探索北京市保障性住房建设标准化建设

“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，达到3,600万套，争取基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。在5年时间内完成建设任务，并确保品质，势必面临建设规模大、项目多、工期紧的考验。建立标准并用标准引领各项工作，可以有效促进公租房建设质与量的协调发展。对此，北京进行了积极的探索，并逐渐形成了4个子系统构成的标准化体系，提升了保障性住房的品质，缩短了工期，降低了成本，达到节能环保的效果。

北京保障性住房建设标准化探索的背景

“十二五”期间，北京规划建设的保障性住房将达100万套。从近年的建设情况来看，北京保障性住房建设呈现出三个特点：

一是规模成倍增长。2009年，北京公租房建设数量为9,000套。2010年，该数量上升至1.7万套。2011年，更提高至6万套。规模呈成倍增长态势。

二是建设主体多元化。最初，政府是建设主体。随后，在政策的引导下，建设主体逐渐呈现出一个多元化的趋势。开发单位、科研院所，还有一些集体组织等各种类型的主体都出现了。

三是需求多样化。老百姓对产品有了细分的诉求。于是产生了专门针对老年人的租赁类房屋，也有针对青年人的青年公寓、单身公寓。

面临上述形势和挑战，北京市强化了融资渠道。2011年，北京市财政一次性投入100亿元，组建了北京市保障性住房建设投资中心，进行总体融资。同时，还广泛地通过基金、发债等方式进行融资。与此同时，北京还不断出台完善保障性住房的相关法规。目前已经基本形成了地方的政策体系内容。

保障房建设的过程中，实现建设的可持续发展，除了政策和资金保障，还需要品质的保障。百年大计，质量第一。北京市形成了“三位一体”立体化的品质管理体系，即主管质量部门、住房保障部门、社会三方共同把控质量关。主管质量部门主要从纵向，对各个项目实施巡查、监督。住房保障部门从横向，对房屋建成标准进行设定，以及引导开发建设单位建设符合可持续发展的房屋。同时，社会各方参与进来。比如，针对老百姓的工地开放日，包括物业的承接验收，媒体的参与、监督等。最终，形成多方参与的质量监管体系。

同时，笔者认为一定要树立全生命周期理念。在建设的初期就要从建筑的全寿命考虑，房屋今后在使用过程当中会怎样，老百姓在住房过程中是一个怎样的状态。

另外，从一些发达国家过去以产业化的模式发展保障性住房的经验来看，和我国当前大规模地建设保障房的形势是非常吻合的。如果住宅发展实现了产业化，形成了包括建材、物品生产、规划设计，包括建造、物流、使用维护等等环节在内的整个上下游有机连结的产业链条，这无疑会使我国保障性住房的建设成本大大地降低。同时，保障房的品质也会有一个非常好的保证。

产业化是一个系统的工程，涉及的产业链条非常长，如何入手呢?北京市保障房管理部门经过思考以后，觉得整个产业化的基础应该是标准化。所以，北京市从这个源头、基础抓起，把重心放在了标准化的建立之上。

北京保障性住房标准化体系的构成

北京从2010年正式开始着手抓基础化的标准工作。目前，北京市的保障房分为四种类型，包括公租房和廉租房以及经济适用房和限价房(简称“四房”)。“十二五”期间，北京要建设30万套以上的公租房。这30万套怎么建，涉及到大量的物业持有和运行管理，很多是由政府的直属机构，或是市场上专业的公司来管理。所以，后期运营怎么管是公租房涉及到的很大的课题。北京市选择了公租房作为突破口，首先在公租房的建设标准化体系上面下工夫。

2011年年底，北京公租房的建设标准化体系形成，包括标准化的设计、标准化建造、标准化的评价以及标准化运营管理等四个子系统。

标准化设计系统

规划设计是标准化理念的龙头。标准化设计系统涵盖两个方面的要素。一方面是人(单位)的要素，另一方面就是具体的服务标准。在这个系统里面，北京市对设计单位进行了选择，并形成名录。同时，制订了一个公租房的产品开发和策划的指南。该指南为下一步编制公租房的标准设计图集，以及一系列的标准文件、设计标准奠定了一个基础。从目前来看，应该说初步的标准体系以及系列的设备配置的方案、规划配套指标、绿化指标、装修实施的一些方案，基本上已经可以拿出来了。

标准化建造系统

标准化建造系统就是，要针对标准系统完成以后如何对应建造，必须有一个建造标准来进行约束和规范。北京也有一个合格的代建商、承建商名录。同时我们对建造体系的选型进行了制订。

比如说北京现在的公租房(保障房)基本上是以高层为主。北京市相对来说用地十分紧张，基本都是二十层以上的建筑。所以到底对应的结构体系是什么，要把最适合的结构体系选型原则制订好。对于这些体系，北京市也借鉴了发达国家的一些经验，制订出了一本工法手册。该工法手册不仅是指导施工单位，同时要能够做到对最基层员工的培训，很多是简便易行，程式化的。在这个建造系统里面，我们还搭建了一个平台。平台解决的是建筑材料的关卡，就是不能用劣质的建筑材料。我们搭建了一个优良物品库的平台，把所有最适合的建筑材料集成到这个平台上，将交易平台和平台外的监督构成一个整体，并把结构、物品、机电、装修、门窗、五金等等，具体在里面进行了分类，严格在这个物品库里面进行选用。这样就大大减少了劣质材料应用到保障房建设上的几率。

标准化评价系统

关于评价系统，我们知道目前的商品房领域里面有国家标准的评定制度，但是，这个评定制度不适用于保障房的评定。所以，我们建立了一套北京市公租房的性能评价标准，目前已经形成了一个初稿，在征求各方的意见，也想尽快试运行这个制度。也就是说，老百姓在住进去之前，能够很准确地知道这个房屋的性能是什么样，租金为什么这么定，跟同地段的其他房屋性能上有什么不一样，都有一套科学的评价标准。

标准化运营系统

运营管理，包括公租房整个建设的流程、培训和细则内容标准化，直接指导、规范全市的公租房管理。信息系统包括公租房全寿命档案管理数据库，配套设备数据库等等，通过动态维护、数据更新，对物业和租户实施动态管理、实时管理。

北京保障性住房标准化体系的成果

2012年8月16日，北京市住房和城乡建设委员会、市规划委员会联合发布了《北京市公共租赁住房标准设计图集(一)》。未来市、区县政府及其指定机构投资建设、持有的公共租赁住房项目应选用《图集》标准户型建设。同时，鼓励社会单位投资的公共租赁住房项目优先选用《图集》标准户型建设。

另外，北京优良物品库的审定标准和管理办法以及优良物品库的目录也在近两年内建立健全。

北京保障性住房实施产业化的细则也于近期颁布实施。2012年9月，北京市住建委发布了《关于印发<关于2012年在保障性住房建设中推进住宅产业化工作的实施方案>的通知》。通知明确，2012年在保障性住房中落实240万平方米产业化住宅。随着在保障性住房中实施产业化的全面推进，北京市保障性住房品质将再上新台阶。“十二五”期间，北京市将以保障性住房为重点，全面推进住宅产业化。到2015年产业化建造方式的住宅达到当年开工建筑面积30%以上，累计示范面积超过1,500万平方米。

与此同时，性能认定的管理办法，也取得一定成果。2011年，北京市公租中心组织对远洋山水家园项目配建公租房等4个项目进行了住宅性能认定申报。通过对这4个项目的申报、评定，在此基础上编制了北京市公租房性能评价标准及评价管理办法，根据公租房的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能划分3个等级。

总体上，北京保障性住房标准化体系研究阶段已初现一些成果。

上述研究成果的出台，要有与之配套的强有力的政策支撑。2011年，国务院颁布45号文件《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》后，北京市马上出台了关于加强公租房建设管理的通知。该文件对北京市公租房怎么建、怎么审核、怎么分配、租金怎么制订，都进行了详细的规定。2012年初，京政办发布的2号文件《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》里面，详细地把保障房的建设管理标准化体系的内容涵盖进去。在公租房的建设方面，率先进行标准化设计以及性能评定的试点，正式写入了政府文件。上述政策对北京保障性住房标准化工作给予了强有力的政策支持。

“十二五”住房保障规划，也对住房标准、房屋的品质如何保证有了详细的要求和规定，使公租房的建设技术有了全国第一个标准。目前，北京市“四房合一”的建筑技术导则的编制已经完成，计划在近期把该导则升级，即把“四房”统一起来，使其有一个全新的要求。

在实践的过程中，北京努力将研究成果尽快地转化为政策，并实施落地。首先，经过一年多的时间，发布并实施了公租房的标准图集;优良物品库的试运行工作也进行了一年多的时间，马上要出台相应的管理办法，进入到正式运行的阶段。北京市平台与国家住建部的保障性住房全国采购平台也建立了联系，作为全国采购平台的一个分支平台。

接下来，就是在物品库的基础上，发布成套的技术解决方案。比如保障房里的太阳能系统的运用、排烟系统的解决方案、整体的室内装修解决方案等等。这些都是在具体过程中制订和解决的。

通过公租房的试点经验，北京目前正在着手制订保障房的战略实施规划，全面地建立保障房建设管理标准化体系。

附：采访摘要

《现代物业》：现在保障房处在建设保障的一个阶段，今后的居住保障阶段也是非常关键的，也可能是通过市场专业化的公司或管理机构来对保障房的资产进行运营管理，提供服务。那么，从这个建设保障阶段转向居住保障阶段后，北京市有没有涉及在运营管理系统里面设立物业服务的标准，比如收费的标准、费用的负担主体以及费用的保障机制等标准化运营管理这方面的考虑?

杨家骥：北京市去年成立了住房保障建设管理投资中心，这个中心承担了北京市三分之一以上的建设任务，同时，负责主要的融资，以及大量的政府持有的保障房物业的运营管理。这个投资中心，北京市给它定位级别挺高，正局级的一个企业，它的团队的构成是大量的物业管理、建设、金融相关的一些优质的人员，这个团队今后的思路还是充分地利用市场化的手段，肯定不是走回原来直管公房的老路。从北京市已经入住的几个物业来看，情况还是比较乐观的，远洋山水小区已经入住，也有很多人去参观学习。

对于老百姓的承担，目前我们有一个租金的补贴机制，根据不同人群，给予不同的补贴，比如廉租人群可以补到95%，他可能只交5%的租金。公租房的租金我们是略低于市场租金，但是本身不算少，这样也是为了满足公租房的可持续运营。比如说，低收入人群我们能补到95%，中等偏下收入或是中等收入的根据他的收入情况合议租金标准，总体来说是略低于市场租金。比如说，远洋山水小区的房子可能是周边租金的80%，也就是每月每平方米41元，老百姓还是很愿意的，就是保证这样的群体可以承担得起。

再回到我们今天的题目上，我们觉得，有很多问题还是在于初期对这个产品的规划设计上，就是老百姓住了舒不舒服，如果我们在初期阶段没有考虑好，这个房子不好住，经营管理也没法管理。所以我们就回过头，还是强调标准化的重要性，一定是建成一个最后可持续运营的产品，这个事情才能一直进行得下去。