“零”物业费真的可行吗？

有消息说：福建浩祥房地产公司提出“物业管理零收费”，此举主要针对“闽都嘉源”楼盘。公司将价值310万元的近360平方米的店门出租，将所得无偿划出，作为今后物业管理的来源。根据测算，物业管理运作过程中每月的各种成本支出约3.9万元，但店面所得再加上其他收入估计将超过这一数目，还略有盈余。

作为一个多次买房且研究房地产销售的人士，我首先想到的是：

那些门店发展商是否具有产权?否则其根本没有出租该门店的权利，相应的收益早晚得归属于持有门店房产证的的真正产权人。

发展商凭什么把价值310万的门店出租所得无偿作为本应由全体业主支付的巨额管理费?他是否已经承诺该门店的收入将永久无偿划拨用于物业管理费?否则，发展商终止无偿划拨以后的业主怎么办?

现在出租门店的收入可能大于物业管理费支出，可万一市场发生变化收入不抵支出的时候，谁来补足缺额呢?是否已经告知业主们了呢?

……太多的问号。

因此，我不得不下笔涂鸦此文，供有关部门研究，供有关业主参考。关于“零”物业管理费，我们应该关注以下几个方面：

防止误区：并不是不需要物业管理和服务的花费，即物业管理并非可有可无，而是必须有(道理不赘述)。

必有共识：物业管理费的交纳义务人一定是业主。在共有物业中实际上是所有小业主之间(在《业主公约》中)相互承诺按产权份额归集的用于共有财产的管理的费用。

必须认清：包括政府在内的第三方提供的物业管理费是不可持续的，带有临时救济性，或者是销售噱头性质，肯定是有限时段内的行为。这些有限承诺和物业本身的寿命相比非常有限。而物业管理费的交纳期限是和物业本身的寿命一致。即物业存在，物业管理费就存在。

结论：只有业主按份持有的共有物业产生的孳息——现金，只有该现金的总和等于或者超过物业管理费支出，才可能实现“零”物业管理费。当然，如果有剩余的产生，其也归全体业主按份所有，即共有财产所产生利益的“分红”。实现这个结论，应有如下条件：

1、有业主按份持有的共有物业资产，且能够产生现金形式的利益(如共有铺面房和其他可以用于出租收取租金的房屋);可能有一些无形资产也能够产生现金形式的利益(社区本身的广告价值，众多的社区居民形成的市场对商家广告的吸引力等)。

2、有懂得管理、运营的机构对该共有的有形物业和无形资产进行运营和管理，且能够以极低风险产生现金形式的利益(业主大会委托业主委员会管理、或者委托物业管理企业管理的共有房屋出租收益、广告收益等)。

3、有机构对共有物业运营机构进行足够的行为监督和财务监督，防止运营中的风险转嫁到业主身上。否则，不但不能提供足够的资金，反而会变成负担(业委会是否有能力驾驭监督的权利在中国现状下还是个问题。而违章经营被政府罚款，经营过程中纠纷产生的合同赔偿，突发事件导致第三方损失的巨额赔偿等将导致经营利益落空，这一点当无人疑问)。

4、国家法律法规和行政规章允许对共有财产的合法运营。这其实是任何经营的法律基础，是最重要的。国内目前的政府行政不受监督，政府行为的随意性和以“爱民”为宗旨，导致事实上可以实施这类资产的运营和产生合法收益。但法律和行政政策的不完善和不确定性，将使得这些财产经营的法律风险可能随时发生。

5、业主之间建立《业主公约》及建立对公约的共识，当遇到共有财产的运营收益不足以支付物业管理支出时，要由全体业主按份再归集。这个制度基础应该从《业主临时公约》即发展商开始销售时进行约定。

缺少了上述几点中的任何一点，都将使“零”物业管理费的计划流产甚至破产，导致物业管理费预算的落空，最终导致物业管理活动的缺失，造成物业价值的贬损。