开发养老型社区商机在哪里？

2010年11月以来，中央连续出台政策调控房地产市场，在这样的背景下，全国约5万多家房地产开发企业中，一些生存能力差和抗风险系数较低的中小型房地产开发企业，纷纷谋划从商品房这个主战场撤离或转型。从当前的媒体报道看，这些企业有的向地级市和县城等房地产市场发育还相对落后的地域进军;有的开始主攻大中城市的商业地产，还有的看准机会开发工业厂房项目等等。但是这些房地产企业在转型的关键时期，对建设中国城镇中的养老社区则很少予以重视。我认为，在中央对房地产市场持续调控的情况下，关注或选择开发建设养老型社区，是一不可多得的商机。

首先，养老型社区在中国当前以及相当长历史时期内有着广泛的市场需求空间。按照联合国确定的标准，一个国家60岁以上人口占总人口的10%或者65岁以上人口占总人口的7%，就标志着这个国家进入老龄化社会。截止2009年，北京市65岁以上人口比例为13.6%;天津市统计局公报称，到2008年末，天津市户籍人口中65岁以上占总人口11.88%;石家庄新闻网报道石家庄市60岁以上老年人口为135万人，占总人口11.40%，许多养老公寓一床难求。全国老龄办党组书记、常务副主任陈传书在2010年重阳节前召开的一次会议上表示，截止到2009年末，全国60岁以上老年人口1.67亿，占全国总人口的比率为12.5%。中国社科院发布的一份报告称：到2030年，中国将成为全球老龄化程度最高的国家;到2050年，中国将进入深度老龄化社会。这些数据表明，无论是全国还是一线城市或者省会城市，已经步入老龄化社会，并且正在向深度老龄化社会迈进。

其次，传统养老模式难以适应现代化社会老年人的生存需求。我国传统养老方式尽管表现形式多种多样，但归结起来主要是两种：家庭养老和社会化集中供养。可随着时间的推移和社会进步，这两种方式的弊端越来越突出：家庭养老模式因为子女少、老人多，子女难以照顾老人;而社会化供养的养老院模式，全是银发族集中在一起生活，再加上经常有老人去世，使进入养老院的老人精神生活异常压抑，好像进入这里就是等待生命的终结，不利于老年人的身心健康。

再次，从养老型社区具体消费需求分析，富裕阶层老年群体对高档型养老社区有比较雄厚的消费基础，普通老年群体在国家越来越完善的社保体系下，同样有一定的消费欲望和消费基础，这就意味着我国未来的养老型地产发展，无论是适老型商品房还是老年型公寓，都有比较广阔的消费市场。

通过以上分析，我们可以看出，老龄化社会对于养老型社区的市场需求是巨大的。接下来的的问题是，房地产开发部门如何开发建设对老年业主更加有吸引力的养老型社区。我认为应当从这样几个方面入手：一是全龄化，二是多层次，三是有特点，四是可持续。

“全龄化”，就是说在一个现代化的养老型社区内，并非全是老年业主，而是适合于老年人居住的楼房占一定比例，比如起码达到40%以上，使老年人生活在这样的社区里，能够很自然地与各种不同年龄段的业主正常交往和生活，与养老院的氛围有明显区别。

“多层次”，是从养老社区内的各种硬件设施和服务配套角度来讲的。因为社会生活中老年人有不同的层次，退休前的职业、文化、职务、爱好、收入水平、社会保障条件等等各不相同。因此，开发商在建设规划养老社区时，也必须充分考虑这样的实情，能够吸引不同社会阶层的老年人愿意来住，而且住得起、住得好、住得满意。

“有特点”，是针对老年人的特点而言的。尤其是老年型社区的楼房设计、公共服务设施，都要适合老年人的特点：楼房门口台阶要少，要防滑，要有扶手，有供轮椅出入的通道;楼房内各房间要有观察窗，老人在房间内突发情况，另一房间内的人很容易能看得到;墙角应当是圆形的，防止老人摔倒后碰伤;各种设施要让老年人操作简便，比如电灯开关要有夜光标示，便于老年人夜间操作;床头灯位置要低，老人躺在床上就能够得着;“一键通”电话要24小时畅通，出现紧急情况，只要一拿起电话，服务部门就能快速反应，迅速处理。老年型社区规划设计适合于老年人特点的公共服务措施更是必不可少：比如医疗站、文娱室、老年大学、老年餐厅、为老年人代办各种有偿服务的服务中心等。

“可持续”，是指老年业主入住老年社区以后，能够持续性、不间断地享受到各种服务，一直到生命的最后一刻。老年型社区应当具备服务于不同情况老年业主的功能，既有能够自理的老年业主;也有常年有病、卧床不起的业主;更有在生命的最后一刻，需要慰藉的业主。

另外，国家政策导向和支持也是开发养老型社区的优势。从目前情况看，国家和地方政府对涉老型行业的政策倾斜，还大多停留在现有的设施上，比如对达到一定规模的养老院在资金使用上的优惠，对民办养老机构也给予政策支持等，虽然在房地产领域，诸如开发建设养老型社区在用地、各种税费、基金等方面尚无明确规定，但面对我国老龄化社会不断发展的严峻现实，国家层面在这方面的相关政策会逐渐清晰。

对于转型中的房地产企业而言，开发建设养老型社区，还有一个不可或缺的优势在于：开发与物业管理是同一条产业链上的两个重要环节，对于养老型社区的设计理念和服务特色，物业服务企业在实践中一般都能够认真落实。如果在为老年业主服务方面，物业服务企业能再将老年型社区周边的商业服务企业加以整合利用，不仅为老年业主的服务更加到位，同时也会成为物业服务企业增加效益的一个新的渠道。

任何一种新兴市场，总是青睐于有准备的人。养老型社区在国外已经发展得很成熟，有各种不同档次的养老机构，有半养半医的“颐养院”等各种形式。随着我国进入老龄化社会的步伐加快，传统的养老模式必然被突破。我国的房地产相关企业，应当顺势而为，及早转型，抓住为老龄化社会服务这一新的商机，在未来的养老型社区开发中谋取一席之地。