“住宅专项维修资金”新政必须要了解的几点

总体来说，住建部此次以两部联合发文的形式，剑指住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)大量沉睡、使用困难的沉疴，其用意十分明显。

《通知》共七段，分别是：一、用好维修资金，支持老旧小区和电梯更新改造;二、明确使用范围，突出更新改造的目标重点;三、切实履行职责，加强维修资金使用的指导监督;四、优化表决规则，提高业主组织的决策效率;五、确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患;六、建设信息平台，保障业主的参与权和监督权;七、加强统计分析，改革创新维修资金使用管理制度。

此文甫出，欢呼者有之，质疑者有之，大家从不同的立场、不同的角度进行解读，得出了不同的结论。笔者作为一名维修资金管理工作者，简单谈谈几点看法和认识。

《通知》出台的背景

2014年下半年以来，新华社等重量级媒体刊发系列文章《沉睡的维修资金》、《钱去哪儿了》，报道了维修资金的有关情况，引发了各界持续高度关注维修资金问题。2015年“两会”期间，住建部副部长齐骥答媒体问时表示，解决维修资金使用难问题，需要修改维修资金相关法规。可以说，很大程度上正是由于越来越多的媒体和业主对维修资金的关注，催生了住建部、财政部的《通知》。

《通知》主要内容解读

怎样界定老旧小区

从字面上理解，老旧小区是一个宽泛、模糊的的称谓，至于到底建成多少年可称为老旧小区，业内并无明确结论。有的小区虽建成多年，但建设标准高，后续管理维护到位，并不一定呈现老态;而有的小区虽建成仅三五年，但建设标准不高，加之后续管理维护不到位，反而早就显现老态。因此，在具体实践中，不宜仅以建成年代一刀切划分新、老小区，而应结合各小区现状灵活处理。可以将建成五年至八年以上的小区，统统归入老旧小区，但在具体处理维修资金使用申请时，还应再区分各小区的客观现实状况。

怎样认识使用范围

《通知》列出了可以在老旧小区改造中，将维修资金用于房屋本体以及共用设施，包括应急性的维修改造，如屋面及外墙防水、结构抗震加固等;以及改善性的维修改造，如外墙及楼道粉饰、门禁系统增设、建筑节能及保温设施改造、绿化功能提升等。可以说，除了业主室内专有部位外，小区内的所有共有部位都可以使用维修资金;除了可以对既有的项目进行维修改造外，还可以对缺少的项目进行增添完善。

怎样理解老旧小区加装电梯

《通知》抓人眼球的一点，是可以使用维修资金对未配备电梯的老旧住宅加装电梯，但是需要“双三分之二”同意。对此，笔者可以肯定地说，此条完全是为了行文需要，现实中的可能性很低：一是“双三分之二”仍然是无法逾越的刚性门槛;二是大量老旧小区住宅的维修资金本就严重不足，无米下炊。

怎样实施业主表决

《通知》要求优化表决规则，提高业主组织的决策效率，可以采用委托表决、集合表决、默认表决、异议表决四种方式。但《通知》也提出了一个前提条件——需要业主大会在管理规约和业主大会议事规则中预先约定。也就是说，每个小区最起码需要成功组织一届业主大会，并在本小区的管理规约、议事规则中预先约定上述表决办法。

怎样开展应急维修

《通知》最大的亮点，是开辟了应急维修绿色通道，即当发生涉及安全或影响业主生活的情形时(共7种，分别是电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、二次供水水泵运行中断、排水设施堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险、其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况)，可以完全不需事先征求业主意见，直接动用资金进行维修。《通知》建立了扁平化、多渠道的应急措施，明确可以由业委会、物业服务企业或居委会提出维修申请，并且授权住建部门或属地街道办(乡镇人民政府)组织代修。

《通知》还特别要求，维修资金管理部门应当在接到应急使用申请后3个工作日内作出审核决定。

《通知》的亮点、不足以及带来的新问题

《通知》最大的亮点，有两方面：一是对应急维修开辟绿色通道，无需事先征求业主意见;二是对一般维修引入多种表决方式，灵活处理业主不参与、不表态的问题。

《通知》是两部门的规范性文件，用打补丁的方式来缓解当前全国维修资金共存的使用难问题，并没有上升为部门规章或行政法规，文件的效力并不高。

《通知》画了个“饼”，特别强调了对老旧小区和电梯更新大开绿灯。但是，老旧小区大多建成较早，维修资金标准低，资金结余少，虽然政策上支持动用维修资金来改善居住生活环境，但现实中却面临无资金可用的尴尬境地。现有的维修资金政策存在结构性矛盾：越是年老的小区，缴款越少，维修需求越大;越是年轻的小区，缴款越多，维修需求越小。

《通知》的施行，能够有效地为各地维修资金使用松绑，替各地做了“双三分之二”程序的挡箭牌。今后，如再发生维修资金使用难的问题，原因一定是地方部门未认真贯彻落实文件精神。但与此同时，管理维修资金的各级主管单位，一定要保持清醒的头脑、审慎的态度，防止事物从一个极端走向另一个极端。特别是在续筹机制完全没有建立的情形下，要防止无限扩大维修资金使用范围。一旦大面积放开维修资金使用，很快又将面临无资金可用的问题。(原载于《现代物业·新业主》2015年第11期/总第342期)