房地产行业究竟该由谁来“管”

这是一个不用说还必须要说的问题，是一个早已说清但还没有落实的问题。

我国的改革开放赢得了世界的认可，已于2001年12月11日起正式成为国际世贸组织成员。《中国入世议定书》第2条规定：“《WTO协定》和本协定书的规定应适用于中国的全部关税领土。”也就是说，在中国的“关税领土”内，《WTO协定》和《中国入世议定书》是不允许局部实施或多样化实施的。此类规定，自然涉及到我国的房地产业特别是对房地产行业实施管理的机构设置问题，也还涉及到房地产行业协会的地位、作用、职能问题。

什么是“房地产业”早已有明确的定义，但在我国加入WTO后的今天，还应重温它的含义。

许多教材和相关法律法规一般都是这样描述的：房地产业是指在流通领域中，由从事房地产投资开发、经营(出售、出租)及为其服务的中介机构、物业管理公司等企业群体所组成的行业。

房地产业与建筑业是两个行业(一人是管理服务，另一个是生产)，分属于第三产业和第二产业。联合国于1971年将国际通用产业分类以《全部经济活动的国际标准产业分类索引》形式，向世界公布，把全部经济活动分为十个大类，其中建筑业为第五类，房地产(不动产)为第八类，并把建筑业纳入第二产业，房地产业列为第三产业。根据国际的分类标准，我国国家计划委员会、经济委员会、统计局、标准局联合颁发了《国民经济行业分类和代码》，把我国国民经济划分为十三类，其中建筑业列为第四类，房地产业列为第七类(第三产业服务类)。可见，我国的产业分类与国际惯例是基本一致的。

然而在我国的实践中，各级政府机构分工并未遵循国际和我国国内的产业划分标准与概念，特别是忽视了房地产业的概念。比如，有不少城市就把房地产开发开发企业和建筑企业都并入建设委员会管理。这种行政管理机构的设置，不仅割裂了房地产行业，而且混淆了第二、第三产业的界限，违背了国际、国内行业分类标准和代码，明显不适应加入WTO的要求和国际化原则。

前总理朱基同志在谈到政府机构改革和行业协会作用时指出：“改革逼迫我们尽快培育和发展行业协会，使行业协人的作用真正得到发挥，并承担起政府转移出去的一些职能。行业协会应定位在自律性行业管理组织上，做好自律、协调、监督工作。行业协会要反映企业意愿，为本行业企业提供信息和人才部训等方面的服务，协调行业内部企业之间的竞争与合作关系，指导企业健康发展”。朱总理的指示是完全符合国际、国内特业分类标准与概念的，在中国加入WTO的今天是非常适时的。因为WTO组织在解决争端、处理WTO组织成员间发生的纠纷时，必须由行业协会出面向WTO法庭申请仲裁。“行业协会”顾名思义应该是由一业一会而非一业多会。依据房地产业的定义，房地产业协会应是包括房地产开发、经营、中介、物业管理企业在内的统一行业自律性的管理组织。在整个行业内部，虽有一同的企业分工，甚或出现一些子行业，但它们之间存有密不可分的共性和内在联系。比如，许多物业管理公司本身就是房地产开发公司的子公司;一些房地产中介企业又要经常的、必然的与开发企业和物管企业间的推诿、扯皮问题等。所以，若要充分发挥自律性的行业协会的管理作用，在一个行业中的协会组织就不能多元化，就不能协会林立各自为政。而目前在我国，在中央一级就不统一，就没有遵章过制，比如，房地产行业，就既有房地产协会，又有物业管理协会;在各地方各级，有些城市又硬要另组房地产开发协会，并将其从房地产业协会中分离出去。以至于在全国范围内把一个原本就是统一的行业，应该统一的行业协会搞得支离破碎，在一个行业内部协会林立。如此，怎能做好自律、协调、监督工作?若在一个行业中的几个协会间产生矛盾，如何能在一个统一的房地产市场中建立公开、公平、公正的竞争秩序?若在全球经济大市场中发生贸易纠纷，又由哪个协会出面向WTO法庭申请仲裁?这显然对房地产企业不利，对房地产全行业不利，对国家更不利，特别是背离《WTO协定》的要求。

时下，我国已加入WTO，《WTO协定》既然要求在中国的“关税领土”里统一实施，那么，首先在中央有关部门就有必要对房地产业的行业划分、管理机制和机构设置及其职能等及时作出全国性的统一规定，应该进一步明确房地产业属于第三产业中的服务类，其主管部门是各级政府的房地产管理职能部门，其行业协会是一元化的房地产协会。