中国的城市化与房地产业发展的关系

城市化的内涵

城市化是人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，即乡村人口向城市人口转化及城市的各项功能不断发展完善的过程。城市化包含量的增加和质的提高两个方面，即不仅要求城市人口的比重不断增加，还要求城市的现代化水平和居民的生活水平的提高及城乡的一体化。

城市化是人类社会现代化的必然趋势和表现特征，也是经济发展的必然趋势。

任何发达国家的发展都离不开城市化程度的大幅度提高，中国当前城市化程度仅37%，这与许多西方发达国家超过90%的城市化率相比，显然有着巨大的差距和发展的空间。中国的城市化，是中国经济社会发展不可逆转的趋势和可持续发展的先导。

我国的城市化水平的提高与房地产业发展的关系

城市化的进程与房地产业的发展有着千丝万缕的联系，归纳起来，主要有以下几方面:

第一，城市化程度的不断提高是中国房地产业未来持续发展的基础和近期房地产业发展的直接动力。

因为一个城市的房地产市场规模，与城市人口总量和城市性质、功能及经济发展水平直接相关。城市化的提高使房地产市场具有巨大的开发空间，并提供了巨大的商业机会。城市化规模的不断扩大，必然为房地产市场带来新的购买力需求。按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到30%后，城市化进程便会加快。我国目前处于城市化加速发展阶段，据权威预测，我国城市化水平每年将增加1.5个百分点，而目前我国总人口为13亿，因此每年我国将新增城市人口1950万，人均建筑面积按建设部“十五”规划25平方米计算，每年将新增住宅需求4.875亿平方米。而2002年我国竣工的商品住宅仅2.66亿平方米，由此可见，城市化水平的提高极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展的主要动力。

城市是高效率生产的集中地，城市化过程是一个产业结构转变的过程，是一个国家对财富的创造能力不断增加的过程。它大大的提高了公共设施等资源的共享率，推动二、三产业的发展，拉动了内需，从而促进经济的快速发展。城市化带来整体经济的高增长，同时也使家庭经济收入持续增长，这就可以不断地把那些原本不具备购买能力的家庭，逐渐“催化”成房地产市场的消费者，以推动房地产业的持续发展。高经济增长不仅带来新的购房需求，同时，也提高原有购房者的购买能力，以实现其在更高的经济层次上消费，从而推动房地产产品品质的不断提高。

目前中国城市居民的住宅需求还具有很大的扩展空间。首先是计划经济住房分配制度向市场配置房屋资源转化过程中必然形成的“短缺”，其次是由于通过分配获得住房的人要求改善住房条件的升级换代性质的住房需求。

第二，城市化的一个重要方面就是新建和扩大小城镇建设。

小城镇变成大中城市是奠定中国逐步实现城市化进程的基础。党中央、国务院一直对中国城市化问题非常重视，在二元结构的制约下，要素向城市的聚集存在着诸多障碍,中国被迫走上了一条“小城镇”的道路。目前我国城市数量少,吸纳劳动力的能力极为有限,而农村又滞留了上亿的剩余劳动力,因此,仅靠现有的城市来转移农业剩余劳动力是不现实的,只有积极发展小城镇才是最佳出路。目前仍住在乡村的人可以分成三类，三分之一将搬进大城市或较大的城市化地区(县以上)，三分之一将搬进小城市及小城镇(县及县以下)，还有三分之一的人仍然居住在乡村地区，这正符合了国家的超过50%的城市化率计划指标。小城镇的开发与建设不仅需要政府的投资与建设，更需要房地产开发商的介入。小城镇的建设给房地产开发商提供了巨大的市场。

第三，城市化并不简单地是乡村变成了城市，它不仅仅是城市新区的扩张，而且还包括城市旧区的改造。

城市作为有生命的有机体，它的成长并非只表现在城市边界的不断外扩，同时还包括内部更新。城市化进程不是某个机构设计和推动的，而是社会、经济发展的结果。不是强制或有组织的移民行为，而是商业活动带来的人口的流动。城市发展总是寻求成本和利用价值相适应的土地资源，城市扩张寻求成本低和利用价值也相对较低的土地，而随着整体土地供应的扩大，旧城区土地成本会下降到与其较高的利用价值可以适应的水准，因而又体现较高的开发价值。如果没有新区扩张，旧区土地利用价值很高但很难与其成本相适应，因而也就失去了开发价值。旧城改造为房地产开发提供土地和需求。旧城改造将使城市土地功能发生改变，在旧城改造过程中，提供了土地供新兴功能的房地产项目进行开发，同时被拆迁的居民也需要房地产的居住产品来安置。

第四，房地产开发对城市化建设的积极促进作用。

城市化进程的加速，迫切需要发展房地产业，尤其是普通住宅和城市的生活配套设施。城市化与房地产业之所以成为一对孪生“兄弟”，是因为住宅既是城市的功能要素，同时又是城市市民必不可少的、最昂贵的生活资料。

20世纪，城市化兴起及城市中心商务区的兴起，是由于缺乏足够的技术手段，人们必须面对面聚集在一起才能创造更大的经济成就。人口密集是带动经济增长的重要因素，因为这带来了集中的消费和更为活跃的经济活力，因而表现在城市化则是人口向大城市集中，在大城市中又向中心区域集中，形成比如CBD(中央商务区)之类的高密度区域。国外有很多发达国家出现城市中心区的衰退现象，即所谓的‘逆城市化’现象，就是首先由市中心的环境恶化引起的，环境的恶化导致人气的下降。上世纪80年代以后，在美国兴起的新都市主义正是人们反思城市化模式的成果。新都市主义认为，应该降低城市中心区的密度，改善城市中心区的环境，同时适当保持郊区的密度，既避免浪费土地资源，又保持适当的人口聚集以产生经济效应。

房地产的健康发展为当地提供的不仅仅是一种物质环境，更是一种高水平的生活模式和生活观念。而这种生活模式和生活观念又恰恰是城市化追求的根本目标。若居民中大多数都接受过良好的现代教育，那他们在一定程度上代表了先进的生活观念和居住文化。因此，他们的入住不仅能够培养和带动当地形成新的经济生长点，同时也将他们的生活观念和居住文化传播给当地，而这种新经济的增长过程和新文化的传入过程恰恰就是城市化的过程。城市化更深一层次的意义即它是城市文明向乡村文明传播的过程，是城市的生活方式代替乡村生活方式的过程。因此，城市化不仅要看到现象，即有多少个农村人口转变成了城市人口，有多少个县变成了市，更要看到其本质，即在这个过程中，人口的素质、人民的生活方式和生活环境有多大的改善和提高。一个好的房地产项目可以通过增加地区的活力而促进当地的城市化发展;同样，一个不好的房地产则可能引起当地的衰退而阻止城市化的进程，甚至造成‘逆城市化’现象。中国今天的城市化拥有现代文明和技术支持，当然应该创造更加先进的城市化模式才对。不管是郊区还是城市中心区，总体密度都应该保持在适当低的水准，一般来说就是保持一个较低的容积率水平。这个指标不是一块宗地的规划限制指标，而应把公共绿地及广场统一考虑在内。可以推广到一个城市，这个城市建筑容量与占地面积相比所得的容积率也应该保持适当的水平。

大力发展房地产业以加快我国的城市化进程

中国城市化进程在相当程度上要依赖房地产业的发展，可以这样认为，房地产业的发展进程和发展速度极大的影响着我国的城市化进程。在城市化和房地产业互动发展的过程中，以下问题的超前规划和研究解决是保证城市化进程顺畅转化所必须注意的方面:

制定和完善城市规划，既要有效保护历史城区的价值，又要不断增加和积累现代城市的文化价值。解决这个问题的关键是要吃透一个城市的历史文化、建筑传统和地方文脉，使新开发的楼盘能够自然继承、大胆扬弃和全面伸展这个城市的个性，同时能够适应城市现代化发展的要求，这一问题解决得好，可以达到使城市原有房地产资源更好的保值增值，新开发的房地产也具有内在的增值潜力。

重视城市的生态问题。目前，单体楼盘的建筑生态问题已经引起了许多人的关注，然而却忽略了城市的生态问题。只注重单项不成系统的建筑节能的开发，并不是一个系统的概念。城市的生态问题必然要通过房地产开发而不断得到重视和改善，二者之间的内在联系决定了城市生态建设的步伐和质量。如随着老城区人口的逐步疏解，老城区的市政条件改善了，城市的传统风貌越来越显现出其本来面目，同时，城市中的楼盘具有考虑生态问题的条件和可能了。

健全和完善土地市场，促进土地产权流动，建立适应房地产业发展的土地产权制度。土地产权制度的改革和土地市场的发育，已经滞后于房地产业发展和要素市场发育的整体水平。土地市场是房地产市场体系的重要组成部分，土地市场发育迟缓必将制约房地产市场体系的完善。因此，必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产。

◆对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并尽快全面强制推行土地拍卖，以公开投标方式取代协议方式。

◆通过立法，明确存量划拨土地使用权的使用期限，根据不同用途和现有财产状况把使用期限确定在20-30年以内。企业可以将这种土地产权当作法人财产权进行转让、出租、抵押等。当非经营性土地改变为经营性土地时，也应重新明确使用期限。

◆逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当，从而促使存量不动产的土地批租。

◆放宽划拨土地使用权进入市场的条件，政府原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务。

◆不断开拓土地等不动产金融业务，运用金融机制促进土地产权流动。

允许划拨土地使用权直接进入市场，将大大促进市场交易规模的扩张和土地市场的发展;在价格机制的作用下，土地就会自动流向效益最高的行业和企业，并实现不同用途土地的相互转换，从而改善土地利用结构，提高土地资源配置效率;而且，通过明确土地使用期限、收取地租和土地入股等途径，国有土地所有权在经济上真正比过去得到更好的实现;而且由于实际操作上的简便易行，必然会大幅度降低改革和发展中的交易成本。

此外，随着城市化水平的提高和产业结构的调整，有必要对现行的农民土地政策进行调整，在长期稳定和完善土地承包关系的基础上，按照自愿有偿的原则，尊重农民意愿，依法进行土地使用权的合理流转，这不仅有利于农业的产业化经营，也有利于农民在进入城市以前放弃土地承包权，获取一部分进城定居或创业的启动资金，为农民进城打下更牢固的经济基础，真正促使农民“离土又离乡”成为真正的现代化城市居民。

加快基础设施建设。城市化水平的提高还表现为城市基础设施建设水平的提高，多位经济学家从规范和实证的角度考察和论证了城市基础设施的经济效果，证实了城市基础设施在刺激、推动城市经济的增长，提高城市的生产率，提高城市居民的福利水平三方面具有显著的作用。虽然在理论研究中对基础设施和生产性工业之间的关系以及在不同阶段优先发展的顺序尽管存在一些分歧，但却一致认为基础设施应适度超前发展，高储蓄率带来的社会资金的大量积累是发展基础设施的必备条件。

进行土地经营，充分发挥土地资产的最大效益，实现城市布局优化和经济结构优化，提高城市综合竞争力。要经营好城市土地，就必须增强政府的调控能力。一是要建立顺畅的信息渠道，这是增强调控能力的前提。现在一些城市有很多空置商品房，但仍有大量的土地源源不断地用来做房地产开发，说明这些城市的决策者对自己城市的房地产市场不够了解，不能有效地调整土地供应政策。二要集中土地供应权，这是增强调控能力的体制保证。经营土地是市场经济的产物，然而在很多城市对土地的管理仍然沿用计划经济的模式，出现了土地配置方式和土地管理方式相冲突的现象。即一方面要求以市场方式配置土地资源，另一方面又要求以计划经济时期的管理程序来配置土地。冲突的结果是不同的政府部门以不同的方式向市场提供土地，分散了政府的土地集中供应权，使一个地方的土地供应总量很难得到有效的控制。三是要有效控制土地供应总量，这是增强调控能力的核心。土地供应总量的内涵是非常丰富的，不仅有远期的，而且有短期的;不仅有增量的，而且有存量的;不仅有总体总量，而且有结构总量。城市政府只有充分了解不同总量的意义和联系，才能制定相关的政策控制土地进入土地市场的总量。

我国城市房地产市场在过去的十几年中得到了快速的发展，而城市的土地市场的发展却远远落后于房地产市场，而土地、房屋两个市场是城市经济发展的基本载体，因此，城市化进程与房地产业之间这种千丝万缕的关系如果不能理清，势必阻碍我国城市化进程的加快。

参考文献:

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[2] 傅崇兰、陈光庭、董黎明等著.中国城市发展问题报告.中国社会科学出版社,2003年第一版

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[5] 束克欣”怎样培育和规范中国土地市场”,城市开发.2002年第5期