开发商“自持”是保证物业“品质”的大趋势？

自SOHO中国总裁潘石屹宣布，SOHO中国将从销售型开发企业转向物业持有型开发企业，转型后将持有北京、上海的优质办公和商业物业，以租金为主要收入来源。此消息引起包括地产界和物业管理界在内的众多专业人士的强烈关注。究竟SOHO中国此举能否代表目前的一种市场趋势还是仅仅属于个案?如果增加持有物业的市场趋势不可逆转地形成，将会给中国内地的物业管理及设施管理市场带来怎样的影响?《现代物业》特约仲量联行上海研究部总监周志锋先生和仲量联行华东及华中区物业与资产管理部总监陶士龙先生就此话题展开讨论。

话题一 SOHO中国转型属于个案还是具有代表性?

周志锋：不是特别方便来评论SOHO中国，但是我可以简单谈一下市场趋势。从物业转手的市场成交量来看，比较少，原因是这些香港开发商，包括一些新加坡的开发商，他们都不愿意出售这些资产。而中国内地的开发商，真正进入商业地产的时间都比较短，以前都是以住宅开发为主，比如SOHO中国虽然向来是做商业地产开发的，但模式也采用了住宅开发的模式，就是奠造、销售，然后回笼资金来开发新的项目。我觉得，其实销售型物业最大的一个弊端就是，将来这个物业的品质是得不到保证的，因为没有统一的租赁，没有统一的管理，如果业主找不到好的租户，物业长期的升值潜力就要比整栋持有经营差很多，这是从价值的角度来看。

从稀缺性来说的话，确实现在这些发达的一线、二线城市，市中心的土地基本上都已经出让完毕，拥有优质的土地，开发商肯定希望持有这些项目，给自己带来长期的价值。作为一项投资，如果从买地到最后销售结束，这个周期可能是三至五年，以此来计算投资回报;但是持有的话，可以持有十年、十五年甚至二十年，以后还可以整栋销售，也可以有一些其他的退出途径，比如信托、上市。这样我们发现，以二、三十年长期来看投资回报率，整栋持有往往比销售要高很多。

话题二 持有型物业增多会对物业管理及设施管理市场带来哪些影响?

陶士龙：“持有物业有助于业主转变一些传统的观念，进而从资产经营的视角来看待物业管理，并增加设施管理方面的一些需求”，这个说法是完全正确的。现在有些业主本身是开发商，是开发住宅的，而住宅一般都是散卖的，单一持有的住宅确实比较少，如果变成持有，他要把物业转型变成一种服务式公寓，这种情况有，但案例不是很多，因为市场的需求没有那么大。长期开发住宅的开发商，现在他们也是要转型，譬如说要长期持有，也不会持有住宅，一般都会转型到持有商业、零售物业。可是现在转型到商业物业，一般来说本身的团队没有这方面的经验，以前都是做住宅物业管理的，所以现在有很多开发商来找专业的物业管理公司合作，去管理他们的商业楼盘。