商业物业和城镇化对中国物管行业的影响

近几年来，随着中国政府对内地房地产市场调控政策不断加码，商业物业成为一个热门话题，不少知名开发商也加大了对商业地产的投资比重，这一态势对研究房地产市场政策走向以及对中国物管行业发展的影响都有积极意义。

中国内地商业物业基本状况

中国内地商业物业基本状况需分别从两个市场分析。一线市场以北京和上海为代表，属于供需两旺局面。而二三线城市正处于非常庞大的供过于求的危险期，庞大的供应量正在建设或即将入市，有些城市可能稍早进入该阶段，比如早期的沈阳、天津，以及正在进入的成都、重庆等等;有些城市稍晚，如武汉、深圳、西安等是在未来几年会有更大供应量的一些市场。这些城市的商业综合体供应量都很庞大，但这些城市整体需求跟不上供应节奏，很可能导致供过于求的局面。

所以商业物业市场的情况基本上是，一线城市有不错的需求和比较健康的发展局面;二线城市处于潜在的供过于求态势之下。

作出这一判断的主要原因是，这些城市处于经济和市场发展的不同阶段。先说一线城市，以北京和上海来看，这些城市的商业房地产发展已经有大概20年左右的时间，市场也经历过不同的需求阶段，这些需求来自于几个方面：一方面是城市本身的服务业和一些相关产业;另一方面来自于周边市场，作为一个国家性城市或区域性城市，有来自于周边一些特定产业和用户的需求，在中长期来看，这些城市需求经过多年发展有足够的支撑基础。

但二三线城市的商业房地产还处于比较初级阶段，再加之住宅市场限购，开发商为了维持增长速度来寻求更多的投资领域，以及政府为了保证土地财政收入推出大量商业用地，导致大量商业物业上马。可这些城市的需求没有得到实质性发展，服务业需求在GDP构成比重来看还比较低，这是由一个城市的支付能力和老百姓收入水平决定的。这些城市的消费需求不能够满足供应期望，导致供过于求的局面。

在中国内地，从商业房地产的角度来看，我个人认为，真正的一线城市只有北京和上海，其他一些大城市虽然在人口数量、住宅价格等方面体现出一线城市的一些特点和水平，但从商业物业需求、租金水平、售价水平，包括每年需求量角度衡量，更多体现出二线城市特点，或是比绝大部分二线城市处于领先的位置，比如深圳、成都，我将其定位于“1.5线”城市。

深圳的市场情况介乎北京、上海和二线城市之间，它比绝大部分二线城市具有更高的商业房地产成熟度，但它不具备一线城市特点。从静态角度来看，目前全国不少三线城市，以及深圳这样的大城市，商业地产都处于非常庞大的供过于求局面。从动态角度分析，深圳正处于产业升级的重要节点，这个节点是中国改革开放以后整个产业升级和经济结构调整，包括习近平总书记到深圳考察调研，都有非常重要的象征意义。

作为中国经济改革开放排头兵的深圳，是一个被寄予厚望的城市，面临产业升级和经济转型等新机遇。新机遇会带来包括后海的建设、跟香港的整合、未来前海“特区中的特区”的体制性突破等等。这种定位和金融经济的发展，会带给深圳新的发展契机和产业支撑、需求支撑。我相信深圳在未来时间里面临新的发展期，会产生相当大的需求。深圳除了旧城改造，还有新园区建设，例如庞大的前海金融特区建设，会带来庞大的供应量。但现在对深圳是处于供过于求、供不应求还是供需平衡的状态进行评判，还为时尚早。

城镇化对商业物业的导向作用

商业物业发展，与国家整体发展趋势密切相关。中共十八大提出建设美丽中国的一大策略就是城镇化。毫无疑问，城镇化是中国房地产行业发展的新动力，是城市发展的核心驱动力，也对商业物业发展起着导向作用。

但是城镇化只是其他“三化”(新型工业化、信息化、农业现代化)的一种结果，其实质是工业化和产业化的过程。比如数以亿计的农民进入城市里，首先需要找到一个安居乐业的基础，有足够的收入，所以一个城镇化的过程是一个产业化和工业化的过程，先有了工业化、产业化，才能有城镇化。我相信中国新一届领导集体正在做的城镇化规划将有更多具体内容。

因此，中国的城镇化必须以促进实体经济发展为基础。城镇化政策引导和推动要从这些角度去体现。所以新一届领导集体在不同场合，从金融政策导向到经济工作会议都提出要加大对实体经济发展的支持。这是一个很重要的信号：中国经济必须回到实体经济层面，摆脱对投资驱动的依赖，通过实体经济的发展，老百姓才能有更多就业机会、就业岗位，才能找到安居乐业的基础，才可能有足够的信心和经济基础去消费，从而产生内部消费力，彻底改变中国经济的发展格局，这是城镇化的基础。从目前各方面信息来看，我还是充满信心。

城镇化本身不能依赖开发商大量投资房地产，尤其是三四线城市中并不具备房地产开发的基础。留意最近开发商动态会发现，两年以前看到有两个特点：一是“从商”，另一个是“往下走”——从一线城市和二线城市往三四线城市走。现在再看，这两个趋势正在转变，三四线城市的风险、市场活跃程度和规模，超出开发商预计。有些公司已经在做调整，有些开发商选择回到一线或主要二线城市，有些选择回到了核心住宅或商业地产的开发，对三四线城市的注意力大大降低，这在目前的市场环境里是一个很正常很自然的调整过程。由此可见，中国城镇化目前还是大城市在起引导作用。

商业物业形态，最典型的一个是写字楼，一个是零售商业。而现在各个地方尤其是长三角和珠三角地区大力发展园区产业，园区产业可能也会被人看成是一种城镇化的手段，它对整个地产开发包括园区的配套服务，也对物业管理服务产生较大需求。

城市经济要发展，产业要发展，工业要发展，首先得有产业园区和相应的物业环境提供一个解决方案，所以产业园区的发展有它的合理性，是城市化发展过程之中不可回避的一个路径。

产业化的过程需要去找到产业的基础和产业的核心竞争力。现在我们看到很多城市，如长三角、珠三角、环渤海湾这些区域中的城市，之中的产业园区不是今天才开始发展的，是20年、30年以前就开始发展了，只是当时房地产市场没有当前这么活跃，所以当时并没有上升到房地产的领域来讨论这个问题。今天，在房地产变成国内经济的一个非常重要的构成部分以后，产业化的过程、产业园区的发展过程已经变成了房地产的内容，这是今天所面对的局面。所以我们看到大量的资金进入、大量的土地供应给了产业园区的发展，但是在里面也同样存在风险，这个风险不比前面说的那两类(写字楼、零售商业)小。

发展园区经济，首先看能不能满足需求，发展需要有一个过程，从起步到发展、成熟要经历大概十年到十五年甚至更长时间的发展历程，期望在三五年时间形成一个好的产业环境是不切实际的。这是第一点。

第二，现在很多开发商以房地产的形式在做产业园区的开发和拓展，他们没有花太多的时间和精力在产业研究的内容上，更多是以一种房地产的开发理念和心态在做产业地产。但是产业地产是很难以这样的形式去做的，产业地产需要知道用户是谁，知道用户会去做什么，需要知道每一个不同的产业对不同物业业态构成和技术条件的要求，纯粹商业性质的房地产开发很难符合复杂多变的产业市场需求。

第三，是对产业进行定位的问题。很多园区对产业定位是同质化的，并没有考虑到这个园区甚至整个区域的产业定位适合做什么样的产业——在它所定位的产业领域里有无有独到的竞争力。我们看到很多园区的定位非常接近、非常相似，自然也会带来同质化的产业园区竞争，这也会带来很大的浪费。

第四，不可否认很多园区开发商打着产业园区建设的旗号实际上搞房地产开发。借产业地产的名义来做房地产开发，这不利于城镇化的进程，也不利于产业生态的形成，因为他们并没有足够的耐心和正确的心态。这对整个产业园区发展是有害的。

商业物业发展态势对物管行业的影响

城镇化必然带动房地产业发展，越是集中居住，对商业物业需求就越大，这就对物管行业的服务提出新的需求。房子在建设的过程中需要有人管理，有人提供相关的专业服务，这当然会产生一定的需求。但房子本身需要有人去住才有价值，当一座房子建好没人去使用，是空着的，这并不能对服务业产生实质性的推动。

要使房子有人住，首先应该有实体经济的发展。实体经济发展了，才会带动相关服务业的需求，才会带动房地产相关需求的提升。回到商业房地产的定义来看，最核心的一个类别是写字楼。写字楼得有人去办公，才会产生其他的服务需求，所以必须有足够的经济活跃程度才会产生足够的对办公室的需求，不然办公楼房地产的商业服务就无从谈起。

从零售商业的角度来看，零售商业建好了，首先得有商家入住，商家愿意进驻是因为所在市场对它的产品、商品、服务有足够的消费力。对商业的需求跟住宅可能不一样，住房只要有人住就会产生需求，商业并不是有人进去就有需求的，它是一种被动的需求，所以必须依赖于实体经济的发展。尤其对服务业的促进才会产生足够的需求，而这需要过程，必须依赖于实体经济有序发展。

当然，从园区发展趋势对物业管理服务业的影响来分析，我觉得影响首先是正面的，因为这么多房屋建好后需要有人去管理，就算没人用也需要有人去负责管理和运营，需要保安去值守，需要工人、技术人员去维持系统的运转。

从各个角度进行的一些对商业物业潜在供应量的分析表明，中国市场的供应量还是庞大的。有人说，在2015年中国将有4,000个商业综合体进入市场，4,000个商场是一个非常庞大的数目，有没有足够多的消费人口来支撑这些商业的供应?就算有人口，有没有足够多、足够强的消费力?满足了这两个条件以后，还要看，有没有足够的物业服务去满足这些需求。假设前面两者能够满足的话，我相信第三点不会是一个太大的问题。因为商业物业的管理和运营是非常有挑战性的，需要开发商有足够的耐心去培养，来让这个物业成熟;能够去让利，让商家一块去成长，一块去面对市场的挑战。这种心态在很多情况下不是开发商所具备的。如果没有耐心去做这样一种长期的经营和思考，许多建设好的商业物业就难以发挥其价值。