中国为什么要进行第二次房改

针对中国房地产市场发展中存在的问题，2009年一批房地产界专家联名上书，请求国务院推行第二次房改。不少新闻媒体在报道这一事件的时候，或多或少地带有主观倾向性。一些媒体认为中国房地产市场格局基本形成，实行所谓的第二次房改，纯粹是瞎折腾;在既得利益集团操纵房地产市场的大背景下，无论是中央政府还是地方政府都不可能推倒重来。但也有一些媒体认为，中国房地产市场改革出现了方向性的错误，如果继续坚持下去，那么，中国的房地产市场很可能会成为引发社会动乱的导火索，分配不均的现象可能会通过房地产市场不断地放大，等到矛盾积累到一定程度之后必然会全面爆发。

坦率地说，笔者主张尽快进行第二次房改。主要理由如下：

首先，第一次房改是在亚洲金融危机的大背景下开始的，政府发展房地产市场是为了解决国内需求不足的问题。由于中央政府实行分税制改革，地方政府财政汲取能力急剧下降，许多城市不约而同地把房地产作为增加财政收入的主要领域，千方百计地提高房地产市场价格，结果导致中国的房地产市场畸形发展。

其次，中国的房地产市场已经人为地划分为完全不兼容的两个市场，以土地的市场化、商品房价格的市场化为特征的房地产商品市场，出现了相对垄断的现象。某些房地产开发商通过提高市场准入门槛，增加土地使用成本，大大地提高了商品房价格，从而使中等收入阶层居民很难拥有属于自己的住房。政府兴建的经济适用房和廉租房，由于供给数量越来越少，再加上交通配套设施不完善，已经成为引发社会矛盾的焦点。在一些大城市，政府兴建的经济适用房，已经成为了公务员“适用房”，绝大多数公务员通过各种方式集体购买经济适用房，从而使经济适用房成为中国的“腐败房”。在这种二元化市场结构中，由于价格信号混乱，不少开发商混水摸鱼，通过哄抬房地产市场价格获取了巨额暴利。假如不尽快改变这种情况，而单独依靠增加土地供应，或者限制房地产市场价格，很难从根本上解决房地产市场发展中存在的问题。

第三，当前房地产市场供给和需求的矛盾，不是单纯的经营者与消费者之间的矛盾，而是政府与消费者、政府与经营者之间的矛盾。政府在土地供应方面，以增加财政收入为价值取向;经营者为了配合政府实现增加财政收入的目标，不断地提高土地价格;开发商转过身来，把土地开发成本层层分解给建筑承包商、施工单位和消费者，从而使整个房地产市场形成了一个承担商业风险越大，获取的利润越少;承担商业风险越小，获取利润越多的特殊利益分配格局。在巨大的利益驱动下，不少开发商铤而走险，与一些官员沆瀣一气，通过操纵房地产市场价格，获取高额利润。近些年来房地产市场已经成为催生中国亿万富豪的名利场，已经成为腐败的多发地。假如不尽快改变这种状况，那么，房地产市场必将对党的执政能力构成严重威胁。

第四，由房地产市场已经形成的特殊既得利益集团，他们不仅可以操纵一个城市房地产市场价格，而且可以左右国家的房地产政策。对这种特殊的经济现象，执政党决不能听之任之，而应该大刀阔斧地进行改革，通过压缩既得利益集团的势力范围，削弱他们操纵市场的能力，重建健康的房地产市场。假如政府迫于既得利益集团的压力，在房地产市场改革中缩手缩脚，试图以修修补补的方式，解决房地产市场中存在的问题，那么，早晚有一天，中国的房地产市场会彻底偏离中国经济体制改革的方向，到那个时候，执政者失去的将不仅仅是房地产市场，还将失去民心。

一些学者认为，过去实行福利分房，不仅抑制了房地产市场的发展，而且在福利分房过程中产生了大量的矛盾，中央政府正是在吸取历史经验教训的基础上，推出了第一次房改政策。假如第二次房改“不进反退”，回到福利分房的老路上去，那么，不仅会重新引发社会矛盾，而且会导致居民的财富大幅度缩水。这种观点的荒谬之处就在于，它不承认住房公共产品的属性，不承认政府在提供基本住房方面承担的法定义务。当前房地产市场中存在的问题充分表明，如果政府放弃了自己的责任，那么，房地产市场很可能会成为一个肮脏的交易市场。实施第二次房改，目的就是要拨乱反正，就是要在科学规划的基础上，优先满足城市居民的基本住房需要，并在此基础上按照等价交换的原则，发展健康的房地产市场。如果千方百计地把居民的储蓄从银行逼出来，让他们用毕生的积累购买曾经属于他们土地上修建的住房，那么，这样的改革不仅是不道德的，而且也是不合法的。从理论上来说，中国实行土地国有制，普通居民都是所有权人，他们有权支配自己的土地，也有权依照法律规定充分利用土地获得基本的住房保障。当前我国房地产市场之所以出现问题，原因就在于普通市民未能实现宪法赋予的权利选择政府官员，也无法用合法的方式监督政府管好土地财产。中国公民在理论上拥有土地的所有权，但是，在现实生活中他们只能眼睁睁地看着既得利益集团侵吞他们的资产。第二次房改的目的就是要打破既得利益集团的利益格局，在科学规划的基础上，让城市居民优先获得土地的使用权。

总而言之，第二次房改刻不容缓。第二次房改不是重蹈覆辙，而是拨乱反正;第二次房改不是政府与民争利，而是充分尊重社区居民的意见，实现居者有其屋;第二次房改不是打压房地产市场，而是为了确保房地产市场健康有序发展;第二次房改不是秋后算帐，而是在完善法律体系的基础上，实现财富的均衡分配;第二次房改不是福利分房，而是在确保社区居民基本居住权利的基础上，进一步完善房地产市场;第二次房改不是减少政府的财政收入，而是在重新调整税收分配体制的基础上，逐步探索建立科学的地方财政收入体系;第二次房改不是改变土地的国有属性，而是在坚持土地国有制的基础上，提高土地的使用效率;第二次房改不是屈从于少数开发商的压力，而是在坚持城乡规划一体化的基础上，逐步解决历史遗留问题;第二次房改不是改变集体经济组织土地的用途，而是在充分尊重集体经济组织成员利益基础上，借助于房地产发展建设社会主义新农村。全面检讨中国的土地制度，科学制定城市规划，逐步发展房地产市场，彻底解决中国居民的住房需求问题，应该成为我国最高决策者考虑的重要问题。