物业服务未必只能由公司提供

《河北新闻网》2013年3月8日报道，根据河北省住建厅公布的消息，从本月起，河北省将启动今年城市环境容貌整治专项行动，各设区市将治理无物业管理的住宅小区环境，摸排城区内无物业管理的小区数量，按照协商、自愿的原则，采取有偿服务的办法，实行环卫队伍专业管理。

在建设“美丽中国”的大背景下，不仅是河北省，其他省市也都因地制宜，采取不同方式对城市中无物业管理小区的环境进行整治，加强安保，完善和满足基本物业服务需求。2013年3月9日《楚天都市报》刊发消息：湖北省武汉市今年将投入超过4,000万元资金，补贴全市老旧社区中的无物业管理小区，做到“路面平、管道畅、楼道亮、环境美”，确保居民享受全面物业服务。《京华时报》2012年11月23日报道，北京市怀柔区龙山街道共有99个小区，其中有24个无物业管理小区，针对这类小区存在的诸多问题，龙山街道通过居委会代管、单位自管、业委会自管等方式，使小区环境和居民生活有了明显改善。乌鲁木齐市更是把对城区内无物业管理小区进行全面规范整治工作列为该市市委市政府2011年改善民生工作的100件实事之一，市级财政安排资金3,000多万元，各区政府也配套支付相应资金，通过自管或聘请物业管理公司等方式将小区管好(《中央人民广播电台中国之声》2012年3月14日)。

客观分析，无论是像京沪这样的一线城市还是其他大中城市，都存在有一定比例的无物业管理小区。这些小区不论规模大小，其主要共同特征有：一是所处位置多集中在老城区的主干街道;二是楼房陈旧;三是保洁工作不到位，环境卫生差，不仅降低居民日常生活质量，也极易对市容环境构成负面影响。

从无物业管理小区形成的原因看，其历史因素是，这些小区大都建设于改革开放之前，当时根本没有物业概念，更谈不上物业管理。从现实情况看，这些小区产权大都属于原企业，且多数企业由于体制机制原因，改制的改制，破产的破产，居住在这些小区的职工多数属于下岗再就业或者退休职工，经济比较困难。因此，小区内没有物业管理的办公设施，居民也难以补交住宅专项维修资金，更没有交纳物业费的概念。每当遇到小区内共用设施或房屋损坏需要维修，资金来源是一大难题。在这样的情况下，政府出面从政策、资金、管理等方面予以扶持，完善保洁、绿化、安保、维修等基本物业管理服务，是提高城市弱势阶层居民生活质量的需要，也是改善和提升城市整体形象的需要。

全国数百个城市中到底有多少无物业管理小区，到目前为止，国家相关部门没有公布过确切数据。不过，从现实情况看，在上世纪80年代改革开放前建设的小区几乎都属于此类情况，越是在主城区，除了拆迁改造的部分小区以外，无物业管理的小区比例越大。据公开数据显示，北京市朝阳区内共有900多个小区，其中一半以上属于老旧小区，没有物业管理(《法制晚报》2011年9月3日)。北京市朝阳区属于北京最繁华的商贸区，居然仍有大量无物业管理的小区，在其他城市尤其是一些开发较早的资源型经济城市中，无物业管理小区所占比例会更大。

让城市中无物业管理小区居民共享改革开放成果，享受到基本物业服务，政府部门提供专项资金支持是非常必要的，因为仅靠此类小区自身是难以实现的。从历史因素分析，这些企业职工在当时的历史背景下，“先生产，后生活;重积累，轻分配”，为国家建设奋斗几十年，居住环境没有得到改善。现在政府对这些小区在物业服务方面予以资金支持，从国家层面讲，也是对这些职工在精神和物质上的一种补偿。

同时应当看到，毕竟时代不同了，物业管理和物业服务的概念早已深入人心，政府采取措施解决无物业管理小区问题，也是这些小区的居民盼望已久的。在日常生活中他们看到，与新建的那些有规范物业服务的小区比较，自己在居住设施状况、环境绿化美化、人身财产安全等方面都有着较大差距，他们也迫切希望得到改善。因此，政府相关部门因势利导，参照已经出台的物业服务收费标准，结合这些小区居民的收入水平，让其支付与享受服务相适应的物业维护费用，也会得到居民理解。

还有，除了政府资金支持、居民承担一定比例物业维护费用以外，对无物业管理小区自身具备的增收渠道也应充分利用。比如开辟停车位，按规定收取本小区和周边居民的停车费;还有小区内的户外广告收入、商业门店收入等。在没有引入物业管理之前，这些本应用于小区物业管理的收入，或者流失，或者管理不规范;有了物业管理以后，这部分收入就应当规范化。

党的十八大提出建设“美丽中国”，加强社会管理，向城市中无物业管理的小区普及物业服务，应是落实和实现这一理念的题中之义。建议各地政府能够在国家《物业管理条例》范畴内，制订出台针对性较强的政策或制度，就无物业管理小区普遍存在的物业服务用房、住宅专项维修资金筹集以及日常物业服务所需资金来源渠道等问题提出具体意见，从制度层面解决这一问题，使无物业管理小区居民也能够享受到规范化的现代物业服务。（原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期，配图来自网络）