体制改革能否改变公有住宅后期管理？

房地产实行市场化之前，在计划经济体制下，我国实行“低收入、低房租”的政策，国家和单位统一按照职工工龄、级别等因素分配住房，住房成为一种变相福利，那时我国尚未引入物业管理概念，后期管理只涉及日常房屋维修。随着住房体制改革的深入，公有住房建设、福利分房体制逐步退出历史舞台，同时由于房屋性能快速提升和土地资源相对稀缺，公有住房开始由多层向高层发展，配套设施设备也越来越先进完备，物业专业服务逐步走进公有住房，与传统管理体制发生碰撞和摩擦。

目前，公有住宅后期管理形式复杂，有聘请物业服务企业或房管所的形式，也有产权单位直接管理的形式，后种形式与真正意义上的物业服务存在差异，所以本文只用“后期管理”概念，其较物业服务更为准确。公有住宅后期管理存在不少经济适用住房、危改回迁房乃至商品房小区物业管理的共性问题，但因自身发展特点也存在特有问题。

公有住宅后期管理主要问题

房屋及设施设备现状堪忧。早期政策法规不完善，行政监管相对宽松，技术标准较低，房屋及配套建管定位严重滞后。大部分公有住房在上世纪九十年代之前建成，在重建设、轻管理的局面下，房屋使用年限较长，多数公有住宅已进入维修阶段，各类问题凸显，具体包括：房屋及设施设备权属不清，无物业管理用房，水电管线年久老化，停车位稀缺，电梯、消防、水泵系统需维修或更换，装饰装修或原设计原因致使房屋主体存在安全隐患等。

收费定价标准偏低，管理单位经营陷入困境。公有住房管理收费标准定价时间早，价格普遍偏低，收费标准多年维持不变，随着房屋及设施设备老化维修费用逐渐增多，加之近两年通货膨胀的拉动作用，各项支出被动增加。后期管理在收入不变、支出快速增长的情况下，企业利润被挤压或者出现亏损。全国大中城市这类问题更为突出，有些公有住房小区的物业服务企业通过向居民收取停车费来弥补物业服务费的不足。管理单位生存和发展面临困境，直接造成两方面的后果：一是从业人员工资待遇普遍偏低，工作强度大，工作时间长期超过法定工作时间，造成人才不愿来也留不住，工作人员年龄结构偏大，管理面临断层，缺乏活力;二是利用产权单位、业主缺乏专业知识和判断力，后期管理只注重做好保安、保洁、绿化等表面工作，无力承担对设施设备维修养护的投入，失去物业管理核心价值，造成业主财产损失。

资金保障不足。房管所和自管房单位均已进行改制，成为“自主经营、自负盈亏”经营实体，运作模式逐步遵循市场原则，向专业化的物业服务企业全面接轨是发展趋势。不少房管所、自管房单位已经取得物业资质等级证书，开始参与市场竞争，通过招投标方式承接市场项目;同时，不少公有住宅主动转化运行模式，选聘物业服务企业提供专业化服务。但在市场化过程中，有些产权单位已经消亡，有些效益不佳，致使承担后期费用的主体灭失或者无力负责，而居民认为按照现行政策法规，应由产权单位负责后期管理和承担相关费用，而拒绝付费。在这种情况下，有些小区陷入无人或半无人管理状况，也有不少小区的管理单位一直勉强支撑，在撤与不撤之间游离，小区面临真空管理的隐患。目前，北京市内公有住宅已有出现上述危机的小区，暂时由社区提供垃圾清运等基本服务，以维持业主基本生活秩序;北京延庆县对老旧小区建立社区联防机制，提供统一的安全保卫，保证居民人身、财产安全。

虽然也有不少公有住宅后期管理运行良好，但源于其产权单位提供充足的资金保障，而这种资金保障的可持续性不可预知，且在社会财富资源分配上有失公平。

成因分析

社会主义市场经济体制已初步建立，各行各业的市场化运作已深入人心，但公众对物业管理的认识还停留在计划经济阶段，尤其公有住宅服务对象多是离退休人员，经济承受能力较低，传统福利思维方式更重，没有花钱买服务的意识，未建立权责一致的观念，一方面要求高质量的服务，一方面要求享受免费的午餐。因此，个人对国家、单位的依赖成为住房体制改革的最大障碍。

单位管理社区运作模式萎缩。基于房屋私有产权和对共有部分物权而产生的认同感与权益意识，职工作为公有住房“实际所有者”，从“单位人”转化为“社会人”，建立起基于“业主”身份以共同利益为纽带的互动关系，一种非单位化的生活形态开始蓬勃发展。但后期管理仍由单位一元操控剥夺“实际所有者”的话语权，或者单位全面不负责而“实际所有者”缺乏正确引导，使公有住房后期自治管理止步不前，公有住房管理体制无法适应业主意识形成的现状，因此表现出诸多不适。

分配与管理的体制矛盾有待政策破冰。公有住宅体制源于国民收入集权化分配原则，国家财政收入在国民收入中占有很高的份额，而个人收入处于极低的水平，个人在很大程度上要依赖实物福利和基本消费品的配给。公有住宅作为实物福利构成之一，实现国民收入向个人倾斜，通过转移支付保障个人的基本生活需求。目前，原有的福利分房制度已经走向消亡，但公有住房后期管理制度尚未作出调整，管理职责多数仍由产权单位承担，住房体制还有待进一步深化。

解决思路

完善政策法规，强化市场运作理念。在梳理现行政策法规的基础上，进一步深化住房体制改革，通过调整公有住房管理体系和提高弱势群体收入等手段，将公有住房管理体制由计划经济模式平稳过渡到市场经济模式，明确公有住宅产权单位、已购公房业主、租住居民之间各自的权利和义务，逐步减轻政府、单位财政负担，引导各方树立正确的住房消费观念，建立平等、公平的民事合同关系，为后期管理提供有力保障措施，逐步与非公有住宅物业管理接轨。

实现业主自治，发挥业主主观能动性。对职工购买比例较高的项目，加大成立业主大会选举业主委员会的指导力度，通过业主自治以维护业主合法权益。规范专项维修资金的管理使用，同时引导业主按照质价相符、有偿服务的原则，结合项目实际情况和经济承受能力，选择物业管理方式、服务内容、服务标准及收费标准等。如北京金融街地区的项目，小区由公有住房和商业住宅两个部分组成，物业服务企业在未告知全体业主的情况下擅自撤管，对此，街道办事处和区房管局协助、指导，组织业主、产权单位及职工共同召开业主大会，协议选聘新物业服务企业，小区恢复正常秩序。

塑造公有住房市场环境，建立良性竞争局面。激励公有住宅管理单位强化经营管理理念、树立创新意识，根据项目情况，开展多种经营活动，丰富服务内容，增加收入来源;同时，在保证服务水平的基础上，采取科学管理手段，优化管理资源和资本投入配置，合理缩减成本支出，提升公众满意度，引导后期管理进入良性循环。

改革创新服务模式，完善公有住房后期管理长效机制。公有住房后期管理正在完成从传统的福利型管理向市场化的专业管理转变，被各方利益团体接受并逐步形成一种共识。《物权法》规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。目前，北京市已有不少公有住房实行房改政策，产权单位将公房上市交易，职工身份由“承租人”转变为“业主”。公有住房具备业主自行管理的基本条件，全体业主可以结合小区实际情况，共同决议确定物业管理模式。产权单位、街道办事处及房屋行政主管部门应当提供政策支持和有利协助，建立物业服务进入或者退出的管理机制，例如高层住宅配置电梯、高压水泵等设施设备复杂的项目，引导业主最好聘请物业服务企业提供专业服务，保证设施设备安全运行;有些项目不适合实行物业管理，可以纳入老旧小区管理体系。