案例回顾：理直气壮地建设经济适用房有多难

新华网2月8日报道：正在举行的江苏省政协十届二次会议上，政协委员许尚龙建议，应大力建设廉租房，取消经济适用房。许委员分析了取消经济适用房的三个理由：一是低收入居民买不起，达不到保障目的;二是社会诚信体系不完善，政府优惠的经济适用房容易让不符合条件的人买去居住或投资，容易滋生腐败;三是在消费导向上存在偏差，根本上在鼓励人人买房。

众所周知，我国推出的经济适用房政策，从住房制度改革开始，就一直在争议和唱衰中前行，许委员的这三个观点，比较有代表性，尤其在当前房地产市场处于低迷状态的背景下，或许能够得到更多人认可。但是，作为普通公众，我对此有不同的认识。

首先我们来分析一下，经济适用房的价格为什么高?根据我本人对一些城市部分案例的调查采访，我感到造成经济适用房价格高的根本原因在于相关政策缺乏刚性。如经济适用房政策规定：建设用地实行政府划拨。但土地划拨仅是相对于招拍挂而言的供地方式，价格如何确定?是按照基准地价还是商业价格?裁量权在地方政府，在土地财政的背景下，价格怎么能低了呢?接下来的大项是政府税费基金的优惠，哪些是全免的，哪些是百分之五十，裁量权也在政府，伸缩性也很大。

推高经济适用房价格的另一大因素是套型面积，国家规定的无论是原来的60、80平米，还是新规定的60平米，在执行中很少做到，有的是地方规定增大的，有的是部门变更的，一般在90平米左右，大的超过100平米，与普通商品房面积无异。试想，一套60平米与90平米的经济适用房比较，价格提高了多少?还有，在容积率低于同地段商品房、配套设施、统一装修等方面追求超前等，同样推高了房价。

关于经济适用房价格高，低收入居民买不起的因素，我认为特别需要指出的是，政府监管部门在指导思想上，由于多方面的情况所致，很难在如何降低房价上提出措施，而是往往会明里暗里站在开发商的角度去决策。比如经济适用房价格是经过物价部门监审后确定并向社会公布的，监审的依据是国家发布的《经济适用房价格管理办法》，既然如此，为什么各地经济适用房成本构成总是神神秘秘，不能把全部数据详细向社会公开呢?为什么我们总是看到一些政府部门在公布经济适用房价格时，一再说明“参照相邻城市”经济适用房价格，“比周边楼盘”低了多少等等。这不是矛盾吗?既然有国家的价格管理办法，既然通过价格主管部门成本监审，有什么必要参照“周边相邻城市”价格呢?

经济适用房价格高的体制性因素是，有决策权的人不住，而居住经济适用房的低收入群体又没有参与权，更没有决策权。我接触到的一些低收入群体中，有人向我算了一笔帐：按照一般城市经济适用房价格，2000元-2500元每平米之间，套型60平米，两居室，15万左右，旧房置换一些、加个人储蓄或亲朋之间的借款，一般都能解决，少数需要再加贷款。但目前由于套型面积大，动辄100平米、近30万的经济房，确实多数人买不起。我在某城市一个总计1615户的经济适用房小区采访中，看到这个小区总计有55—60平米的套型38户，很早就销售一空，而大量90—103平米套型面积的户型一直少有人问津，虽经两轮公开摇号，最终还是形成大量“弃购”。

我们再来分析一下，许委员关于“经济适用房”容易滋生腐败的理由。如果说，停建经济适用房以此为理由，我认为不客观，不是实事求是的态度。为什么?因为难以服众。我们承认，各地都曾出现过经济适用房被富人或不符合条件的人买去居住或牟利。可恰恰在这一点上，正是需要有关部门加强管理和查处的。我国专门出台有经济适用住房管理办法，对违反规定购买的，对当事者、直接责任者都有明确的责任追究规定，但近几年来，媒体不断曝光一些城市违规建设和销售经济适用房，真正查处的有多少?客观地讲，那些不符合条件的人，凡是能够购买经济适用房的恐怕都不是普通人，都有一定的背景，甚至有的还是集团购买。这样的腐败问题，到底是经济适用房制度设计本身问题，还是我们在执行中没有认真落实相关规定，不是一目了然了吗?如果以“容易滋生腐败”为理由，停建经济适用房，那么，经济适用房制度不就背了“黑锅”了吗?

与此相关的还有一个比较现实的问题是，不知道那些唱衰、反对经济适用房制度的学者或官员想过没有：自改革开放30年来，在计划经济向市场经济的转型中，我们出台的改革政策，谁能举出不产生腐败的例证来?证券市场、国有企业改制、高校扩招、医疗改革、房地产市场化等等，哪一项政策能杜绝腐败?哪一项不比“经济适用房制度”滋生腐败程度更严重?难道说就因为滋生腐败，这些政策都要停止执行?很明显，正确的选择应当是坚定地执行中央既定方针政策，对于出现的腐败问题，加大惩治力度，而不是因为容易滋生腐败就不再前行。

关于许委员提出停建经济适用房的第三个理由，即“消费导向上出现偏差，是鼓励人人买房”。我认为，这样的理由，如果是普通公众提出，似乎还有些道理，因为他们对我国的经济适用房政策不太清楚。而这样的理由由许委员提出，就不一样了：其本身或者是揣着明白当糊涂，或者是在模糊公众的购房意向。这里有两点需要明白：

首先，到目前为止，国家层面尚无关于低收入阶层必须租房的政策出台。低收入阶层租房而不买房，这种所谓的“消费导向”只不过是房地产开发商或部分学者的一厢情愿。在这样的背景下，国家加大建设经济适用房的力度，怎么就成了“误导消费”呢?难道说只有把保障房政策取消，所有的人都去买永久暴利的商品房才不算“误导”?难道让大多数买不起房的公众，都去租赁开发商、富人阶层、个别腐败官员拥有的N套房，才算不“误导”?我在百度上搜索了许尚龙委员，结果显示，其是一拥有数亿资产的大地产商。由此可见，地产商对房地产业的舆论影响该有多大!

另外一点是，自1994年(国发)43号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》公布以来，特别是近几年来，国家几乎每年都会出台一份比较权威的、具有宏观指导意义的房地产改革导向政策，其中对于经济适用房和廉租房的覆盖范围是有明显区别的。经济适用房在2007年以前，国家规定的覆盖范围是“中低收入”群体，2007年以后，确定为“城市低收入住房困难家庭”，2008年12月20日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，“意见”提出了六项措施，其中排在第一位的是“加大保障性住房建设力度”，并明确“加强经济适用住房建设，各地要从实际出发，增加经济适用住房供给”，2009年到2011年，“全国平均每年新增130万套经济适用住房”。

由此可以看出，建设经济适用房是国家的既定政策，其承担的功能与廉租房是不同的，一般情况下，廉租房的供应对象基本与城市低保对象一致，而经济适用房覆盖范围要大得多。在如此清晰的政策面前，经济适用房怎么能与廉租房合并呢?经济适用房有什么理由停建呢?

进一步分析，一些学者和房地产开发商，想尽各种方式，极力反对建设经济适用房，最本质的一点就是担心保障性住房会分流商品房的潜在购买力，从而在舆论上一致呼吁停建经济适用房，将低收入群体也并入租房行列。我对此感到不理解的是，按照中华民族几千年的传统文化积淀，哪个老百姓不想有一个自己的家?有谁愿意去租不属于自己的房屋一直生活在别人的屋檐下?从社会公平正义的角度看，政府有责任为所有的公民购买有产权的、属于自己的房屋创造条件，这不仅关系到“居者有其屋”，还关系到房屋的增值所有，如果一个人永久租房，这类财产性收入将永远与其无关!

从这个意义上讲，国家政策的导向，租房的对象越少越符合社会公平取向。从国际上其他一些国家的做法看，无论穷人与富人，在住房政策上，政府优惠提供统一的、有产权的住房，除此以外，有钱人再买更多的房，其他人也不攀比，一是阶层不同，一是政府对超出基本面积的部分征收物业税，并且住房越多，税率越高，富人住房越多，对国家的贡献也越大。这样的政策导向，我们的开发商、我们的学者很少提出。总而言之，那种想利用国家政策之手，把中国大多数中低收入者逼出购房的行列，逼进租房的群体中的思路是非常不得人心的，也有悖于中国的传统文化理念。中央关于加大保障性住房力度的分析判断是正确的，让更多的社会群体能够有属于自己的产权房，哪怕套型面积小一点，是社会和谐的重要标志。

理直气壮的经济适用房建设为什么这样难?为什么阻力那样大?根本的原因在于不同阶层的利益博弈。在这样的特殊时期，在党中央各项相关政策都已经十分明朗的情况下，地方政府如何动作，是对民生关注方面的一个考验。