《资质管理办法》与行业发展背道而驰？

物业管理行业实行资质准入的管理办法已经多年，原建设部制定的《物业管理企业资质管理办法》(以下简称《资质管理办法》)经过修改已成为物业服务企业准入和升级的依据。不可否认，《资质管理办法》对规范物业管理行业的发展起了积极的作用，已经成为企业规范运作的风向标。但是，中国是一个人多地广的大国，各地的情况千差万别，物业管理资质条件应如何设定，才能与我国社会经济的发展相适应，将直接影响全行业的后续发展。

人才稀缺制约了物业管理行业发展

原建设部出台的《物业管理企业资质管理办法》于2004年5月1日公布实施，2007年11月26日又根据《物业管理条例》、《物权法》的规定作了修改。申请核定物业管理企业资质已成为地方各级物业管理(房地产)主管部门的一项审批事项。

申请核定资质除了通常所必需的工商注册、领取营业执照外，申请不同级别资质还必须提供不同数量的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员资格证明，这是物业管理行业区别于其他行业的核心要求。但是由于我国物业管理行业起步晚，“物业管理专业人员”并没有现成的储备。物业管理在我国最早出现于1981年，但直到1996年9月原建设部才出台了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》(建教培[1996]41号)(以下简称“持证上岗制度”)，这个“持证上岗制度”出台后为全国培养了大量物业管理行业急需的人才。然而2005年11月16日原建设部又出台了《物业管理师制度暂行规定》(国人部发[2005]95号)，同时停止了物业管理“持证上岗”培训，使得已取得物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位证书的人员在申报核定物业管理企业资质时不被认定。建设部出台物业管理师的制度是要提升物业管理人员的专业水准，从而取代“岗位证书”。但自2008年全国第一批物业管理师认定至今，国家尚未出台物业管理师注册办法，使那些已取得物业管理师资格的人员未能发挥该证书的实质性作用。物业管理师有资格、未注册，物业管理专业人才不仅是稀缺，已经是断档，这使各地物业管理企业在申报核定物业管理企业资质时，“物业管理专业人员”出现了“人才荒”。

另一方面，《资质管理办法》要求的提供“工程、管理、经济”类的人才证明。姑且不论这类相关人才在物业管理中的实际应用，这些类别的专业人才不仅在物业管理行业中需要，在工程、建筑、房地产、质量安全、监理等多个行业也是紧缺人才，因此申报核定物业管理资质的企业往往因为未能提供“物业管理专业”人员以及相关类别的人员证明而受阻，这很不利于物业管理企业的发展。

地方申报物业管理资质的乱象

因为物业管理专业人才证明问题，不少企业未能取得资质，《物权法》、《物业管理条例》又明确规定，未取得物业管理资质不得从事物业管理服务。为了生存，企业往往用尽一切办法取得物业管理资质。

假文凭、假证书混入物业管理行业

一些企业不顾国家的明令，在社会上制假贩假大学文凭、物业管理各类岗位证书，然而魔高一尺道高一丈，地方各级审批机构却利用网络和系统设定把它们拒之门外。两方的较量在共同扼杀物业管理行业的发展。有的企业干脆不进行工商年检和资质年检，回到“看看门，扫扫地”的所谓“业主自治”管理。物业管理这个与人们生活息息相关，有着广阔市场需求的新兴行业不仅得不到发展，反而正在枯萎。

挂名人才正在耗费企业成本

现代网络和科技手段使那些企图用造假获批资质的行为不能得逞，因而“挂名人才”则应运而生。不少企业为了取得资质，不惜重金在社会上网集收购未被使用过的“人才”证书，这些已取得各类工程、管理、经济、会计等专业人员用“年薪”制的办法向所需申报资质的物业管理资质的企业提供相应的证书，但这些“人才”从不在该公司上班。更有甚者，社会上出现了一些专门代办物业管理资质的代理公司，这些公司代办一家公司资质动辄要价从几万元到几十万元。这类公司和“挂名人才”已在吸食那低利润甚至无利润的物业管理行业的收入，正在蛀蚀这个曾被誉为朝阳的行业。

然而令人奇怪的是，一些只有“挂名人才”的企业，虽然没有工程、经济、管理等具有职称的人员，但所承接管理的项目不仅社会口碑好，业主满意度高，还能评上各级的示范项目。

这使我们不得不反思：物业管理行业实际需要的是什么人才?

审视国情，制定符合中国特色的物业管理政策

我国物业管理行业是伴随着住房制度改革和商品房市场的发育而发展起来的，改革开放前那种福利分房、国家统包的房屋租赁维修养护的管理模式已经不能适应市场经济发展的需求。但是，改革开放前、改革开放初期、中期以及现在新开发建设的住房无论从建设的规模、小区的配套、公共设施设备的配置都有很大差别。我国的住房形态走过了一条从只要求有栖身之地、成套结构，到今天的小区化建设，追求生态、智能的开发建设发展之路。改革开放初期所要求的物业管理或许只要扫扫地、看看门，和今天配套先进、智能化程度高的小区所需求的物业管理技术含量有着天壤之别。泱泱大国、地缘辽阔，城市化进程有很大的差异，大型小区、小型小区、普通住宅小区、高档住宅小区同时存在，对物业管理的要求也应各有不同。因而，规范发展我国物业管理的发展要审视国情，制订符合我国社会和经济发展的政策。

宽进严管，实事求是培植行业发展

行业要规范，政策要实事求是，我们不能把目光注意到大的、设备设施完善的物业小区，而应当放眼全局，采用“宽进严管”的倒宝塔型的资质管理办法。

现行《资质管理办法》规定最低级别为三级，而三级资质企业要求配备10名物业管理及相关专业人员，其中中级职称人员不少于5人。在实际工作中，笔者发现一些老旧小区没有什么设备，要求物业企业配置符合数量要求的工程师、经济师、会计师根本派不上用场;而且物业管理是一个低利润的服务行业，用每平方米只有几毛钱的综合服务管理费的收入能养得起几位这个“师”那个“工”?这对于一个小规模的物业服务企业是做不到的。但在今天这些老、小、旧小区也有物业服务的需求，因此应采用低门槛的“宽进”，这是符合我国国情的。

当然，随着社会发展，高档的、智能化的、体量大的小区不断投入使用，就需要不同技术工种的人员来从事物业管理工作，但这些高档的住宅小区需要的又是什么人才呢?众所周知，物业服务的主要内容不是设计和建造，它的工作性质主要是维修和养护。如机电维修工，不仅要有高压配电的强电技术工，还要有中央空调、电梯维修、消防系统的弱电维养人才，而这些工作岗位更适合于取得国家规定的职业资格证书或执业资格证书的人员。但是《资质管理办法》规定只承认取得专业技术职务的人员，而实际工作中取得职业资格的人员的实际操作技能更适用。因而这一规定可能造成有些工种无人操作，而另一方面虽然配有各种工程师又派不上用场。这就是当前资质条件所规定的专业人员与实际工作存在的距离。因此在审批时既要承认已取得专业职称的人员，也要承认已取得职业资格的人员。在企业要求资质升级时要实行“严管”，即要符合《资质管理办法》规定的管理的类别和数量，重点审查各个项目、各个设施设备的工作岗位是否配置有相适应的专业人员，从而决定可否予以批准升级。这就是笔者认为的“严管”。

从行业实际，加快培养物业管理专业人才

实践证明，物业管理行业最需要两种类型的专业人才，其一是综合型的管理人员，另一类是有一技之长的专业类人才。

综合型管理素质，从项目经理、客服经理直至维保、保洁等各个岗位都是需要的。物业服务面对的是各式各样的业主，每位从业人员都要能与业主有良好的沟通互动，不仅要有一定的文化素养和专业知识，还要在与业主的沟通中释放出个人的气质和魅力，使物业服务人员在向业主提供服务的同时，让业主得到一种享受。在实际的工作中，经常碰到一些物业服务人员的一句不逊言语或一个不雅行为让业主反感，从而产生了业主不配合、闹矛盾，物业服务费收取率低，进而导致小区不和谐，物业服务做不下去。这都是从业人员综合素质低带来的结果。

物业管理综合型专业人才的培养，要组织人员编写一套适应从业需要的教材，不仅要学相关的法律法规、国家和各级政府对物业管理的规定和政策，还要学习法学、管理学、心理学、形体学等相关的基础知识，使从业人员能运用所学的基础知识处理好各种矛盾和纠纷，塑造综合型物业管理人才。

另一方面要抓紧培养有一技之长，并取得职业资格的专业人才。在一些规模大、设施设备齐全的小区，很需要熟悉设施设备的使用、维修、养护的人才。

当前各地奇缺的是消防维保、强电、弱电、TV、电梯维保、水电维修技工。国家在制订物业管理企业资质条件时，应把这些工种人才纳入其中，并作为申报和升级的条件。