了一部分额外的开支!”

诸超认为，把物业管理企业定为“房地产行业”的税率并不合适，应当按照服务业的标准来确定。物业管理行业中存在代收代缴费用的情况，但是代收代缴服务并不会为物业管理企业带来利润，这部分费用需要缴纳营业税，对企业经营无疑会产生影响。

他举例说：“公共区域的水电费是物业服务企业必须要缴纳的费用，这一部分要按营业税及其附加(总共5.65%)来缴税。一个10万平方米的小区，毛估一年的电费要多缴4,800元，这明显是不合理的，因为收费的单位实际是供水供电企业，业主并不是把费用交给了物业服务企业。”

那么减轻物业管理企业的赋税是否有助于企业改善经营状况呢?

诸超接着谈到，减少税收之后企业省下来的合理利润就可以继续投入再生产，如果一个10万平方米的小区税率减至两个点，每月可以节约4,000多元，对于物业管理公司来讲，这笔钱足以再雇用一个保安员或者保洁员，勉强的话可以雇用两个。但对于总是处在经营崩溃边缘的企业来说，减税的象征意义大于实际意义，亏损的企业是不需要缴纳“所得税”的。

但翁国强并不这么看。他说：“减税之后业主会说，企业已经不按5.65%缴税，物业管理费的确定也不能再按这个税率来计算成本，应当降低。这样的话，减税并不能给企业带来实际的好处。”

蔡海民表示，如果能减税当然是好事情，但可能效果并不明显。写字楼管理盈利情况好，征5.65%没有任何问题;住宅项目盈利差应该征多少呢?如果区分对待的话，就行业整体而言不好确定赋税比重。

张一民认为，物业管理行业的税收问题不在于税率多少，而是国家对整个行业的税收政策需要整体调整。“对于物管费税收，我们认为不是减不减的问题，而是从根本上就陷入了误区。物业管理费的收缴主体不应该是物业服务企业，而应该是业主委员会或政府的主管机构。业主委员会或政府的主管机构绝不能以赢利为目的，完全可以采取类似事业性质的机构来对待，不用缴税!而外包的任何事务支付的费用其税收由外包单位承担，就不会出现开一次发票就要多缴一次税的情况了。物业服务企业作为‘专业管家’，只是对收到的业主委员会或政府主管机构的管理酬金承担税收，这才是境外、国外先进地区物业管理费的本来面目!”

焦点是住宅物业

项目不赢利就只能放弃，在商业上讲，这符合逻辑。不过，正如央视“记者发现，这些纷纷撤离的物业公司有一个共同特点，都是国家一级资质的物业公司，在撤出时都做到了平稳过渡，但他们的去意十分坚决。”

一级资质的科瑞物业近几年在全国范围内退出了20多个项目，共计200多万平方米，主要是小区规模小、物业管理费标准低而出现亏损的项目。张一民表示，科瑞物业为了企业的品牌，不会去考虑降低服务标准，基于现在物业服务市场“质价不符”的局面，一律不承接不能保障支出成本的新项目;对已经处于经营不平衡状态的项目，能维持的尽量通过调整支出来维持。总的来说，为了维持企业的服务质量，只能选择“抛盘”。品牌物业服务企业必然会抛掉住宅项目，去争高端商务、办公、公众物业。低等级的物业服务企业以更低的物业管理标准去应付局面，只有造成住宅物业业主的更多不满，恶性循环加剧。

蔡海民分析“抛盘”现象时，认为最关键的因素在于物业类型。被放弃的全部都是住宅项目，而没有听说大量撤出非住宅项目的情况。目前上海市的物业管理公司都是以项目独立核算的方式经营，一个项目不好和公司整体的经营关系不大，公司在写字楼项目上的盈利也不会补贴到住宅项目的亏损上，所以才会出现此前媒体报道中大型企业大量放弃住宅项目的情况。之所以和物业类型相关，是因为住宅物业收费在“分等定价标准”中被设置了上限，而非住宅的等级没有上限一说。

上海市物业管理行业协会2010年1月数据显示，上海共有物业服务企业2,427家，其中一级资质50家，二级资质289家，三级资质2,074家，其他备案企业14家。姑且可以将“一级资质”的公司称为“大公司”，相对大公司的称为“小公司”。大公司占比只有2%，而大公司面对的问题小公司也同样要面对，大公司可以撤，小公司怎么办?

众所周知我国评定物业管理企业资质的主要标准是管理面积。所以对管理上千万平方米的大公司来说，抛掉一两个盘之后管理面积还是会比只管理几万平方米小区的公司多很多。小公司不是不想抛，而是抛不起，抛了就没饭吃。

诸超表示，一般公司减轻成本压力的方法就是在人员安排上有所调整，比如将保安员的年龄放宽、配置上减员等等。三班减成两班，减员之后按综合工时制计算小时工资，原先第三个人的工作量按小时计算加班工资后发放给在职保安员。这样做的好处在于可以减少一个员工的福利开支，因为按现在的政策来看保险和福利已经占到了总成本的很大一部分。当然坏处也有不少——人员的疲劳度增加，服务质量下降，声誉受损，但是对于一些急于求生存的小公司而言，可能没有更好的办法了——这就是不合理的法规带来的后果。换句话说如果众多的小公司都采取“越线操作”的方式经营，那么必将给整个行业带来严重的负面影响。

“恶性循环”!在对几家企业的采访中，这个耳熟能详的词语又被反复地提起。

但爱佳物业并不会面临选择的问题。该公司是外资地产公司下的全资子公司，只接管母公司开发的楼盘。这样，物业管理的亏损实际在由地产进行补贴，而作为子公司来说，更不可能“抛弃”母公司的楼盘。

目前同涞物业是国家二级资质企业，物业类型也较为多元。除了控制住宅物业项目的数量，按照翁国强的思路，“纵向延伸”、“横向拓宽”，可以考虑依靠开发延伸服务来抵御成本的增加。

蔡海民强调，小区内的经营性收入按照《物权法》是应当全部归业主所有的，如果不提高物业管理费价格，公司很难通过其他手段来获取收入。即便是开展有偿服务，在小区里这样的收入也是微不足道的。

瑞聪维正旗下两个物业管理公司物业管理业务的平均利润率大约仅在2%左右。目前企业遇到的困难在于难以接到楼盘。王振太说：“大公司不想做的盘大概都是单价在1元到1.5元的小区，实际上这个价格给小公司来做，还是有盈利空间的。”但是碍于上海市规定的公开招投标等环节的一些额外成本，小公司不容易找到合适的楼盘。另外，保安和保洁员的招聘在上海也变得越来越难。

比起全委托物业管理业务来说，瑞聪维正的顾问和中介等业务的盈利能力更强一些，“总的来说不至于做不下去”。目前该公司已经将业务拓展至台州等上海以外的地区，承接项目的重点也放在业主较为单一的城市综合体等类型上。

生存空间何在

“记得10年前，科瑞的利润率在10%左右，目前只有5%，下降了一半。”张一民如此感叹。

2005年之后，上海市物业管理费的分等级定价标准(五级)就没有再变动过。如果定价超过各种等级的标准之后，需要进入“超标认证”程序。诸超说，当初这个等级标准的调研目标是2003年制定的，在2005年推出时考虑了当时的物价指数和工资标准上浮的比率，适当放宽了余量，“原先第五级的定价标准(2.3元左右)，这个价格在今天已经无法提供相应的服务水平了。”

2003年时上海市最低工资标准仅为每月570元。

物业管理费政府指导价是否真的是“一费定终身”?再看2005年版的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，其中第四条规定，前期物业管理费需遵循分等标准由建设单位确定后报送物价局;业主大会成立后的物业管理费“由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择物业服务项目、服务等级，并按本办法规定协商具体的收费标准。”

因此蔡海民说，即便是业主委员会和物业管理公司之间协商来提高物业管理费用，除了分等标准之外，也没有其他的政策依据。

“还是希望物业管理费能有一个价格联动的机制，能够有根据物价指数、最低工资标准等因素进行相应调整的空间，在物业管理费形成的要素和需要对应的经济指数之间，形成一种文件。政府应该利用自己的公信力，用文件的形式，让非专业的老百姓看到物业管理行业的生存机制。”诸超说。

劳动保护补贴、最低工资标准、保险福利等等，“从劳动保障部门来说，这些规定都是有道理的，这些费用也都不是物业管理企业最大的问题。”翁国强说，“市场成本上升应该交给市场来调节，政府一方面给企业施加劳动成本压力，一方面却不放开价格。改变物业管理费的定价机制，这才是最关键的问题。”

现在看来，单纯考量“政府送礼，企业买单”一刀切的高温补贴标准，确实显得不合实际。成本上升是市场问题，而限制价格纯粹是行政手段。如果其他成本已经足够高了，但企业在合法经营的前提下却没有合理的收入机制，那么看上去只是“一点点”的成本增加，很可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。

“质价相符”，是几家企业的共同呼声。近日，住房和城乡建设部房地产市场监管司沈建忠司长已经明确提出，建立质价相符的物业管理收费机制是下一阶段全国物业管理工作的重点之一。这真值得期待。

附表：2011年爱佳物业支出项目占总成本比率 单位：元