从公共物品的变革看物业管理的发展

物品理论分析

2001年诺贝尔经济学奖获得者，著名的美国经济学家斯蒂格利茨提出了“政府经济”的新命题，并形成了“政府经济学”的新理论:一是研究“公共物品”，二是研究政府的效率[1]。物品理论认为，根据物品是否具有消费的竞争性、受益的排他性和盈利性可以分为公共物品、私益物品和介于二者之间的准公共物品三大类。

从供给模式上，公共物品一般具有联合供给，即存在着规模经济的特征。在消费的方式上，它是非排他性和非竞争性的。根据阿特金森和斯蒂格利茨的归纳，公共物品有以下明显的特征:第一，对某种特定商品的使用进行收费也许是不可能的，或者是耗费极大的。换言之，将无贡献者排除在外也许是不可能的。第二，一个人的使用并不会使其他人消费的数量减少。换言之，将一个固定量供应给另一个人的成本为零。第三，公共供应与分配目标有关，表现为社会福利函数中的分配目标或特殊的平均主义原则。在现实生活中，国防、国家安全、法律秩序等属于典型的公共物品。

“政府经济学”的新理论认为，政府提供“公共物品”在日益发展的社会现实面前，必然会碰到两个难题:一是“公共物品”需求量的问题。社会越发展“公共物品”的需求量就越大。针对这一变化，他认为政府应当及时调整“公共物品”目录，把旧的“公共物品”调整为“私人物品”，将新的“公共物品”放入目录中，使有限的公共财政发挥出最大的效益。二是政府提供“公共物品”的效率和成本。[2]按照经济学原理，政府属于非营利性组织，而非营利性组织由于本身不追求利润最大化，丧失了追求成本最低化的内动力，不可避免会有成本不断升高而效率相应下降的弊端。

私益物品由于具有消费的竞争性(rivalry)、受益的排他性(excludability)和盈利性，因此私益物品的生产和消费是可分割的，即该物品的产权可以界定，供需双方可以通过合理的交易成本来进行交换，市场价格则是其有效工具，可通过市场机制来实现供求平衡和资源优化配置。因此，私人物品的有效供应者或生产者应当是营利机构，即企业。

准公共物品的范围十分广泛，它介于私益物品和公共物品之间。相对于公共物品而言，它的某些性质发生了变化。

准公共物品又可以分为两类:一类是“俱乐部”物品，另一类是“公共池塘”资源。“俱乐部”物品是指具有消费上的非竞争性但在受益上具有一定程度排他性的物品，就像俱乐部一样，加入某个俱乐部是需要交纳一定费用的，这项收费造成了一个价格门槛，这就限制了非该俱乐部会员即没有付费的人们进行消费。[3]“公共池塘”资源是指不具有受益的排他性但具有消费的竞争性的物品，就像公共池塘里的鱼一样，所有的人都可以去池塘里钓鱼，并没有价格门槛的限制，但是由于池塘里的鱼是有限的，只有先到的人才能钓到鱼，后到的人就无鱼可钓了。

判断物品属性，简单的说，首先就要判断物品是否具有消费的竞争性和受益的排他性，如果二者皆不具有的话，就是公共物品，反之是私益物品;如果具有竞争性而没有排他性的话，就是“公共池塘”资源;如果具有排他性而没有竞争性就是“俱乐部”物品。

物业管理的物品属性及其延伸

显而易见，物业管理作为现代社会精细分工的一份子，作为一种客观存在的社会物品，有必要从上述几个方面来判定他的物品属性。

从判断物品属性的标准来看，现代物业管理的内容并不具有完全竞争性，所有的物业管理资源对所有住户都是同等开放的，因此它并非私益物品;同时它也并非由政府完全免费提供的，它需要住户交纳一定的费用，才能享有物业管理的服务，因而也不是纯公共物品。因此，物业管理是一种准公共物品。但不同类型的物业管理具有不同的物品属性，因此，对物业管理进行物品理论分析，需要从多维角度出发，具体问题具体分析。总的来说，物业管理仍然可以认为是较为典型的准公共物品，是不可侵害的整体提供——整体消费的服务。例如，在住宅小区内，安全秩序服务具备:效用不可侵害性——安全秩序只能整体提供和消费，不能对个别住户买卖;消费非竞争性——增加一个住户并不减少其他住户的安全秩序消费;过程非排斥性——无法排斥某个特定住户享受小区安全秩序。同理，设施设备维护、清洁、绿化都具有准公共物品性质，而入户维修、家政服务、社区文化活动、会所服务则不具有[4]。即便从布坎南的“俱乐部”理论来看，现代物业管理的准公共物品属性也是符合其基本理论的。

从理论逻辑方面来说，公共服务总是与私人服务相对应，在理论分析方面从经济学或政治学的角度谈公共服务，至少为我们提供了判断标准和政策建议。从价值方面来说，公共服务总是与人类特定价值相联系，一方面公共服务有经济上的考虑，可以节省成本，提高收益;另一方面也反映了人类社会追求超越于个体的集体意义上的价值[5]。

因此，从这个角度来说，公共服务比公共服务事业范围更大，西方国家讲的公用事业民营化，也就是我们所说的公共服务事业，如自来水、电力、电信等。也就是说，它处于经济学上讲的俱乐部物品，而公共服务还包括纯粹的物品，即“公共池塘”资源。

从事实方面来说，我们可以看到很多公共服务的事实，大的范围包括国防服务、警察服务、气象服务;中间范围包括城市服务、基础设施;小的范围包括社区服务、学校提供的服务等。此外，还需要加入时间和空间的概念，比如过去是私人物品现在成为了公共服务，过去是公共的，现在成为了私人的物品;从空间上看，有些地方将一些物品作为公共物品，而另一些将之作为私人物品。这就需要与一个地方的民情和制度相联系。现实生活中属于公共管理服务的行业很多，如交警、医生、教师等，现代物业管理也是其中之一。

国内物业管理发展概述

中国在解放以前，从历朝历代一直到民国、国民党统治时期，房产属于私人所有，由业主自行管理私人房产，根本就没有什么物业管理，更不用说行业了。但是，物业管理的概念应该说在很早的时候就已经形成了。当时，大户人家的居屋是由大批仆从来完成房屋的清洁、门禁、园艺和维护，这些人员都是由私人出钱养的，只为单一业主服务。当然，小户人家或中下层人员，没钱雇用大量的仆从，只能由自己来完成上述工作。由此可见，在当时，物业管理是一种私益物品。

新中国成立后，全面实行计划经济。在当时的计划经济体制下，房地产这一生产要素退出商品流通领域，与之相关联的房地产管理，也成了一种政府参与的行政事业行为。私人房产收归国有，由政府成立了房管局，负责管理政府的房产，再由政府将房屋分配给需要住房的人员，与住房相配套的房屋管理也是由政府负责，属于福利性质的管理制度。因此，从公屋所占的社会比重来看，此时的物业管理已从私益物品过渡为公共物品，并有着明显的物品理论中公共物品的基本特征。

国内的物业管理行业产生于80年代中后期，改革开放政策使商品经济得以复苏，特别是沿海开放城市率先打破了传统土地管理和使用制度，并实施一系列特殊政策，使与人民生活息息相关的房地产行业得到充分发展[6]。作为房地产开发延伸和配套的物业管理，也理所当然地迎来了大发展的历史机遇。物业管理作为一种新型的房管模式开始走入人们的生活，管理领域逐步扩大到别墅、政府办公楼宇、部队营房、学校、医院、机场、车站、仓库、码头等。随着社会经济的进一步发展，大量原由政府直管的房管所全部改制为物业管理公司，此举打破了中国原有的房管制度，使物业管理从涉外商品房、写字楼、工业区、高档商品房发展到普通住宅小区，满足了成千上万普通市民日常生活的基本需求。至此，现代物业管理又具备了准公共物品的基本特征，从而演绎了物业管理作为一种社会物品所经历的历史变迁[7]。

物业管理的发展历程

伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤社会化，为物业管理企业提供了难得的机遇。长期以来，政府机构后勤工作在过去计划经济体制模式下，表现为纯行政的管理体制、福利性的供给方式以及人、财、物等资源的按计划配置。随着市场经济的发展和人们对服务期望值的不断提高，这种后勤管理模式不仅难以适应社会发展的需要，而且成为制约社会发展的严重阻碍因素[8]。

政府机构后勤保障实施社会化改革，使物业管理进入了公共领域，逐渐参与政府办公大楼、大型体育场馆、公共设施、公共场所等物业的管理。

现代物业管理逐步走向市场，作为一种理想状态的社会物品，其属性仍将被定位为准公共物品。物业管理行业本身与其他服务行业相比就有其自身的特点:服务范围广、涉及项目多，业主的服务需求不断增长，其内涵也在不断深化。物业管理服务事项和内容由简单的房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫等拓展到了家政服务、社区文化、商业代理、网络服务等，力求满足业主从办公、学习、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等系列需求。[10]

政府机构后勤拥有庞大和稳定的消费市场，但由于过去后勤一直依托政府扶持、实行福利性服务，后勤本身的经济实力薄弱，同时政府的需求又具有多样性，政府机构在选择后勤服务企业时，不仅仅靠合同来维系商业关系。所以，企业除了提供直接满足政府机构后勤需要的服务，还要不断地发现一些潜在的、隐含的需求，培育政府后勤消费市场。

政府机构后勤服务是成熟的物业管理企业参与社会化改革的成果之一。物业管理公司利用自身的竞争优势在行政后勤服务中寻找切入点，通过市场化运行、契约方式控制服务质量和价格，为政府机构行政后勤提供保障。在深刻的社会变革中，创新的后勤管理模式不论是对政府还是对物业管理企业来说都是挑战和机遇。

物品理论中的准公共物品概念通过现代物业管理的行业发展而不断深化、变迁。从物业管理的物品属性变化来看，在事实上验证了公共物品会随着时间的变化、社会经济的发展而不断变化。

参考资料:

[1]《新政治经济学思想与当代公共行政的发展》，孙柏瑛，《北京行政学院学报》，2002年第2期

[2]《经济学》，斯蒂格利茨，中国人民大学出版社，1996年版

[3]转引《经济组织与交易成本》，Cheung,Steven.N.S,1987a，帕尔格雷夫经济学大词典，经济科学出版社，1994年

[4]《物业管理的逻辑》，朱江，《物业管理?住宅与房地产》，2004年5月号/总129期上半月刊

[5]《社会成本问题》，[英]R.H.科斯，摘自《21世纪的经济学》，1992，中国金融出版社

[6]《我国物业管理行业生存与发展初探》，詹李鸣，《中外房地产导报》，2003年8月16日第16期增刊

[7]《前言》，李加林，《物业管理发展战略(深圳)国际研讨会论文集》，2003年，深圳

[8]《政府物业社会化管理存在的必要性》，王伯华，《物业管理发展战略(深圳)国际研讨会论文集》，2003年，深圳

[9]《新制度经济学与当代中国》，刘成勇/秦广萍，《经济日报》，2004年5月

[10]《我国物业管理现状解析》，章文，《物业管理?住宅与房地产》，2004年2月号/总第123期上半月刊