建管应不应该分离?

建管应不应该分离?

中国的房地产开发和建成后的运营管理长时间以来被分割开，是由很多原因造成的。我认为最主要的原因是住房和城乡建设部有规定，业主大会成立之后，一定要把业主大会当作物业管理的主角，不能由开发商来做物业管理，这是对整个行业的基本要求。

那开发商愿不愿意做物业管理呢?有的开发商为将来的项目考虑，实际上是愿意做的。不管是住宅还是商业写字楼，后期的软服务，对整个项目的影响很大。2003年我在开发公司管理销售业务，到交房阶段组建了物业管理公司并兼任总经理，当时开发公司明确了一个方向：除了要重视产品的品质、开发公司的品牌之外，再就是重视物业管理的品牌，一定要把物业管理的品牌当成一种对项目品质的提升。用物业管理来促进房地产的销售，对于一个在十年前刚刚起步的企业来说就已经有了这样的概念，现在这种概念更得到了强化。尤其像商业地产，应该说物业管理公司的管理是整个物业升值的最好的手段(这也是正常的情况)，只要有更好的管理公司，商业物业的效益就会更好，这是肯定的。比如写字楼，同样一个地段，距离最相近的、同样品质的两个项目，如果管理公司不一样，两者的出租率和物业的价值都不一样。最近有位北京的投资业主，说他比较过两个写字楼，就在同一个区位，但是出租率不一样，价格差异也很大，问我怎么会有那么大的差别?我说这就是物业价值之间的差别了，楼盘价格上不去，和它整体的物业品质、物业服务的质量有很大的关系，另外即使出租率上去了，又因为各种原因，包括物业服务质量下降，出租率又下跌，当然导致整个写字楼的销售价格或者出租价格都不高。所以同样的地段，后期“软件”的服务确实影响到未来持续的利益。对于住宅开发而言，则可能会影响到开发商未来在全国的布局和开发。

但是，前期物业管理，也就是在业主大会成立之前的物业管理，现在规定必须由开发商负责，业主大会成立之前的物业管理费用如果不足，只能由开发商垫补。前面说到，我在2003年组建的物业管理公司，前三年的经营可以说存在巨大的亏损，因为小区入住的业主没有那么多，但是我也不可能依照入住多少来确定公司队伍的规模。像我原来所在的石家庄，很多项目收不上来物业费，住户赖账。卓达房地产集团是石家庄本地比较知名的房地产企业。这家企业一个最有名的政策就是全部免收物业费，住在卓达各个小区的业主免交物业费，当然企业是利用销售利润去补贴物业管理的，像这种情况就是对业主的最大的利好。卓达集团是石家庄最早的房地产开发企业，它所有的项目现在也一直坚持免收物业费，而且免物业费是不存在时限的，企业可以通过车位费等途径进行补贴。像这种方式，我觉得是适合国内当前情况的一种物业管理方式。

开发和物业管理完全分开未必就是最好的方式，很多时候一定要考虑中国的国情，到底是分开还是将物业管理合并在开发公司里，这些在当前都没法下定论。很多三线城市的物业管理公司实际上并不赚钱，企业也就没有动力进行再投资，就会影响到人员的聘请，只能聘请一些“老大妈”之类的人员。现在有的物业管理公司服务不到位，与物业费收不上来、公司难以为继有很大的关系。如果它是完完全全自主经营的物业管理公司，除非做大，否则只是服务一个项目、一个小物业，这个物业管理公司永远是入不敷出的。

现在的物业管理公司也叫“物业服务公司”，基本上都改变了“物业管理公司”的叫法，就是注重服务，不注重管理。作为政府，实际上插手得越少越好，更不可能直接去参与项目的管理。我是完全自由市场化的追捧者，我认为政府插手越多越不好。政府应该致力于出台一些合理、合法、合规的政策，去规范行业的发展就可以了。因为像物业管理这种行业的发展是需要过程的，而不应该去求全责备，也不要试图一朝一夕就解决问题。中国现在最大的问题不是法规不多，经过借鉴欧美法系，加上咱们自己的创造，法规比谁都多，为什么就没有用呢?因为法规的制订，一定要符合中国整个市场发展阶段性的特征，然后逐渐地去培育市场。政府培育市场的工作做得越多越好，而管理市场方面越少越好。

中国和欧美日韩差多少?

有人提出，房地产对经济的重要贡献应该是在物业建成之后，产权进行充分的市场化流通，并经过良好的经营使之变为优良资产。欧美国家比较成熟的做法都是将既有的房地产增值，但目前我们国家还是以开发作为重点。我们什么时候能达到欧美的程度?

等到中国城市化进程完成，房屋开发也能完全满足城市化进程的所有需求以后，中国的房地产市场才会真正成熟。中国的发展和欧美国家是不一样的，欧美和日韩的城市化已经完全完成了，整个土地的供应、住宅的供应、设施的配套已经基本稳定了，而中国至少还需要三十年才能达到那种程度。毕竟，国内有一个最大的问题——全国范围内大规模的房地产开发市场化1998年才开始，二、三线城市真正推广是在2002年以后，到现在也不过十年的时间，中国想要经过十年的发展就达到和欧美、日韩完全一样的水平，不现实，神仙都做不到!所以，目前还不能完全参照欧美市场上的物业流通的价值标准来衡量中国的房地产市场。

实际上，这恰恰是中国的机会。中国现在的问题是开发跟不上，城市化进程也没有完成，城市的居住状态、商业配套仅仅处于起步阶段。比如，英国最大的开发公司邦瑞集团(相当于中国的万科)，现在依然注重新增住宅的开发，还没有转向物业的经营。像英国那么成熟的市场还有那么大的前景，以中国现在的城市化进程，需要在城市买房的人在三十年之内至少还有五亿人，这难道不是一个巨大的需求吗?这种需求也造成了现在中国房地产以开发为主的局面。

当然，中国肯定会一点一点地过渡到欧美的水平。欧美的这种过渡，在二战以后用了六十多年的时间，中国现在只是发展了十年，我觉得用三十年能赶上国外的成熟程度，就是我们最大的成功;而且在这个发展过程中，房地产企业应该会去借鉴一些欧美的经验。最近英国邦瑞集团在英国驻中国大使馆做了一个活动，目的是来中国吸取投资，吸引中国老百姓去英国买房，还有吸引中国的开发商到英国去建房。我反倒觉得，国内的市场更好，我倒是真希望邦瑞能到中国来发展，这块蛋糕实在太大了。

也有其他房地产公司，比如SOHO中国，在北京、上海拿不到地，所以开始转向物业的经营，但这是个别企业在做的事情，还不是主流。中国内地的持有型物业，为什么最早都是港资企业在持有经营呢?因为整个中国内地的房地产开发融资成本相当高，开发商想要在开发之后依靠收租过日子，是难以为继的。为什么SOHO中国到了目前这种境地，我觉得这是它整个战略的失败。它原来是只针对北京市场，多年以来SOHO中国在北京的发展都是收购二手项目，到了上海之后，也是收购二手项目。另一方面，现在很多行业外的，做工业项目、高新产业项目的投资人也在做城市综合体。这些企业的介入，实际上对传统的开发商也是一个巨大的挑战。现在开发商要走传统土地拍卖的那条路，用三五百亩的土地就想做起来是很难的。SOHO中国一旦想往成都、昆明这些城市发展，它就要有主城区商业地段绝好的项目，但是它现在没有信心能拿到这样的项目，就只好转向持有型经营。可是SOHO中国原来都是散售经营，突然转变为持有型经营，表现得很不适应。所以最近SOHO中国销售部总监们跟我说，潘总不要他们了，以后他们怎么办?

大多数老建筑何以被拆而无法再利用?

中国的城市建设起步比较晚，中国真正变成660个城市用了多少年的时间?1978年之后，中国经济快速增长，城市化在进展，但是整个中国城市周边的土地很稀少。就我个人的观察，在2003年时，有太多的开发项目根本就没有绿地。中国地大物博是没错，但有太多太多的土地根本就不具备建设的价值，也不具备种植的价值。比如说，温州为什么那么难以生存，很多人都出去闯荡，因为它是“七山一水二分田”这样一个格局，整个福建省的话则是“八山一水一分田”，可是田地都被城市占用了。无限度地扩大城市的规模，像北京这样地“摊大饼”，造成土地的紧缺。所以，国土资源部一直以来是以集约、节约的思想来利用土地，一定是在不突破十八亿亩耕地红线的状态下去完成全国的城市化进程，这个压力相当大。

几乎所有三十年前建筑的房屋，在现在这种情形下都已经不适用了。中国在改革开放之前，基本上是以简易建筑为主，棚户区是必须要改造的。没有多少真正有价值的东西。老旧建筑还是有好的，比如具体到一个街区的拆迁当中，可能有个别的历史建筑、名人故居有保留的价值，但中国有文化品位的老建筑太少了。北京故宫怎么不拆啊?实际上，像故宫这样的老旧建筑是有能力一直维持的，中国有，但是真的不多。安徽就有一些旅游地产，旅游行业的企业一直在努力将它们持续经营下去。对于一些可以再利用的，当然也要考虑到它是否有价值，比如名人故居等，在改造的过程当中可以考虑去修缮。

城市化是一个过程，这个过程中我们也付出了很大的代价，拆了很多有价值的建筑。我们应该正视这种过程，正是因为在这个过程中，城市的政府、规划部门都不具备管理的能力，加上观念落后，领导换届也比较频繁，造成了现在这种局面。实际上国外是讲究修旧如旧的，但是这些观念要灌输给政府的领导，需要过程，需要付出非常多的努力，也不是我们开发商自己就能改变的。现在，更多的拆迁工作由地方政府的土地储备中心、拆迁公司在做，与开发商没有多大的关系，所以拆除历史建筑也就涉及到规划、文物保护部门的协调、协同和配合。

比如说保护一个故居，就像西柏坡，为了建岗南水库，就把整个西柏坡都迁了。如果一个城市没有了自己的“文脉”，那和别的城市还有什么区别呢?还有哪些是我自己的呢?全都是高楼大厦。这种情况不是一个行业能决定得了的，作为地方政府，要有一个先进的规划理念。当然现在有的地方政府官员也在到处去学习保护城市的文化命脉，去积极地开展城市规划。

总的来说，这条路一定会走得很曲折，也不是单一的企业、行业和部门可以解决的。只要正视这些存在的问题，我还是对未来充满了信心。