李云亮说文解字(二)

区分所有，是一种事实。区分所有后缀以权，是关于区分所有的法律权利。搞清楚区分所有的事实，区分所有权制度才能明白无误。

一物一人独有，无需与他人区分所有。一物被区分所有，决非一人独有，必定是二人或二人以上的所有，只是这种所有不是一般的数人共同所有一物。

数人共同所有一物，通常经分割可终止共有。区分所有与一般共有不同：比如，数人共同继承一排平房，遗嘱指定数人各自专有的房间且相互无优先权(我国澳门民法典第1326条有如此规定)，此种数人共同继承的结果就是区分所有。不过，平房可以经物理分割终止区分所有。

还有不能物理分割的区分所有大量存在——划分成许多单元房的楼房。这种不能物理分割的区分所有被特定冠名为建筑物的区分所有。1890年日本未施行的旧民法第40条发明了“建物の区分所有”一组日文汉字。1895年日本施行的新民法第208条继续使用这组日文汉字。1929年中华民国民法第799条“建筑物之区分所有”直接继受日本民法第208条：“数人区分一建筑物而各有其一部者，该建筑物及其附属物的共同部分，推定为各所有人之共有。”1962年日本法律第69号删除其民法第208条另立单行法《有关建筑物之区分所有等的法律》，日本人简称区分所有法。

1989年我国台湾学者戴东雄教授受托起草关于集合住宅的法律，1990年拟成“建筑物区分所有权法”。1995年台湾地区立法机关认为“区分所有权”不通俗，易名“公寓大厦管理条例”立法52条，让民众一望即知该条例所要规范的法律关系。

1990年大陆学者陈甦教授著文《论建筑物区分所有权》。1994年大陆学者陈华彬完成博士论文《现代建筑物区分所有权制度研究》，1999年陈参与完成梁慧星教授主编《中国物权法草案建议稿》的“建筑物区分所有权”一节计24条，陈24条直抄台湾条例25条。

日本法律注重区分所有事实。日本的区分所有权是一个小概念仅指“单元”的专有所有权，不同于《中华人民共和国物权法》区分所有权大概念。中国台湾地区“公寓大厦管理条例”甚至没有区分所有权概念，只有区分所有权人称呼，相当于《中华人民共和国物权法》称呼业主。

不少国家和地区皆基于共有认识建筑物的区分所有。这种认识源于1804年《法国民法典》第664条从共有中引申出建筑物的区分所有。1938年，法国废民法第664条制定有关确定划分成单元房的楼房共有财产权利的法律。1965年改为有关确定共有楼房财产权利的法律。自《法国民法典》第664条后，民法法域如意大利、德国、荷兰、瑞士、加拿大魁北克省、埃及、日本、中国台湾、中国澳门等认为建筑物的区分所有是一种共有的特别份额制度，或以共有制度规定之，或推定楼房共有，或适用共有一般规则。普通法域如美国、加拿大、新加坡等称condominiun(公寓)，原始意思就是罗马法的共有。