物业管理在未来如何实现财富增值？

由世界都市的发展趋势来看，从大量生产、开发、过度消费，慢慢地走向创新、整合、尊重自然的多元发展。因此如何维持城市的竞争力，并走向永续生态的未来城市发展，是未来的一大挑战。

都市经过长期发展，建筑物逐渐老化，建筑物受到自然灾害(风吹、日晒、雨淋)及人为破坏(设置广告物、灯具、缆线)，外观渐显老旧、壁砖脱落。而建筑物内部则受使用者习惯及需求改变影响，空间及机能渐显不足，各项设备功能渐失，而产生空间不敷使用、设备损坏、漏水等状况，往往严重影响建筑物的价值，并且对都市公共安全、公共交通、公共卫生方面造成隐患，且造成市容观瞻不佳等影响。

物业价值会随着时间推移而减少，透过有效的物业管理可减缓时间对物业价值的耗损，且针对已贬值物业，则可藉由都市更新与物业管理搭配的手法改变甚至创造更高的价值，但该如何管理才能达到效果，则是我们该去思考的方向，并藉此寻找物业管理未来发展的趋势。

早期对于物业管理的解读，仅止于保全、代收、门禁、清洁等低阶定位。物业管理不应仅止于此，成熟的物管公司应能提供建筑物共有部分及共同管理部分的修缮、管理、维护并协助公寓大厦管理组织相关业务推动、行政处理及提供管理建议等服务，未来更希望能导入整建维护、再利用等都市更新事业专业知识，透过提供业主相关资源及协助，达到提升物业价值、改善生活质量及都市环境的效果，并改善物业管理业之位阶，进阶成物业管理专业顾问，创造物业管理业的专业地位及价值。

物业管理价值的分析

从“物业管理”、“价值理论”及“都市更新”等面向切入，了解各自所代表意义，找寻其中之关联性，以作为本研究探讨物业管理未来趋势的依据。

物业管理范畴

物业管理是以“物业”和“管理”两个词组合而成，透过管理的方式可让物业发挥到最大价值，并满足使用者需求。“物业”及“管理”两者之定义略述如下：

物业(Property)：乃指不同形态不动产的泛称，土地形态及建筑物形态皆可称之。“物业”(Property)的定义依《韦氏大辞典》(编者注：Merriam-Webster's Collegiate Dictionary，在美国的地位如中国的《新华字典》)为：是所有者能处置之资产，包括土地、不动产、货品等，而且通常是指实质资产。又依British Institute of Facility Management(英国设施管理协会，简称BIFM)：物业是指一般建筑物，包含周遭环境与内、外部的设施设备。再依台湾高永昆《物业管理总论》：一般所称的不动产，即指土地及地上定着物。总之，物业包含了土地及建筑物，亦为两者之总称。

管理(Management)：依其意义可视为一种程序(规划、组织、领导、控制)，藉由此程序，一组织得以运用其资源，有效达成既定的目标。

物业管理：系由受过专业训练的团队，针对土地与建筑物作有系统的规划应用，以提供使用者全方位的服务，让使用者获得安全、舒适与便捷的生活质量，并延长建筑物的使用年限以提高不动产的价值。物业管理之范畴主要在于提供不动产及相关服务，其项目可分为“建筑管理”、“生活管理”及“资产管理”三种。

价值理论(value)

泛指客体对于主体表现出来的积极意义和有用性，能够公正且适当反映商品、服务或金钱等值的总额(艺术与建筑索引典)。价值的固有理论认为商品的价值是凝结在商品中具象或抽象的人类劳动，即为人类劳力及脑力之消耗。而价值的主观理论则认为价值是建立在个人对某商品的需求状况下，也就是说价值是依据购买者所愿意付出代价多寡来评估。

物业价值的衡量，可从物业“本身价值”及“附加价值”两方面探讨，本身价值即为实体所代表价值，也就是建筑基地(土地)价值及建筑物本身价值，附加价值可从权利范围来衡量，包含使用及所有两方面。

物业管理与价值理论的关系

综上所述可得物业管理与价值理论之关系如下图1所示：

都市更新

依台湾都市更新条例之规定，都市更新的实施方式有“重建”、“整建”及“维护”三种，其定义分别说明如下：

1、重建：系指拆除更新地区内原有建筑物，重新建筑，住户安置，改进区内公共设施，并得变更土地使用性质或使用密度。

2、整建：系指改建、修建更新地区内建筑物或充实其设备，并改进区内公共设施。

3、维护：系指加强更新地区内土地使用及建筑管理，改进区内公共设施，以保持其良好状况。

台北市官方为改善都市环境，并鼓励民众参与都市更新，推动“诱导市容景观改善政策”并建立公平、公正、客观之标准，并以利执行上有所依循特制订“台北市政府受理都市更新整件维护案件处理原则”，实施者可依处理原则备妥相关资料，向台北市官方申请规划设计及实施经费。另针对窳陋地区，为鼓励其参与都市更新，透过行政协助方式由公部门协助指导申请，并以奖励容积方式诱导参与，执行完更新之地区及建筑物，皆确实达到改善环境的目的，并有实质增加房价、提高价值的效果。

依都市更新实施方式区分，其执行手法略述如下：

1、重建：创意空间改造、拆除重建。

2、整建：建筑物再利用、建筑物立面修缮、广告招牌整顿、建筑物外墙清洗、外墙铁窗拆除、旧有违章建筑拆除、防火间隔/小区道路绿美化、骑楼整平及门廊修缮、无遮檐人行道植栽绿美化、无遮檐人行道铺面改善及无遮檐人行道街道家具增设。

3、维护：建筑物外部窗修缮、公共走道或楼梯修缮、通往室外楼梯或门厅修缮、阳台或露台绿美化、屋顶平台绿美化、供公众使用的防火避难设施或消防设备改善、供公众使用的无障碍设施改善及小区绿化。

都市更新、价值与物业管理的关系

经前述分析后，本研究试图从中找寻三者之关系，并建立关联图如图2：

综上所述，本研究将从价值观点导入，并以物业管理手法分析，建立研究架构，带入都市更新的实施手法，藉以探讨物业管理行业可参与之都市更新事业项目，并以实例分析其可行性。

物业管理重塑建筑物价值的方式

以下本研究将以都市更新处理手法之实施方式为主轴，探讨经过都市更新处理后，对于各物业项目是否达到提升价值之效果，藉以了解其实质关联。

重建

都市更新重建实施方式包含创意空间改造及拆除重建，其方式是否涉及提升价值及物业范畴，兹整理说明如下表1：

整建

都市更新整建实施方式包含建筑物再利用、建筑物立面修缮、广告招牌整顿、建筑物外墙清洗、外墙铁窗拆除、旧有违章建筑拆除、防火间隔/小区道路绿美化、骑楼整平及门廊修缮、无遮檐人行道植栽绿美化、无遮檐人行道铺面改善及无遮檐人行道街道家具增设，其方式是否涉及提升价值及物业范畴，兹整理说明如下表2：

维护

都市更新维护实施方式包含建筑物外部窗修缮、公共走道或楼梯修缮、通往室外楼梯或门厅修缮、阳台或露台绿美化、屋顶平台绿美化、供公众使用之防火避难设施或消防设备改善、供公众使用之无障碍设施改善及小区绿化。其方式是否涉及提升价值及物业范畴，兹整理说明如下表3：

经分析可得都市更新手法确实与物业管理有密切关联，并透过完善且全面的物业管理介入，可有效得到提升物业价值的效果。接下来本研究将列举实际利用都市更新手法达到提升物业价值的例子说明。

实际案例分析

上海田子坊

透过街区改造、建筑物再利用、建筑物立面修缮、道路绿美化、人行道铺面改善、阳台露台绿美化及街道家具增设等手法，确实改造了街区风貌，为地区注入新生命，并透过艺术团队进驻，打造艺术村特色，创造商机吸引观光人潮，有效提升物业价值。

1、创意空间改造

2、建筑物再利用

3、建筑物立面修缮、增设街道家具

台湾台北华山艺文特区

该园区原为烟酒公卖局酿酒厂，园区内建筑物自1914年开始陆续兴建完成，作为酿酒厂使用的园区建筑，室内空间皆有斜屋顶、大尺度挑高及大跨距屋架的特性，而建筑物外观则因兴建年代不同而各有特色。

酒厂于1987年结束作业后即未有再使用，在艺文团体的努力争取下，终于在1999年正式将此命名为“华山艺文特区”，将建筑空间依特性再利用，包含演艺厅、餐厅、展览、贩卖等多样化使用。建筑物外观透过整维手法改造，以保留原样为主，仅进行少量修护。园区户外空间则进行绿美化，及铺面改善工程，皆以少量修复确保使用安全为主修缮。

目前华山艺文特区作为公园绿地、创意设计工坊及创意作品展示中心的创意文化园区，成为台北市重要艺文活动的发生地及新兴艺文团体催生平台，亦为台北市民休闲娱乐的好去处。透过创意空间改造手法并赋予适当用途，创造整体园区之价值，目前已为台北市不可或缺的重要资产。

其空间改造手法为：创意空间改造、建筑物再利用、建筑物立面修缮、建筑物外墙清洗、小区道路绿美化、人行道铺面改善、供公众使用之防火避难设施或消防设备改善、供公众使用之无障碍设施改善等。

1、建筑物外观绿化及多功能户外展演空间及休憩绿地

2、建筑物外观绿化

3、室内空间再利用(多功能展演、艺廊、餐厅及演出等使用)

结论与建议

综合以上说明，本研究结论如下：

一、专业物业朝向综合物业发展：

除了原有的服务专业提供以外，另朝向综合物业方面发展，即结合技术、管理及财务三方面，综合性且整合性地提供业主各方建议与服务，建立物业管理之专业形象。

二、满足未来需求方面发展：从都市环境、生活质量及资产价值方面切入，包含建筑物外部、小区周围环境、无障碍、公共设施、公用设备等，另透过建筑物再利用及经营证券化等手法创造物业的附加价值。

对于物业管理业未来发展建议如下：

一、强化综合物业管理人才培育，以因应转型之需。

二、提升生活质量，提高建筑物智能化。

三、透过国际交流汲取经验，吸收新知识，使物业服务迈向国际化。