“住宅禁商”令不应执意前行

随着2005年7月《物权法》草案中“住宅禁商”提案的提出，全国部分大城市陆续出台了“住宅禁商”令。2006年6月19日，北京市工商局也下发“住宅禁商”文件。一纸令出，震动京城楼市。某家媒体曾评论道：“民宅禁商”三方利好引起楼市连锁反应，即既保障了住宅的纯粹品质，又让商业需求回归商业地产，还将加大中低端写字楼市场需求。尽管有人对该政策拍手称好，但笔者认为它是弊大于利。从现阶段政策执行的效果来看，“民宅禁商”导致了大量的利益受害者，进而可能引发新的矛盾。

将原本规划属于住宅的房屋用于商业用途，确实会降低居民的生活质量，比如扰民，比如安全隐患。因此，“住宅禁商”对于居民来说是件好事。可是政府在利用“住宅禁商”来保护和满足一部分人利益的同时，却抑制、削弱甚至是打击了另一部分人的合法利益。虽然从政治学上看，为最大多数人谋取最大的利益的原则是公共政策的价值取向，但是我们不能完全忽视这种功利主义方法论在先天上的不足，即无法平衡大多数人的利益和少部分人付出的代价。特别是在构建和谐社会的今天，在承认每一个利益主体对自身利益追求的合理性和自主性的基础上，这的确是一个值得关注和商榷的话题。

目前，争议最多的是该政策侵害了小业主和首层商铺经营者的合法利益。对于处于创业阶段的中小企业，成本对他们来说可能是生死攸关的。一旦被强制赶出租用的住宅，被迫去租用写字楼，这无疑抬高了创业的门槛，有可能将大量因无法支付商业房产昂贵租售价格的创业者挡在成功的门外。其实只要不涉及安全、扰民等因素，就应当考虑到这些中小企业的实际情况，鼓励其创业，不应简单地“一刀切”，下文件叫停。与此同时，我们也可了解到利用住宅首层经商在各个城市的老城区尤为普遍，几乎所有临路面的首层住宅都在经商。而且在这些小区商铺里，经营商品的品种和种类与居民生活息息相关，为市民带来了极大的便利。虽然在这些由居民自行改造而成的社区商铺中，有多数都没有到有关部门办理“住宅改变使用功能”手续，但这只需加强“住改商铺”环节的管理即可，无需“劳民伤财”地勒令所有店铺停业搬迁。

实际上，“住宅商用”解决了一大批劳动者的创业、就业问题。如果禁止“住宅商用”，将会把许多租不起商铺和写字楼的自主创业者再次推向失业的深渊，把本来可以自食其力的公民变为需要政府救济的对象。因此在“住宅禁商”问题上，如何解决房地产市场上不同利益主体的利益矛盾，显然是制约“住宅禁商”政策能否继续执行的瓶颈。

笔者认为，假若“住宅禁商”令不顾一切地执意前行，是要付出惨痛代价的。对于这种牵涉较多利益冲突的政策应该有一个缓冲的过渡期，政策的制定要有长远的规划，也应更细化。如政策要考虑到各地具体情况的差异，采用分批、分时段的方式，对商住物业逐步加以清理。又如对于扰民问题严重的餐饮、歌舞娱乐、生产加工和制造企业禁止是完全必要的，但除此之外的对居民生活影响不大的企业，比如会计事务所、IT类企业等，不必强行取缔。而只需向它们征收较高的物业管理费，以弥补“住宅商用”的负外部性。唯有这样，“住宅禁商”才不会造成对某些中小企业的猛烈冲击，以凸现政策的良好效果。若不如此，旨在解决长久以来的扰民问题的“住宅禁商”政策恐怕就要真正“扰民”了!

马克思曾说过：人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益有关。在这里，笔者认为：着力解决“住宅禁商”令下的利益矛盾，意义深远。