中国绿色建筑政策及未来走向

(位于青岛市崂山商务二区的大荣中心为甲级生态写字楼，采用恒温恒湿恒氧技术)

引言

随着气候变化、环境污染和可持续发展成为全球各国政府和民众日益关注的问题，“绿色”开始频繁地出现在我们衣食住行的方方面面，被越来越广泛的企业和个人所推崇并实践。与绿色出行、绿色食品等词汇一起被人们所熟知的，还有绿色建筑。

作为人类改造和影响环境的主要载体，建筑之于“绿色”的重要性不言而喻。联合国环境规划署的相关报告[1]指出，全球温室气体排放的30%和能源消耗的40%来自于建筑;该报告同时认为，欲在温室气体减排方面取得显著的、经济可行的成效，建筑领域拥有最大的潜力。基于此，自20世纪90年代起，世界各主要发达国家开始在国内制定和推行绿色建筑标准;而中国亦于2006年推出《绿色建筑评价标准》[2]，经过此后近十年的不断实践，在2014年对原有标准作出了进一步的完善[3]。

绿色建筑在中国的发展

根据中国2014版的《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2014)，绿色建筑指在全寿命期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

绿标和LEED齐头并进，中国绿色建筑发展进入加速期

与美国、英国等发达国家相比，绿色建筑在中国起步相对较晚。然而，中国全球第一的建筑业产值和新建建筑量，意味着在中国发展绿色建筑的重要意义和庞大空间。同时，随着环境问题的日益凸显和经济发展向更可持续的路径转向，近年来中国政府开始以更积极和强力的姿态介入绿色建筑领域。2012年，财政部、住房和城乡建设部联合下发《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，其中提出对二星级绿色建筑奖励45元/平方米、三星级绿色建筑80元/平方米[4]的补贴标准，此后一些地方政府亦相应地推出了地方补贴。2013年伊始，发改委和住房城乡建设部共同发布《绿色建筑行动方案》，提出“十二五”期间新建绿色建筑10亿平方米的目标，并要求政府投资的国家机关、学校、医院、博物馆、科技馆、体育馆等建筑，直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房，以及单体建筑面积超过2万平方米的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑，自2014年起全面执行绿色建筑标准。尽管在政策落地及执行力度上各地略有差异，但上述措施的出台无疑将推动中国绿色建筑进入爆发式增长的阶段。

根据住房和城乡建设部的相关统计，截至2015年1月，已取得中国绿色建筑评价标识(中国绿标，下同)的项目总数达2,538个，累计建筑面积已逾2.9亿平方米[5]。

除了中国绿标这一“国家队”之外，领先能源与环境设计(LEED，下同)是中国绿色建筑市场上独树一帜的美国“雇佣军”。根据美国绿色建筑协会(USGBC)披露的最新信息，截至2015年4月底，中国大陆(不含港澳台地区，下同)获得各种类、各级别LEED认证的项目共计627个，累计建筑面积2,800余万平方米[6];按已获LEED认证面积计算，中国已经是美国LEED认证最重要的海外市场之一。

我们认为，形成中国绿色建筑市场绿标和LEED并进这一独特现象的主要原因有三：1)早年国内相关绿色建筑标准的缺失和欠发达;2)LEED标准在跨国企业中具有较高的声誉和影响力;3)美中两国在地理气候方面的相似性使得LEED标准在中国具有很强的适用性。

中国绿色建筑发展的地域差异

绿色建筑在国内的发展呈现一定的地域不平衡特征。总体而言，绿色建筑市场的大小与各地区的经济发达程度存在正向关联。我们的分析显示，各省市的绿色建筑拥有量与其GDP总值之间的关联系数达到0.78。目前，江苏、上海、广东、北京、山东等位列GDP榜前列的省市也是国内绿色建筑发展较快的地区。

除了地方经济发展水平以外，各地政府的绿色建筑政策执行力度也与当地绿色建筑发展速度密切相关，特别是在当前中国绿标已经在项目数量和面积总量上占据绝对主导的局面下。2013年国家发改委、住房和城乡建设部发布《绿色建筑行动方案》之后，各省市政府也纷纷推出相应的地方方案;而从这些方案的文字表述来看，各地执行力度不尽相同。

江苏是绿色建筑推进力度最强的省市之一。2013年发布的《江苏省绿色建筑行动实施方案》提出：自2013年起，全省保障性住房、政府投资项目、省级示范区中的项目以及大型公共建筑四类新建项目，全面执行绿色建筑标准;2015年，全省城镇新建建筑全面按一星及以上绿色建筑标准设计建造;2020年，全省50%的城镇新建建筑按二星及以上绿色建筑标准设计建造。截至2015年1月，住建部数据显示江苏省已获绿标认证的项目数达500个，位居全国之首。

绿色建筑的增量成本

成本是绿色建筑投资无法回避的话题，也无疑是作出投资决策的重要因素。一般来说，绿色建筑的增量成本包括硬性成本和软性成本两个方面。硬性成本即指设备、材料等有形资产的购置投入，而软性成本则包括建筑设计、咨询、法律、认证等费用。

绿色不等于昂贵

事实上，绿色建筑并非如想象中的那样代价高昂，投资者过高估计绿色建筑增量成本的情况不是个案。世界绿色建筑协会的一项研究[7]显示，各国各级别绿色建筑的实际成本增幅区间为(-0.4%)-12.5%，低于0.9%～29%的估计成本增幅。该研究报告同时指出，大部分的通过认证的绿色建筑的新增成本低于4%。

国内的统计数据显示，2014年，中国绿标一星级至三星级的公共建筑增量成本分别是21元/平方米、102元/平方米和161元/平方米，住宅建筑相应星级的增量成本则为23元/平方米、66元/平方米和121元/平方米。这些增量成本的产生主要与室外铺装、围护结构优化、可再生能源利用、蓄冷蓄热技术、非传统水源利用、室内环境控制、智能化系统等七个方面有关。若按照国家统计局公布的每平方米2,643元[8]的2013年全国房屋竣工造价均值来进行简单测算，绿色建筑评价标识项目的成本增幅在0.8%～6.1%之间;考虑到经济发达省份的绿色建筑的发展程度更高，实际的成本增幅应该略低于该测算值。

绿色建筑增量成本不断降低

根据对国内绿色标识项目的相关统计[9]，绿色建筑的增量成本自2011年以来基本呈现出持续下降趋势。2014年住宅建筑增量成本与其历史峰值相比较已经下降31%～38%，而公共建筑增量成本的降幅区间更大，达到48%～64%。

我们认为，随着近年来绿色技术、产品、施工工艺的不断涌现、成熟和应用普及，以及发展商在专业团队和咨询方的协助下选用更为合理绿色方案，绿色建筑增量成本的降低实属意料之中。而在市场需求和政府措施持续地共同推动下，未来绿色建筑投资有望真正成为“惠而不费”的明智选择。

值得注意的是，专业咨询顾问的早期介入对于控制绿色建筑成本非常重要。正如前文所言，绿色并非昂贵的代名词。然而，尚未成熟的国内绿色建筑市场存在绿色技术低效堆砌、重硬件而轻软件的现象，从而导致绿色成本的高企。比如在某些案例中，项目为进行绿色节能改造而采用光伏发电等新能源技术，但易被忽视的是，通过更换更节能的LED灯或者及时关闭不使用的设备等成本较低的措施或许也能实现较为理想的能耗节省。

财税优惠与补贴

国内各级政府为推动绿色建筑的发展制定了多方面的财税优惠与补贴政策。2012年4月财政部和住建部在《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》中提出对二星级和三星级绿色建筑分别给予每平方米45元和80元的补贴，对绿色生态城区给予基准为5,000万元的资金定额补助。以2014年所统计的绿色建筑增量成本来看，中央政府给予二星级绿色建筑的补贴可以分别覆盖绿色居住建筑和绿色公共建筑68%和44%的增量成本，而对于三星级绿色建筑来说，这个比例为66%和50%。同时，部分省市政府结合当地情况也出台了相应的财政补贴政策(见图3)。

除了给予开发商直接的补贴之外，各级政府还采取了绿色建筑容积率奖励、银行贷款利率下浮、购房契税返还等多种形式的优惠措施。如厦门对购买二星级绿色建筑商品住房的业主给予20%契税返还，购买三星级绿色建筑商品住房的业主给予40%契税返还的奖励。这样间接刺激住宅销售的政策也是对开发商建造绿色住宅的一项鼓励与驱动。

中国绿色建筑市场的未来趋势和展望

在经由政府助力下短短数年的热启动后，中国的绿色建筑市场已然进入了发展的快车道。截至2015年4月，国内绿色建筑的总量(含中国绿标和美国LEED标准)已经达到3.2亿平方米，是2008年中国绿标启动元年的154倍。

但换一个角度看，“绿化”征途任重而道远。世邦魏理仕根据国家统计局公布的全社会房屋竣工面积数据测算，1995年～2013年期间中国新增房屋建筑面积达434亿平方米;因此保守估计，中国当前的既有建筑规模当在400亿平方米以上，而其中仅不足1%的建筑符合绿色建筑标准。而以人均拥有绿色建筑面积这一指标来看，中国与美国等发达国家之间差距巨大。

中国的城镇化正在以每年一个百分点的速度向前推进，每年都将有数以十亿平方米计的新建建筑产生，这意味着建筑在控制温室气体排放和能耗方面重要性与日俱增。2014年11月，美国和中国这两个世界上最大的经济体发布《中美气候联合声明》，其中提出“中国计划2030年左右二氧化碳排放达到峰值且将努力早日达峰”。由此看来，无论对兑现国际承诺还是治理国内的环境污染而言，绿色建筑都将成为一项长期的国家战略。

2014年，国务院发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，把绿色城市作为推动新型城市建设的一个重要抓手。在新型城镇化的主要指标中，城镇绿色建筑占新建建筑比重将从2012年的2%大幅提升至2020年的50%。世邦魏理仕据此初步测算，2014年～2020年间，全国城镇的新建绿色建筑总量有望达到70亿平方米。

在此期间，中国绿色建筑无疑将迎来前所未有的发展机遇;我们认为，绿色建筑市场的发展将呈现五大特征：

从经济发达地区向全国扩散

如前文所述，中国绿色建筑的发展存在地区间的不均衡，经济发达地区的绿色建筑发展速度要明显快于欠发达地区。根据我们的统计，目前国内所有的绿色建筑项目中，有超过80%位于GDP排名前十的省份和京沪津渝这四个直辖市中。

从长期来看，随着中国工业化和城市化的重心逐步由沿海发达省市向中西部和东北地区转移，上述欠发达地区的城市建设提速将带动绿色建筑的发展。

从住宅向商业地产扩散

尽管住宅仍是国内绿色建筑中面积比重最大的物业类型，但我们发现，2011年以来商业类(包括写字楼、商铺)绿色建筑面积的增速高于住宅，其占比从2011年的20%提升到目前的近30%，存量更是增长近4倍。这显然与近年来国内商业地产的开发热潮和政府的绿色建筑政策力度提升有关，同时亦在一定层面反映出在商业地产项目同质化竞争愈演愈烈的局面下，绿色建筑已经成为众多发展商提升项目品质和形象的必要的差异化手段之一。当然企业和个人对于健康工作环境的关注也从需求端推动了商业地产的“绿化”趋势。

世邦魏理仕的调查数据显示，2015年～2018年期间，中国17个主要城市的优质商办物业新增供应预计将高达8,000万平方米，绿色建筑由住宅向商业地产的扩散趋势将会延续。

从新建建筑启动，逐步覆盖既有建筑

不论是《绿色建筑行动方案》，或者《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，中国绿色建筑的中短期目标都以提升新建建筑的绿色比例为着力点，这符合当前中国快速城镇化阶段的特征以及绿色建筑市场初级阶段的现状。但同时应该日益引起关注的是，在400亿平方米的存量建筑中，99%并未拥有绿色建筑认证——其中少部分可能已经实际达到绿色建筑的要求，且这一规模还在以每年十亿平方米以上的速度增长。天量的既有建筑意味着建筑节能减排在中国面临巨大的挑战和潜力，然而目前国内针对这一领域的政策力度和评价细则都尚有欠缺。随着未来《既有建筑改造绿色评价标准》[12]的获批，我们相信，既有建筑的绿色改造也将逐步被纳入政府的视野中来。

从“绿色营销”走向全生命周期的绿色建筑

在2008年～2014年这七年的中国绿色建筑发展进程中，有一个现象值得政府和业界思考：超过90%以上的绿标项目为设计评价标识项目，而获得运行评价标识的项目数量比例仅为7.1%。两种评价标识的区别在于，设计评价标识仅针对建筑的设计阶段，而不考虑其后续的施工和运营，因而也引发了业内对于绿色建筑“停留在设计图纸上”以及“绿色建筑运营不绿色”的诟病。

此外，不论是美国的LEED认证、国内绿标认证还是其他国家的认证体系，大部分的认证均设置有效期。比如美国LEED对于既有建筑的认证有效期为5年，绿标设计标识有效期2年、运行标识有效期3年等。但在国内的实践中，迄今为止的认证到期后续期的案例可谓凤毛麟角：在目前2,000多例的绿标认证中，我们仅发现了一例认证延期。

隐藏在上述现象背后的问题实质是，由于国内绿色建筑发展时间短、公众认知仍有待提高等原因，企业在参与绿色建筑投资时更多地出于政府推力和项目营销的考虑，而非由真正的绿色环保理念所驱动。很大程度上，这也是出现完成任务式的技术和硬件堆砌乃至之后因疏于运营管理而导致“绿色浪费”的因由所在。

我们认为，随着国内绿色建筑理念和认知的进一步成熟，有形无实的“绿色营销”有望逐渐向全生命周期的绿色建筑设计、开发和运营转变。这一过程中不仅需要政府部门的大力推动，也需要设计、咨询、发展商、资产管理等产业链商业主体的积极参与，以促进国内绿色建筑的市场化发展。

绿色建筑政策和标准的继续演进

绿色建筑在中国的快速发展离不开政府的保驾护航，这一点无疑契合中国特色。鉴于当前绿标和以美国LEED为主的国外认证体系同步发展的情况，决策者应该秉持“拿来主义”的态度，向国外的先进经验学习借鉴并将之转化为符合国情的措施。毋庸置疑，2014版《绿色建筑评价标准》的发布实施是在中国原有的认证标准基础上的一次显著提升，而我们也欣喜地看到包括《既有建筑改造绿色评价标准》、《绿色生态城区评价标准》等细分标准也已开始编纂。

他山之石，可以攻玉。我们相信中国的绿色建筑政策和标准将继续朝着建筑全生命周期、兼顾灵活度和细致性、更高的市场化程度的方向演进。同时，我们认为，绿色建筑设计、咨询、研究、认证、运营等专业化人员和机构体系的培养打造是绿色建筑真正走向市场化的先决条件。

注释：

[1]Building and Climate Change - Summary for Decision-Makers, United Nations Environment Programme, 2009.

[2]GB/T50378 - 2006

[3]2014年4月，住房和城乡建设部发布公告，批准编号为GB/T50378 - 2014的《绿色建筑评价标准》为国家标准，于2015年1月1日起实施，同时废止原《绿色建筑评价标准》GB/T50378 - 2006。

[4]建筑面积。

[5]该统计含香港特别行政区数据。

[6]LEED项目数和建筑面积统计中包含获得LEED CI(商业内部装修)认证的数据。

[7]The Business Case for Green Building: A Review of the Costs and Benefits for Developers, Investors and Occupants (绿色建筑的商业案例：发展商、投资者和租户的成本与收益回顾)，The World Green Building Council，2013.

[8]中国统计年鉴2014，国家统计局，2014年。

[9]2014年度绿色建筑评价标识统计报告，住房和城乡建设部科技发展促进中心，2015年。

[10]更详细的政府补贴政策可参考附录二。

[11]2015年一季度数据为2015年4月底LEED认证面积与2014年底绿标认证面积之和。

[12]《既有建筑改造绿色评价标准》已于2014年进入征求意见程序。