案例回顾：从华展国际接撤管纠纷看行政监管

接撤管纠纷是诸多物业管理矛盾纠纷中最为严重的类型之一。此类纠纷涉及主体多，一般有开发建设单位、前期物业公司、业委会新选聘物业公司、业主、业委会等多方主体。接撤管纠纷中的利益关系错综复杂，包括业主内部、业主团体内部也是如此。从法律关系角度看，一个接撤管纠纷往往是民事、经济、行政甚至刑事等多种法律关系的混合体。而目前，接撤管纠纷解决机制又较为单一，主要依赖行政调处，但调处效果并不理想。那么，哪些因素导致了物业接撤管纠纷的发生呢?

典型案例

——华展国际公寓接撤管纠纷

北京市朝阳区华展国际公寓业主大会于2006年选聘维弘(北京)国际商务服务有限公司提供物业服务，合同期为2006年4月1日至2009年3月31日。

2009年2月，华展国际公寓业主召开业主大会会议，进行了业主委员会换届选举，并于2009年3月6日在安贞街道办事处完成了备案手续，该业主委员会委员共7人，任期三年。完成换届后，第二届业委会召开业主大会，选聘了新的物业公司——北京天适德信物业管理有限公司。3月9日，小区业委会未按原物业服务合同规定的解约需提前三个月告知物业公司，便直接通知维弘物业公司不再续约。

2009年10月27日，小区业主委员会借用北京天适德信物业管理有限公司的保安人员，强行对维弘(北京)国际商务服务有限公司在华展公寓的物业管理办公用房、供暖设备用房、电梯机房、配电室等公共设施设备进行接管。维弘(北京)国际商务服务有限公司随即组织人员阻止业主委员会的接管行为，双方发生对峙。

接撤管纠纷的根源分析

上述接撤管纠纷案例较具典型性，基本能够反映当前接撤管纠纷的主要矛盾。笔者以为，引发物业接撤管纠纷的原因主要有两个：

根源一：业主组织不成熟，违法违规形成业主大会决议。由于缺乏完善的业主大会组织法和业委会组织法，作为小区最高权力机关的业主大会形同虚设，业主大会决议的形成往往把持在少数几位业委会成员手中。多数业主有“搭便车”的心理，令其对小区事务漠不关心，无法形成对业委会成员及其行为的有效监督。现行法律法规只规定业主大会、业委会“应当怎么做”，却未规定“不这样做的后果”;业主大会、业委会的活动缺乏制约和制裁手段，导致业委会、业主大会“违法无成本”和“违法不受处罚”。因此，在利益驱动之下，业委会很容易违法形成符合特定利益的业主大会决议。以上论述并不否定出于公益心而为全体业主谋福利的业主大会和业委会，只在说明违法形成业主大会决议是非常简单的事情。因此，形成一份合法的具有公信力的业主大会决议存在现实困难。华展国际公寓案例中，业委会甚至不经业主大会决议擅自发出物业公司的解聘通知，反映出业主大会、业委会活动中存在着严重不合规范的问题。

根源二：物业公司违法违规操作。业主大会依法作出的关于选聘和解聘物业公司的决议，对于全体业主、业委会、被解聘物业公司和新选聘物业公司都具有拘束力。但出于利益考量、债务纠纷等原因，被解聘的物业公司经常不愿退出项目，且较多以业主大会决议不具有合法有效性为由。因此旧物业公司可能采取两种手段：一是坚决不退出项目，出现拒不撤出纠纷;二是自行或“委托”其他业主起诉业主大会决议违法，通过司法途径使业主大会决议的合法性和有效性问题得以拖延，公司可暂不退出项目。另一方面，新选聘的物业公司急于接管，与不愿退出的旧物业公司发生冲突，便容易出现案例中强行接管的情况。物业公司提供或停止物业服务都必须基于合法的理由和依据，没有合法的接管依据而擅自实施接管行为，毫无疑问地应当认定为强行接管行为。

除以上两类接撤管纠纷，不完全交接也属拒不执行业主大会决议的纠纷类型。自愿退出或被解聘的物业公司在交接过程中不配合业委会和新物业公司，给交接工作制造障碍，因而出现不完全交接类纠纷。而目前对于拒不撤出及不完全交接行为的处罚，一是欠缺手段，二是仅有的手段无益于现实问题的解决。

当然，物业接撤管纠纷的成因远不止上述两个根源。物业公司无力经营，前期物业准入制度缺陷，以及相关立法滞后等都可能导致纠纷的产生。

加强行政监管瓦解接撤管纠纷

对于已经出现的接撤管纠纷，建议由街道办事处(乡镇政府)、房地产行政主管部门及公安等部门联合调处，监控重要交接环节，确保交接工作有序进行。出现违反政策法规的行为，及时组织行政处理或处罚，尤其应当认真贯彻落实《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》，重视物业公司信用档案管理，对于拒不撤出、强行接管及拒不移交有关资料的物业公司按规定进行扣分。在日常管理中，应当加强执法检查力度，高度关注有接撤管纠纷风险的物业项目，按季度开展接撤管纠纷专项执法检查。

另外，政府主管部门还应加强宣传引导和教育培训。一方面加强对街道办事处(乡镇政府)及社区居委会等部门的培训工作，使其更加规范有效地指导和监督业主大会及业委会解聘、选聘物业公司的活动。另一方面总结物业交接正反两方面经验，加强对业主、业委会及物业公司的宣传引导和教育培训，按照业主的事务由业主决策的原则，引导业主自行选择服务企业、服务方式及服务价格，逐渐增强业主理性参与公共事务的能力，培养业主建立人文精神和公共伦理，形成真正反映业主意愿的合法有效的业主大会决议。

物业管理接撤管纠纷使得市场资源和要素无法有效配置，造成了大量行政资源的浪费，部分物业公司和业主也成为牺牲品。实现“接”、“撤”有序，呼唤制度的健全和创新，也需要政府、企业和业主正确认识各自的角色，从而共同促成物业服务市场的成熟。