李云亮说文解字（十二）

土地是人和一切陆地生物生存的根本。远古人类聚族而居，即使地广人稀，族群之间也有地盘意识。地盘意识是人们占有一片土地生存而排斥他人的意识。这种最古老的地盘意识使(土地)占有成为财产法起源的元概念——不论英国法还是罗马法。由于历史原因，英国的土地占有者只享有法律上受限制的所有权，脱离所有权的占有受到法律充分的保护;欧洲大陆因罗马法转向土地占有者享有法律上不受限制的所有权(不包括公法限制)，脱离所有权的占有只受到法律有限的保护。世界法律由此发展出两大法系的财产法。英国法实称财产法，大陆法(罗马法)实称物权法。

人类生活离不开土地。土地不仅是财产之源，还是战争目的、政治之本。现代国家有三要素：一、一定疆域的土地(含海域);二、该疆域内定居有数的人民;三、该疆域内有统治人民并能与其他国家发展关系的政府。一定疆域内定居的人民总可追溯到远古，政府只是后来出现的政治事物。一个留意自身合法性的政府随时注意本疆域内人民的安居乐业，最可怕的是人民居无定所或流离失所。其次是人民居有定所但定居时间有限。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定土地使用权出让最高年限为“居住用地七十年”，这令人心神不安。七十年一鞭高悬，违背了古老土地上人民的自主定居习惯。2005年8月1日，福州市鼓楼区拆迁办在国有土地使用权七十年、只有八年楼龄的“双凤新村”综合楼前贴出拆迁公告，八年就一鞭(限令拆迁)令国人叹为观止。人民不畏土地国有，也不拒国有土地使用权。人民畏惧国家土地所有权藐视国有土地使用权。

我国实行《物权法》。对于土地能享有所有权者仅国家和农村集体。享有法律上不受限制的土地所有权(绝对所有权)者只有国家。农村集体土地所有权有限制——只许国家征用进入房地产市场。于是国家成为房地产市场唯一的土地物主。这唯一物主暗合了中国几千年历史惯有“普天之下莫非王土”的霸道，各级地方政府很容易持自己的绝对权力，用国家土地所有权藐视农村集体土地所有权和国有土地使用权。

国家土地所有权与国有土地使用权(脱离所有权的占有)应该是何种法律等级关系，各自该恪守何种法律地位，《物权法》没有说明。《物权法》没有明说的事理，今后其实施细则按理不能越权平添物权基本原则。中国如果永远实行国有土地使用权并永远封闭土地所有权流通，国家应该在日常生活中永远尊重进入私法领域的国有土地使用权，并有意识在私法领域虚置自己的土地所有权宪法(公法)地位。流出一级市场的国有土地应该永远成为民间财产，国家非因严格意义的公共利益不得随意收回放出去的国有土地使用权。公法意义的国家土地所有权应该永远不与私法意义的国有土地使用权争夺利益。

据说“中国大陆最高70年的土地使用年限是参照香港港岛及南九龙最高75年批租期限来确立的。至于确定期限有何科学依据，确实谈不上。”(赵红梅，2005年8月10日，中国房地产报)。当年港英当局在香港适用英国法。首先，英国法的土地使用权(保有权)受到法律充分的保护，英王对英属土地没有绝对所有权，大陆不同时参照英国法那种法律观念，只简单引进一个“(国有)土地使用权”给人民，人民凭何法律观念对抗国家土地所有权?其次，当初清政府割让港岛和九龙给英国又租借新界给英国政府99年。港英政府因此假租借之限而时限批租土地。中国政府管理大陆土地，不存在假租借之限而定土地批租时限的理由，定了反而极易造成公法意义的国家土地所有权和私法意义的国有土地使用权(时间上)之间公私纠结不清。中国大陆的私人财产权因此必积弱不振。我们或者模仿英国法使用双重所有权：国家拥有土地公法所有权，改国有土地使用权为地产私法所有权，创建中国特色的“衡平法规则”解决双重所有权冲突。什么时候中国大陆的国有土地使用权至少在有效期内能绝对抵抗国家土地所有权，中国大陆的法制才可能接近完善，这不能缺少各界学者的创见和呼唤。