当买房子就像“赌博”时，物业管理还能好吗？

年关将临，商品房销售的严冬也如期而至。地产人士讨论的话题，焦点集中在房价的拐点是否来临，以投资为主导的弹性需求，是否会在住宅物业中被全面冻结，由此引发商品房市场的整体雪崩。

扼制商品住宅的恶意炒作是否会连带拖垮合理的刚性需求，经济学家们莫衷一是。真正有刚性需求的市民则捂紧腰包，乐见政府在保障房方面的举国措施，并期待着熬不下去的开发商们大甩卖的那一天。

中国三十多年的商品经济发展，令国民生活迅速提高，同时产生了消费者在各项需求方面的品牌认同，以及由品牌认同递延开去的制造商情感认同。人们嘴上念叨着一个个商品的品牌，心中一遍遍重复刻下对品牌制造者的忠诚，这是一种喜新但更怀旧的情愫，商家将其视为至高境界，毕其功力与心智加以呵护。品牌，是商业社会需求者与供应者传递情感的最好信物。

但是，以第二次经济普查数据来看(截至2008年年底)，全国21万多家房地产企业当中，有几家是优秀品牌企业呢?人们选房的时候身边围满了殷勤的销售人员，许多交易最后却是在图纸上完成的。与几万字印刷精美的车辆使用说明书形成鲜明对照的是，房屋使用说明书通常只有几页打印纸，其成本有些甚至不如随地乱扔的广告宣传单。从房屋验收开始，销售人员和工程质量管理人员即告消失，业主开始面对无论提出什么质疑总是回答说“我不能做主”的物管交接验收人员。从首付款和售房合同完成的那一刻起，除非后来业主有向开发商寻仇的意思，否则他们之间从此老死不相往来。

如果业主的身家不得不深陷这样一个毫无彼此认同的关系里，“博弈”一词就只剩下彼此算计。当消费者以名气大赚钱多的艳羡替代内心对开发商的情感认同之时，品牌被误会成了暴发户的华丽皮囊，嫌人贫妒人富的种子就有了栽培的土壤。汉语中那些虚荣与浮华的辞藻当初不是很多都由地产商炮制出来的么?不要责怪消费者和投机者的势利与绝情，当初风光的时候你可以多做点什么。

开发商的傲慢是有钱人的傲慢，或者被当作有钱人的傲慢而被多方面推到前台，用来展示中国金钱时代穷对于富的所有无力和自卑，渴望和仇视。这种情绪，并非只是被经济学家们用于解释贫富差距扩大化的可怕后果，社会舆论俯首可拾的证据是：看看吧，无论我们多么勤劳和辛苦，财富还是都被他们拿走了。酝酿在地产经济政策变革的深层次问题，已经跨越了社会财富分配，关乎当前令人焦虑的政治公平。

准业主们只等清仓甩卖的吆喝声唱响，在房地产开发商们走投无路之时将入场扫货。而开发商顾虑的是，一旦房价寻底的过程透明敞开，所谓最低价永远会被准业主质疑假唱，昨天越升越抢的美景转眼化作越降越观望的噩梦。楼市沦为赌市何止是尴尬。当一个个新落成的住宅楼盘沦为赌桌上的筹码，物业管理是否可以从中独善其身?

首先是物业管理的两年蜜月期风光不再，那种前期物业管理阶段由开发公司和其委托的管理公司说了算的楼盘将大幅减少，全国绝大部分住宅小区设施设备过了质保期，开发商中许多临时拼凑的项目公司以各种形式解体，住宅商品房制造商消失而“特约售后服务”的物管企业亦因缺乏制造商技术和资金支持而束手无策，此时的业主自管准备好了吗?此时的物管在住宅物业领域转型兼做“管作分离”(不论是“管”还是“作”)准备好了吗?

其次，开发商不能脱手但希望迅速与小业主撇清关系的物业将大量增加，迫于压力转而谋求持有物业的经营管理。此时的物管企业对商业物业领域资产管理、设施设备管理、中介招租、商业推广和物业营销策划等方面，是否开始有针对性地充实和配置?

另外，作为优质产品的服务保障，优秀的开发企业和世界上许多的优秀品牌一样并不推崇售后服务外委，反而是建立自己的服务体系，使自己与消费者(业主)的关系始终保持紧密亲和，避免在内部将优质资源向研发和销售部门集中，而将劣质资源向客服部门分流，从而损害客户对企业品牌的第一印象。因此，几年前不少业界人士所倡导的“建管分离”必将遭遇优秀开发企业最强烈和彻底的颠覆，他们会更倾向于建管“一条龙”。那么，那些没有开发背景的独立物管企业，将如何建立自己的竞争优势，争取获得优秀开发单位的优质物业?(本文原载于《现代物业·新业主》)