地产“严冬”下的物业管理新机会

如果将2003年开始的房地产行业的趋热效应，视为近年中国房地产业真正进入热点市场的开始。2012年，正好是房地产行业发展的黄金十年。如同中国经济经历了30年的高速发展面临转型，年轻的房地产业也同样面临机遇与挑战。

这十年，大致可以分为二个阶段，第一个阶段是2003年到2008年，为房地产行业热点甚至于沸点区。房地产市场价格一路上扬，出现了房屋被购房者、炒房者热烈追捧的局面，也就是我们通常所说的“卖方市场”。我个人认为这与内地大量的刚性房产需求有绝对关系。

2008年以后，房地产市场发展进入第二个阶段。此时，由于前期房地产市场的非理性价格上涨速度过快，并直接影响到了民生大计，国家对房地产市场先后经历了适度调控、调控、严格调控等几个阶段。2008年以来，“国八条” “国十条”的相继颁布，不仅对房地产市场，同样也是对房地产企业的调整，也是一次重新洗牌的过程——一些资质较差的公司将会被淘汰，优秀的地产公司将会生存得更好——对于年轻的中国房地产市场，6万多家的房地产企业显然太多。同时，任何一个自由竞争的市场，市场主体利润从超额回归到平均合理是一个必然的发展过程，房地产行业也概莫能外。

目前，在宏观调控的紧缩背景下，房地产企业指望短期之内调控政策松动的可能性极小，出于宏观调控和自身控制风险的要求，只有资质较好的房地产开发公司有望获得继续开展业务的空间。小公司获得市场机会的难度将大大高于从前。强者恒强的局面将会演绎得更加明显。

20世纪初，由于受当时的计划经济模式的影响，国内对于物业管理行业的认识还非常陌生。很难在短时间内让居民一下子变成业主，也很难让房管所一下子变成物业管理公司。但是随着住房制度改革和住房商品化政策的持续发展，城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年来得到了长足发展，在保障经济发展，实现社会和谐、稳定过程中发挥了重要作用。随着物业管理行业社会认知度的提高，业主或投资者越来越认同物业管理对房产保值以及增值之重要性，越来越离不开物业管理这个行业。

2011年是国内物业管理行业30周年。岁月匆匆，中国本土的物业管理企业在市场的历练中成长，在业主的认可及批评中持续发展。对于国内的物业管理企业，现在无论是管理理念、服务水平、人员素质，还是行业后续人才的发展都有显著提高和改善。可以说，管理更趋于工作之专业化、人性化和精细化。

近年来，国家对物业管理行业十分重视，相继颁布了相关的法律、法规。比如《物权法》、《物业管理条例》等。这些法律法规的立法指导思想为：第一，保护业主的财产权利，协调好单个业主利益和全体业主共同的利益;第二，明确物业管理企业与业主之间平等的民事主体关系，是服务和被服务的关系;第三，双方通过平等协商，公开公平地确立物业管理中的事项。这些法律法规的颁布，对于物业管理行业来说是具有划时代意义的——能够使物业管理企业在实际工作中有法可依。对于双方合同订立及日后管理中的服务内容、标准、规范、争议解决等一系列问题有着十分积极、明确、贴近实际、可操作性强的法理依据作用。当然，现行的物业管理法律法规中还有很多地方需要继续完善，才能跟上国际之水平及要求，这有待于相关政府部门能够从善如流，加强与业界之沟通，从而制订更加合理、公平及能操作之有关条例。

从数字上看，在未来五到十年内，随着内地道路交通网络不断发展，中国将会有超过四百个城市会在当地建设至少两个大型之商业综合体项目，以这样的规模来计算，未来会有大概接近八百个商业项目投放市场，这对于物业管理行业的人才之储备提出更高的要求。现时房地产市场的暂时趋于平缓也不是一件坏事。首先可以给过热的房地产市场降降温。再者，日趋平缓的房地产市场对于物业管理行业也是一次“能者上，不能者下”的市场洗礼。上海市物业管理行业协会曾经发布过行业数据，上海两千多家物业企业其中有近十分之一的公司没有长期管理项目，这浪费了大量社会资源，这样的企业会在本次房地产市场调控中被淘汰。

未来十年，随着社会的发展，国内物业管理行业将以非常迅猛的势头发展的同时，也会迎来人们对于物业管理服务质量的考验。提供高端物业管理服务的物业管理企业的市场需求量将不断扩大。同时，随着中国继续加大实行改革开放政策，大量同类外资服务企业的进入将对同属服务领域的国内企业产生巨大冲击。国内物业管理企业在管理成本的控制以及服务的专业性和多样性等方面面临着挑战。

从物业管理行业的服务范围来看,可以大致分为：专项服务 、特约服务、兼营服务。为企业提供“综合性行政服务”或将成为新的市场增长点，应该归属于物业管理服务的“特约服务”和“兼营服务”的范畴中。能为业主提供更多更好的服务当然好，是我们企业追求的服务目标，同时也是我们的市场增值点之一。但作为一个好的、负责任的物业管理企业，我认为应该以专项服务为本。踏踏实实做好本职工作，为业主提供我们应该提供的优质服务为第一服务目标。

中国房地产业的持续蓬勃发展，全国不同类型的建筑物迅速增加，丰富的物业类别与多元开发运营模式无疑是物业管理新理论实践的最佳市场，就像住宅区物业管理是随着住房制度的改革发展起来的一样，政府办公楼、机场、交通枢纽、学校、医院、影剧院、博物馆、体育馆等等公共物业的管理模式改革也会随着相关领域的改革而获得发展。此外，随着越来越多的大型企业意识到其物业资产在公司发展战略中的重要地位，现代化智能大厦、绿色建筑和高新技术产业用房落成数量的不断增加，对工作和生产空间质量要求的不断提高都会形成对高质量专业化物业管理服务的潜在需求，而目前，我国对此类新型建筑物物业管理的相对滞后更是造成了庞大的市场需求，可以说，智能、绿色大厦物业管理市场广阔，潜力无限。