物业管理面临的现状是什么样的？

物业管理是二十世纪末兴起的新型服务性行业，它涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋、设施设备维修保养等方面。随着房地产行业的大力发展和人们生活水平的提高，物业管理观念也在逐渐深入人心。物业管理是创建文明城市，实现城市现代化管理的手段之一。

一、物业管理的现状问题

1、建管脱节造成物业管理先天不足

由于在开发建设过程中施工质量差导致楼盘存在的后遗症带到了后续的物业管理之中，诸如：房屋开裂、渗漏、脱壳、电梯故障、公专变电源、产权纠纷等等，维修成本过高致使物业管理公司根本无力承担;有的开发商为促销楼盘，做出许多不切实际的承诺，如;小区绿化率、配套设施设备齐全、为业主提供金牌服务等也给物业管理造成了被动局面，一旦处理不当，就会加剧业主与物业管理公司之间的矛盾。

2、物业公司服务僵化

服务项目单一、服务内容简单，是当前大多数物业管理公司运作的通病，服务质量难以提升，仅停留在治安和卫生保洁两类低层次的服务上。近年来有关物业管理方面的纠纷不断，如停车收费、小区公用部分出租的收益问题、发生财产失窃、人身伤害、油烟困扰等问题，物业管理公司既无对策又不积极与业主沟通，由此引发的矛盾、纠纷层出不穷，即使媒体曝光也无济于事，有的甚至对簿公堂诉讼于法律，最终的结果还是业主忍气吞声。如何保障小区的和谐安定已成为小区业主关注的焦点问题，通过调查数据显示，安全保卫不力为最高，占了60%，物业乱收费占14.29%，房屋公用设施设备维修不力占14.29%，物业人员态度、素质差占2.86%，公摊、公用部分收益未归全体业主占2.86%，环境卫生状况差占2.86%。

3、物业管理收费难

由于我国长期以来受计划经济时期福利分房及低租养房观念的影响，部分业主对物业管理运作模式缺乏深刻的了解或不愿意去了解，没有形成物业管理是商品的消费观念。特别是对那些重收轻管、多收少管、质价不符、运作不规范的物业管理公司，更是使广大业主拒交物业管理费的重要原因。据消费者协会的数字统计，在诸多投诉中，物业投诉一直位居第三位。由于有70%的物业管理公司是由房地产开发企业派生出来的，因此，当业主与开发商沟通受阻时，自然将矛头转移到物业管理公司身上，物业公司无法解决时，业主也只好拿出拒缴物业管理费的杀手锏。而物业管理公司总说自己亏损严重，却又不肯按政府和物价部门的要求定期向业主公布帐目，致使业主怀疑物业管理公司的诚信和交纳的管理费是否用在了自己物业的管理上。由此造成的收费难阻碍了物业管理向规范理性和健康的发展。

4、物业管理公司专业化程度不高、规模偏小、专业人才缺乏

一方面，我国物业管理起步较晚，专业人才赶不上市场的需求，据了解长沙市目前有大小物业公司不下500家，而具有高素质、多技能的专业人才却很少，因此造成了大多数物业公司经营运作不畅，管理模式难上档次。另一方面，物业管理公司过于追求利润不可能也不会花很高的成本配置高级人才或投资培训具有专业技能的员工。管理的模式基本停留在传统的看门、守栋、卫生清扫上，服务质量、服务技能和方法的落后，造成业主的满意率低。经对某小区的问卷调查表明，认为满意的仅占42%，一般的占38%，不满意的占20%，与业主购房时的期望值相差甚远。

5、业主委员会没有发挥应有的作用

由于两者之间的效用目标不一致，且业主委员会的成员可能因为私利，在物业管理中发挥的作用不大;有的业主委员会成员是由物业管理公司指定的，根本不能代表广大业主的利益，更不可能对物业管理公司实施有效的监督，当物业管理公司与业主之间产生矛盾时，难以力求公正，控制混乱局面。目前有很大一部分小区无业主委员会，即使已经成立了业主委员会的实际上也是名存实亡，只有极个别的业主委员会能够发挥一定的作用，但最终还是物业管理公司说了算。

二、改变物业管理现状问题的对策

要改变目前物业管理的现状，应严格按照国务院、建设部颁发的《物业管理条例》，使物业管理的各项活动都在法律的约束下规范的运作。由此，笔者认为物业管理规范化应从以下几方面努力：

1、引入竞争机制，培育物业管理市场

物业管理是市场经济的市场，市场经济的运行和发展离不开竞争。只有通过竞争才能不断提高物业管理的质量和服务水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。对物业管理公司要实行优胜劣汰，利用有效的资源配置，开源节流，节约管理成本，促进物业管理规范化发展。逐步推进建管分离，分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营，自负盈亏的市场主体。

2、提高物业管理的科技含量，促进行业可持续性发展

物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变。(1)加强专业技术的学习。制定员工长期和短期培训计划，分期分批培训现有各类工作人员，经考试、考核合格后持证上岗;(2)提高企业管理技术水平。引进高、中级专业技术骨干充实各专业技术岗位;(3)招聘一批大、中专毕业生或选拔现有优秀员工进行深造，掌握一、二门技能，为企业发展储备各类人才，以适应现代化物业管理的技术要求，保障物业设施设备与科技共同进步。

3、奉行“以人为本”的服务理念，不断提升物业管理服务质量

物业管理是为业主服务的，业主的满意程度是检验和评价物业管理服务水平的重要标准。物业管理公司要生存和发展，必须以诚信经营的职业道德和“以人为本”的服务理念，经过长时间坚持优质的服务，为业主创造一个优雅整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境，赢得业主的信任。物业公司要做到“以人为本”应落实到为业主服务的实际行动之中，在为业主提供现有服务的基础上，扩大服务范围，开展更多的服务项目，诸如：委托服务，包括：接送小孩、陪老人聊天、陪护老、弱、病、残。特约服务，包括：代买菜做饭、家政、花卉栽培、代办通讯、交通等人性化服务。诚实守信，收费合理，以业养业，不断补充和投入小区建设，营造和谐的居住环境。

4、规范物业管理收费

物业管理主管部门要会同有关部门加强对物业管理收费工作的管理和监督，要根据物业管理的服务内容、服务质量、服务类别制定物业管理服务收费的分类标准，进一步完善物业管理的收费办法，规范收费项目。要根据保障型、改善型、舒适型所要求的不同服务质量标淮，明确相应的服务收费价格构成，使收费与提供的服务基本相适应。加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，建立收费的各项制度，公开服务项目、服务标淮，严格按规定项目和标准收费，定期向业主公布收支情况，并接受业主及业主委员会的咨询和监督。

5、充分发挥业主委员会的作用，提高业主自治能力

要按照规定程序，组建业主委员会，增加透明度，发扬民主，尊重业主和使用人意愿，把有一定工作能力、有阅历和有威望并能维护业主利益的代表选出来。物业管理行政部门应通过多种方式，使委员们尽快了解掌握物业管理的基本知识、有关方针、政策，明确自己的职责并以合适的方式开展工作。一方面要依法维护业主的正当利益，定期听取业主的意见和建议并及时向物业公司反映业主的正当要求，审议物业管理公司的管理计划和管理服务的重大措施;另一方面对物业管理公司的管理要求做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，对个别不讲公德，违反“业主公约”的业主予以帮助教育。

总之，二十一世纪物业管理的发展趋势是走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路。一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的新型物业管理集团将成为物业管理行业的主体。