公有住房物业管理制度如何改进？

清河新居项目在2011年申请，到2014年5月6日入住，经历了两年多的时间。2014年11月5日齐鲁网消息，济南市保障性住房管理中心住房管理处处长杨东江说：“清河新居廉租房项目，到目前为止，有9户联系不上。裕富居廉租房项目，到目前为止，有36户联系不上。高铁西侧廉租房项目，到目前为止，有280户联系不上。西蒋峪公租房项目，也有80户联系不上。”

由于各地的公有住房在物业服务与管理问题上缺乏经验可以借鉴，以至于在公租房、廉租房交付使用之际无法联系到申请者。如何管理这类公有住房及其申请者呢?这无疑是摆在各地主管部门面前的难题。对新建的公有住房进行物业管理，不妨作如下的调整：

对申请表格进行重新设计

之所以出现联系不到申请人的情况，是由于缺少了第二联系人，也就是突发情况时的联系人。不管是廉租房还是公租房，申请者一旦在居住时出现问题，联系谁来协助解决善后事宜呢?答案只能是申请人的配偶或者亲属。因而在设计此类申请表格时，切记增加“紧急事件联系人”一栏。虽说是一个填空，却能解决大问题。

分配房源

如果指定楼层和房号，必定会产生一些不必要的麻烦。要是在进行分配时分两步抽签，可能效果会好一些。无论申请者多少，一律参加抽签。第一次抽签，确定抽取房源的先后次序，第二次抽签确定房源的楼层及房号。而在正式抽签之前，年老体弱者优先抽签，以体现政府的关怀。既然是通过公开抽签取得的房屋，参与各方均不会有什么意见。当然要进行抽签现场的全程录像，以示公正。

在入住之前要确定物业服务企业提供后续服务

诸如门卫、卫生、治安、绿化等需要提供专门服务，而不是租户入住之后只收取房租不提供任何服务。物业服务企业提前介入，从公共设施设备的检查验收和管理制度的建立方面着手，为创造文明和谐的居住环境打下坚实的基础。公共设施设备接管验收主要是从供水、供电、供暖、燃气及弱电设备等方面着手，比如对新建公有住房各家各户的室内水表进行抄表摸底，在租户入住之前产生的水费由施工单位支付，在此基础上形成小区的第一次水表读数核实并准确记载。其后发生的水费，则由租户自行负责。如此一来避免了大多数公有住房租户在入住之后为施工期间的水电能耗买单的事情发生。再如，小区总水电表的交接也很重要，不可不引起重视。

组织入住与各类费用的交纳

公有住房在第一次交付时，会遇到与商品房交付不同的问题，比如交付时签署的文件与商品房不同，而所交纳的费用及其名目也不一样。商品房在交付时需要核验买受人的证件以及购房合同的真伪，而公有住房则只验证租户的身份，确定无误后即可与之签署房屋租赁合同;在交纳的费用上，商品房需要交纳一些配套费用的尾款，而公有住房没有此类费用。在组织租户入住时，公有住房产权单位一般以当地房地产管理机关为主体，而提供物业服务的企业全程予以配合。

在整个流程设计之初，就要有足够的人员和场地，在交付时要确保有条不紊的秩序，按照现场的先后次序发放次序号牌，按照号牌的次序逐步进行各类手续的办理。这个流程是：(1)排队领取号牌;(2)核验身份证件;(3)签署租房合同;(4)交纳房租(按年收取，房管局);(5)领取租房合同及收款收据。然后按照这个次序到物业服务公司办公区域办理物业类手续，流程是：(6)等级合同编号及个人信息;(7)签署物业服务协议;(8)签署小区的物业管理规约;(9)交纳年度的物业服务费;(10)交纳年度的公共区域能耗分摊费用;(11)交纳电费押金;(12)交纳水费押金;(13)领取住房钥匙;(14)自行去所租赁的住房进行验房。

要进行必要提示的是这类公共住房大多位于偏远的郊外，主管部门要提前一天把交费的大体数额以短信方式发给租户，现场要收取现金而不是到市内的银行网点进行存款，避免租户奔波于办事的路途上发生意外情况。

租户的管理与租户私自进行转租问题

公有住房的租户进行二次转租，并非是新出现的问题，而是由来已久。如何避免这样的事情发生，一直以来就是主管部门头痛的事情。即便把禁止租户进行二次转租写进房屋租赁合同，也由于监管无力或者监督人害怕得罪他人等缘故无法得到切实的执行。在有物业服务企业进行后续服务的公有住房小区，可以试行以物业服务企业定期汇报水电费用销售情况，来作为辅助监督手段：如在租户购买电能时出示本人的身份证件就是一个可以预防租户进行二次转租的手段;再如，有的租房者在租赁到公有住房后长时间空置，既然房屋租赁合同中有关于租赁后无故空置半年以上者取消合同的约定，有约定就要按照约定来执行。不然公共资源得不到有效的利用，那就是浪费了公共资源，是很不应该的。

物业的服务内容与服务标准

在公有住房小区的物业服务上，各地主管部门大多无经验可以借鉴，导致租户在交纳了服务费用之后，得到的服务参差不齐，租户意见颇大。如某地的一处公有住房，毗邻的商品房小区物业服务费用是0.30元/平方米，提供的服务是大门24小时有人值守以及清扫楼梯间等;而此公有住房物业服务收费是0.35元/平方米，无人值守且不打扫单元门之内的一切地方，租户投诉无门，只能看着邻居交钱少而得到了服务，而自己交费多但没有得到任何的服务。相信此类事情各地都有，并非个例。在《物业管理条例》施行十余年后的今天，还不能按照收费的标准确定自己的服务标准，真是怪事。

综上所述，全国各地的公有住房需要提供给租户们一个适宜居住的环境，需要从完善物业服务的小处着眼，大处着手。只有放弃了固有的思维，换位思考，才能把事情做好，让国家的好政策真正落到低收入群体的身上，为安定和谐的社会大局作出积极的贡献。