房屋验收，现代建筑行业新产业

中央电视台经济频道《财富故事会》在前些年做了一期暗有所指的节目。主人公是南京的一位职业验房师，其公司的主要业务就是陪业主一起去收楼，检查房屋的建筑质量，然后利用自己的专业建筑知识和法律知识，替业主找开发商理论，要求索赔。

这一职业，一开始不过是他利用业余时间赚外快，逐渐发展到规模不小的一条龙服务公司，到现在已成一个新兴行业。从验房师队伍的迅速扩大来看，这的确是一个有着广泛社会需求的行业，大有可为。

国外有没有验房师呢?有，发达国家都有政府颁发执照的验房师，这是一个有系统有管理的专业队伍，但是一般验房师验的都是二手楼。看一个二三十年甚至一百年的房子存在什么问题，哪些地方需要修缮，估价大约多少钱，卖方开的价钱是否合理等，这些问题都需要验房师的专业知识来解决。至于新房子，则很少听说要请人这样大动干戈。原因在于有法规与合同可依，交楼时候太马虎，地产商是要吃官司的，而且购房者打赢官司后，还能很快得到赔偿。

而在内地收楼时候的麻烦，有置业经验的人都深有体会。地下室不足一人高，地板上有结构性裂缝等这样的明显工程问题在大城市也不多，多的是地板裂缝，墙面不干净，门洞、梁粉灰歪斜、窗户压条残缺、窗台渗水、洗手间地面没有倾斜度导致不下水等这些看起来小的问题。这些小问题解决起来也许不太困难，但是在和开发商交涉过程中的互相扯皮推卸责任一再反复这才是最影响生活品质的不稳定因素。

中国制造业靠低廉的人力资源打人海战术，却因为非精细化的管理和产品质量监控，带来成本加大和产品竞争力降低。但是在房地产界，非精细化的管理带来有质量问题的楼房，却在为开发商节省大量成本。这个扭曲的利益驱动使得产品粗制滥造现象层出不穷。问题是，地板上有结构性裂缝，窗台、卫生间渗水的房子，即便拿回了几万元或几十万元赔偿款，这样的房子真的能住吗?还是说在抢房狂潮之中，能够买到这样的就不错了，将就着住?

到目前为止，还是有很多业主在收房时并不明白应该检查什么，在不负责任的物业管理人员带领下，走马观花地把房子收了。装修后发现了问题，业主找装饰，装饰推开发，开发推物业公司，物业公司推装饰。于是业主的时间、精力都耗进去，问题却得不到解决。

验房作为一种公司行为，得到了业主的欢迎，市场应该广大，但却使得开发商暴露了很多问题，大多数物业管理公司和开发商对验房公司头痛至极，有明文禁止验房公司进入的，有暗中阻挠验房公司的，有私下请验房公司高抬贵手的，甚至还有殴打验房师的事件发生。这些都制约了验房公司的发展。

笔者认为，有四个问题的观念需要扶正后，验房公司才能得到社会认同，并有所发展。

一、验房公司和业主的关系

验房公司的客源是业主。业主请验房公司的目的：一是为了维护自己的权益。业主花了多少钱就应该得到多少钱的享受，开发商应该按照合同约定、施工规范要求交付房产。业主希望有个第三方进行认定，于是聘请验房公司进行验收，认定开发商有没有欺骗业主，业主的这个目的是可取的;二是因为某种原因业主和开发商走到了对立面，业主专门请验房公司挑房屋的毛病，也就是“鸡蛋里面挑骨头”的想法，从而找开发商索赔，这个目的是不可取的。

说实话，建筑的产品不可能没有瑕疵，关键就在于开发商能积极配合进行维修处理，动辄要求赔款、退房，其实是存在一定的私欲!了解了业主的目的，验房公司就好处理同业主的关系了。验房公司不能因为“有奶就是娘”，一味地偏袒业主，而要公正地看待问题，该提则提，并且有义务告知业主问题产生的原因和后果。

二、验房公司和物业管理公司的关系

当业主手持房屋验收公司的验房报告来到物业管理公司时，大多数物业管理公司都在大呼“狼来了!”真的有这么可怕吗?其实，房屋验收公司在一定程度上是在帮助物业管理公司。

1、毛坯房不是精工产品，任何房屋都会有瑕疵，这些瑕疵中有影响业主装修、入住的，作为负责任的开发商应该妥善地处理这些瑕疵。而当今有很多物业公司是房产公司的子公司，有些问题物业公司不敢对地产公司提出来，或物业公司因为和开发商是一家，发现后开发商又要花费用处理，物业公司为了替集团节约，尽力回避问题，殊不知这样做在业主装修后会暴露更大的问题，从而使业主和物业公司产生矛盾。而且，物业公司将问题拖到房屋的保修期以后，问题更难解决，甚至要解决还需要物业公司自己掏钱出来。物业公司不管从哪方面来说，都不划算。而验房公司提出了问题后，业主持验房报告交送至物业公司，物业公司转呈至开发商，提出的问题照单处理，开发商尽了义务，费用是施工方出，物业公司避免了矛盾，业主得到了满意。

验房公司实际是在帮物业公司在开发商那里说了它不敢说或者不便说的话。

2、毛坯房是半成品，业主拿到房屋之后都要进行装修才能入住。验房公司在业主装修之前，将这些问题全部找出来，给予一个界定，以免装修之后对产生的问题，物业公司和业主纠缠不清。比如在装修之前，经验房公司、业主和物业公司三方面确认卫生间地面不渗水，装修后发现渗水问题，那么一定是装饰公司破坏了防水，并未重新把防水做好造成的，装饰公司想推也是推不了的。

在这里，实际上验房公司在物业公司和装饰公司中间做了公正的裁判，物业公司应该欢迎验房公司才对。

三、验房公司和开发商的关系

古语说“泰山不拒细壤，故能成其高;江海不择细流，故能就其深。”但是，现在中国的房地产业，想做大事的人很多，但愿意把小事做细的人很少;我们不缺少雄韬伟略的战略家，缺少的是精益求精的执行者;不缺少各类管理规章制度，缺少的是对规章条款不折不扣地执行。其实任何施工方都可以把房屋做到瑕疵最小，关键在于管理。

开发商这次没有把房子做得尽善尽美，验房公司找出问题后，开发商下一次建房就可以引以为戒。这样房产的质量越来越过硬，产品的信誉也越来越好，购买的人就越来越多，开发商获取的利润也越来越大。有问题存在就要解决，这是开发商的义务。这样做会增加部分成本，但维护了企业的形象、口碑和声誉，增加的无形的品牌资产可能远超过付出的成本。从这个层面上来说，其实开发商赢了，是聪明的做法。验房公司实际上是在帮助开发商增加自己产品的信誉度，以获得更大的收益。

另一方面，有些不懂建筑的业主，发现问题后容易大呼小叫，使开发商不堪其扰。本来是小问题，业主以为是很大的问题，如开发商请建管站的人士过来认定，业主不相信;业主自己请建管站的人员过来，又不愿花这个费用。开发商如能主动欢迎验房公司在业主收房的时候陪同业主验房，将能避免产生这种尴尬的局面。

发现的问题得到有效解决，这才是业主希望的。钱已经给了开发商，发现的问题开发商不积极解决，业主和开发商的矛盾就容易激化，也不利于开发商产品品质的进步和提高，开发出来的房屋老是停留在低层次阶段，也不利于一个企业的发展。

所以只有开发商与业主共同客观看待问题并积极解决问题，才能实现房地产市场的和谐。开发商不积极解决问题，容易导致业主对开发商失去信任。同样，业主不客观看待问题，夸大问题，也容易导致恐慌情绪，激化矛盾。

四、验房公司应洁身自好

验房公司不能一味迎合业主的要求，把符合规范的状况说成不符合规范。不要吹毛求疵，笔者曾经遇见一家验房公司给验房报告的时候，写上“有几块玻璃不是3C玻璃”。这几扇窗户的确应该用3C玻璃，但玻璃并不是按照窗户大小生产出炉的，而是生产出一大块，然后按需求裁下来再进行安装。所以有的玻璃上有3C标志，有的玻璃上就没有3C标志，作为验房公司应该验出玻璃的质地，如果玻璃质地相同，尽管没有标志，应告知业主这个问题的产生原因，而不是为了标榜自己，把芝麻大的问题当西瓜来说。

验房公司也不能收取开发商或施工方的“好处”而欺骗业主。现在合肥市有一家验房公司就是收施工方的好处，检验该施工方的房屋时，睁只眼闭只眼，收了业主的验房费，而不尽心为业主办事，是对业主的不负责任。

这四个问题，有业主、开发商、物业公司的观念问题，也有验房公司应规范自己的行为的问题。只有验房公司出具的验房报告中肯、公正，才会被社会各界人士所接受，验房公司才能得以持续渐进地发展。