如何对房屋生命周期进行监控

物业管理的核心价值应当是保证房屋建筑的使用安全，物业管理的全部内容也应为房屋建筑使用安全服务。北京市房屋全生命周期管理平台贯彻房屋全生命周期理念，有助于更加科学地认识物业管理及其价值所在。

2011年10月21日，“北京市房屋全生命周期管理平台”在北京市住房和城乡建设委员会正式上线启动。这是全国首个正式运行的房屋全生命周期管理平台。

何谓房屋全生命周期管理平台?

“全生命周期管理”，就是在房屋建筑每一个管理阶段实施必要管理，并使每一个环节有效衔接，形成管理链条。这个“全生命周期”通常被划分为三个重要阶段：

第一阶段——开发、建设单位履行保修责任阶段;

第二阶段——业主通过一定形式对房屋建筑进行专业化维修、养护和管理，使其在设计使用期内保持良好的使用状态;

第三阶段——业主在房屋建筑达到设计使用年限时再投入，对房屋建筑进行大修，延长其使用寿命。

因此，全生命周期的信息应当包含从房屋的开发、建设到交易、登记情况，再到建成后的物业管理、使用维护甚至最终拆除(拆迁)的所有信息。房屋全生命周期管理平台实际上等于一个“房屋基础数据库”。搭建北京市房屋全生命周期管理平台，是在全面完成房屋普查的基础之上，对各环节房屋行政管理信息的一次大整合，实质上为北京国有土地上的每套房屋建立了自身的一整套“档案”。北京市房屋全生命周期管理平台，将普查形成的一次性“死”数据，变成实时更新的“活”信息。依托业务系统实现了新建房屋图元、测绘、交易、权属登记业务的动态更新。

为何要搭建管理平台?

随着城市化进程的不断加快，北京的住房建筑总量也在迅猛增长。截至目前，北京市房屋建筑总面积已达9亿多平方米。但土地总量是一定的，因此建筑总量不可能永远持续增长，建筑总量必然在建设高峰期后逐步降低，随之而来的就是既有房屋(存量房)的管理和维护。目前，北京正处在从建设高峰期向使用和维修高峰期转变的阶段。因此，房屋的使用和维修较之房屋的建设处于更加需要关注的地位。建设房屋是为了居住或其他用途地使用，保证房屋建筑的使用安全和可持续发展就显得非常重要。房屋全生命周期理念正是基于这一现实需求而产生的。2011年1月颁布的《北京市房屋建筑使用安全管理办法》又恰恰是对房屋全生命周期理念的最佳诠释。该《办法》对房屋建筑从“出生”到“灭失”整个生命周期的使用行为、检查维护、安全评估与鉴定、抗震鉴定等各个环节作出了一系列规范。可以说，搭建北京市房屋全生命周期管理平台是落实该《办法》的一个具体手段，通过这个平台，记录《办法》所规定的有关房屋建筑的使用安全行为信息、安全评估与鉴定信息、抗震鉴定信息、维修养护信息及维修资金使用信息等。

北京市房屋全生命周期管理平台在促进北京市既有房屋建筑的可持续发展方面将起到重要作用。目前而言，平台已服务于北京落实住房限购政策、保障性住房资格审核、差别化税收信贷政策执行等工作。通过信息接口，为地税、统计等部门提供准确适时的房屋基础信息支持;为各区县房屋行政主管部门提供对辖区内房屋状况直接查询、统计分析等共享应用服务。现已初步形成了纵向支持市区两级应用，横向提供委办局之间的信息共享，服务政府、社会和百姓的综合信息服务架构，提高了北京市房地产市场管理水平和社会公共服务能力，对于维护首都房地产市场平稳健康发展和广大人民群众的合法权益具有重要意义。

管理平台对物业管理有何特殊意义?

建设房屋是为了居住或其他用途地使用，房屋建筑只有在安全的前提下才谈得上使用，房屋全生命周期管理理念始终把房屋的使用管理和房屋的安全放在突出位置。而在房屋建筑的整个生命周期中，物业管理占了很大且很重要的一段，在房屋建成之后，物业管理随之跟进。物业管理涉及内容固然有多个方面，但是，物业管理的核心价值应当是保证房屋建筑的使用安全，物业管理的全部内容也应为房屋建筑使用安全服务。可见，北京市房屋全生命周期管理平台贯彻房屋全生命周期理念，有助于我们更加科学地认识物业管理及其价值所在。

此外，由于北京市房屋全生命周期管理平台包含了房屋的诸多重要信息，平台对于物业管理相关工作的开展大有裨益。根据房屋的各方面综合信息，业主和物业服务企业可以制订切实的物业管理方案。尤其是预测房屋管理第三阶段(房屋建筑大修阶段)的时间，并制订相应维修计划。专项维修资金不足时，提前做好筹集续交准备。平台所提供的信息还能够为业主和物业服务企业在签订物业服务合同、协商物业服务费用标准时提供参考依据，因为不同状况的房屋建筑所需要的日常维修养护投入是不同的。当发生房屋买卖或物业服务企业更迭时，平台为后手业主和物业服务企业了解房屋建筑的情况提供了一条途径。