“农家乐”物业管理的下一个目标？

北京“山里寒舍”项目是由山里寒舍(北京)旅游投资管理有限公司(以下简称“公司”)投资、以乡村酒店为核心的高端生态旅游项目，位于北京密云县北庄镇干峪沟村。作为涉及农村土地经营权流转的项目，在开发过程中如何保障农民土地及房屋权益?如何保证旅游不对生态环境造成负面影响?体验旅游是否有条件与农产品生产加工整合为产业链?《现代物业》对话公司董事长殷文欢，深度解读“山里寒舍”的开发过程、运作模式及未来发展之路。

山里寒舍(北京)旅游投资管理有限公司董事长 殷文欢
 

《现代物业》：除乡村基础设施建设、大政方针、村落的自然风貌之外，您认为“山里寒舍”得以开发和投入运营还有哪些重要的因素或条件?

殷文欢：第一，守着一个2,000万人口的北京城，这么庞大的人口数量，当然还包括很多外籍人士，他们周末需要一个能彻底放松身心的好去处;第二，北京现在是雾霾重敏感区;第三，食品安全问题，供应大都市的蔬菜、水果、鸡蛋等农副产品还不能得到比较安全的保障，人们还有很多担心。主要基于这几个方面，我觉得应该在北京派生出一个产品来，能够相对地远离雾霾，能够保障食品安全，能够让都市人有一个空间，朋友可以聚会交流，可以带着孩子来“亲子农业”，带着老人返璞归真，让他们能够更接地气，唤醒心中的土地情结。这也是商业经济当中所谓的卖点。

北京郊区一处由农户自己经营的农家乐
 

《现代物业》：项目今后如果作为一个模板要进行复制式的开发，农民的宅基地和房屋租用有哪些基本原则要遵守?

殷文欢：一家一户的农家乐，我认为这种业态形式已经慢慢地被弱化或者会淡出将来的竞争机制，因为它是单一的，没有标准，而且面积有局限性，它不可能做很复杂的规划使用，只有把它们集合起来，才能做到优势互补。比如有的人家适合做公建部分(公用起居空间、餐厅等)，有的适合做康体部分，有的房子适合住宿，也有房子可以做农耕的体验，或者改造成一些豆腐坊、榨油坊、酿酒坊之类的等等。我们这个项目区别于其他的地方，就是做整村的开发，成立一个合作社，以大家自愿入股的方式，把宅基地、自留地，包括集体的一些资产，比如说山场，打包入股到这个合作社里面。合作社给大家一个承诺，每年按一定的比例来分红，效益如果好的话，还可以得到更多的收益。就是说把大家集合起来，要一体化、综合性地开发。如果每个村民大家都独立地、个体地去做，很难做精细，而且会产生非有序和不健康的竞争，大家会拼价格，无法保证接待质量。

干峪沟村村民依然在自己的土地上劳作
 

《现代物业》：开发过程中对村民老宅的改造有哪些注意事项?

殷文欢：首先，集体资源，我们都把它加入到合作社当中。对于跟老百姓的合作，首先要有合同，要看看房子的情况，弄清楚产权归属方，比如说这个房子所有权是谁的，有几位子女，梳理好各个方面利益的分配机制，要能保证我们继续有序地经营。所以通常我们在进入之时，会让相关的人员签字备案，手续要做得非常清楚。与此同时，我们还需要第三方见证。

当然还有一些小细节，比如说有一些老人家他有一些风水讲究，比如门不能朝某个方向开。还有房子里面哪儿有一口井，是他祖先开的，他要求保留。因为我们的合作是租赁关系，合同到期后，我们还要把房子退给房东，可能之后他的儿子甚至是孙子接手。有人比较忌讳，如果把他的房子作为公建，把这个院子开了很多的门，影响他家的风水。我们会耐心倾听这类诉求。当然更多的村民更关心获得更多的收入。这都能理解。（方舟对本文亦有贡献）