停止资质审批，放开收费还不够

2015年7月5日，广东省住房和城乡建设厅下发《关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》，决定自2015年6月8日起，全面停止物业服务企业二级以下的资质审批工作;2015年8月10日，广东省发改委、广东省住建厅发出《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》，决定自2015年8月15日起，住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价。

数项措施的出台，让广东省在物业管理行业市场化改革的道路上，又一次走在了全国的前列。但笔者认为，物业管理行业的市场化改革，不能只停留在降低企业准入门槛和放开市场价格的层面。应认真研究行业面临的症结，对症下药，并借助政策的东风，全面推进深层次的改革，让物业管理行业走上健康发展的道路。

只要认真分析目前我国物业管理行业的矛盾与问题的焦点，不难发现，最大的问题并不是物业服务企业的竞争不够充分，也不是物业管理行业的企业准入门槛过高，而是业主作为一个集体，缺乏可操作性的议事制度，导致业主大会市场主体地位缺失，业主与物业公司之间不能平等地处理合同关系。

从各地法院的统计数据可以明显看出，物业服务合同的纠纷案件在急速增加，并且占了民事纠纷案件的一大部分。作为个体的业主往往与物业企业是不对等的，单个业主未通过系统的学习，难以全面掌握物业管理的知识。业主如果认为自己在物业服务中的权益受到侵害，主张维权的成本是很高的。业主通常都会选择以拒交物业服务费的方式来表示抗议。但拒交服务费，即构成了合同违约。物业公司以合同违约来起诉业主，业主几乎毫无胜算。从各地法院的统计数据中可以看出，除撤诉的案件外，业主败诉的占绝大多数。所以，业主需要有一个有效的集体，才能与物业服务企业平等处理合同关系。

近年来，物业服务合同的纠纷案件急速增加。作为物业管理行业的一员，不能只停留在业主的物业服务意识淡薄，物业企业与业主缺乏沟通等基础的层面。我们应当对行业的未来发展抱有责任感和使命感，从而认真研究行业面临的问题症结，并寻找行业建设和发展的未来。

笔者认为，目前我国的物业管理行业最大的症结之一，是业主大会、业主委员会制度缺乏可操作性，设计的“双过半”或“双三分之二”有效表决门槛太高。由于我国小区规模普遍较大，如此高的表决门槛，导致了组织运作程序异常复杂，也使全国真正依法成立的业主委员会非常稀少。

业主大会、业主委员会制度的设计理念，就是遵循“公民治理”的模式，通过成立必要的治理机构来协助业主持续、便利地参与到社区公共事务的决策与实施中，也使其得到广泛的民主锻炼。该模式是对过去政府作为绝对主体进行社会生活协调的反思，突破了单纯政府管理的局限性，也使政府逐步认同“小政府、大社会”的新型社会管理理念，逐步建立“服务型政府”的管理模式。然而过高的表决门槛设计，却更多地导致了业主的消极对待，甚至是对参与者积极性的打击。实际结果似乎与当初制度设计的初衷背道而驰。

其实对于《物权法》业主共同决定表决通过条件的理解与适用，可以也应当有所创新才对。如《珠海市物业管理条例》第二十四条：“投票表决事项应当书面送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内，并在物业管理区域内的显著位置公告七日。公告期限届满，业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的，应当采取有效措施通知其相关事项。”

按照《珠海市物业管理条例》，前提是有“双过半”的业主参与投票或出席表决，在参与投票或者出席的业主之中，有“双过半”的表决票同意，在采取有效措施通知未参与表决的业主后，即可决议一般性的共有事务，包括选举业主委员会。这种设计能部分消除有投票权的业主的消极行为(不投票或投无效票)，增加了业主大会的可操作性，而且与《物权法》及国务院的《物业管理条例》并不相抵触(笔者在《现代物业》杂志2015年第1期发表的《从“一事一筹”和“推定条款”看〈珠海市物业管理条例〉的超前》一文，对此有详细的表述)。

但即使在珠海市，仍有大量的小区没有成立业主委员会。以笔者工作的小区为例：小区分别经过2005年、2011年、2014年三次，每次历时数月的业主大会筹备工作，最高一次收回的票数才七百多票，不到总票数三千多票的30%。小区交付已逾14年，至今仍未选举出业主委员会。珠海市的著名小区华发新城，在成立首届业主大会时，也是因票数不够而几经波折，最终在多次延迟开箱的情况下，才艰难成立。

在珠海成立业主大会虽是艰难，但相较其他地区，已经容易了许多。在没有有效的、可操作性的议事机制之前，单个业主的诉求，总是会在不断的抗议与败诉之间循环;“业主自治”、“和谐社区”的目标，总是会离实际越来越远。

“业主自治”制度在立法层面上的创新，珠海市已有上述先例，深圳市也在探讨业主大会的法人化。相信有很多有识之士也早已认识到需要制度上的改革，但为什么还没有出现深层次的改革措施呢?只能说任何变革都不会自己发生，一定是需要有外力的推动。而能够影响到变革的人，往往选择推动对自身有利的变革，而忽视了自己的社会责任。正如笔者《珠海市住宅小区的公用电费》一文(《现代物业》2015年第8期)曾提出的，很多物业行业的先驱企业，将精力过于用在企业的成长与利润上，并没有为行业的建设与发展作出过多大的贡献。

近期，在国家全面提倡深化改革、简政放权的大浪潮中，物业管理行业的企业管理方式也迎来了巨大的变化，但笔者更关心的是业主大会、业主委员会制度的改革。内地的物业管理，是学习香港而来。香港地区的法律规定，召开业主大会有效法定人数可以极低，甚至出席人数只要占总人数的10%，即可召开业主大会;有出席会议的业主过半数的业权(物权)票，即可表决一般性的共有事务。澳门地区也类似，在采取有效措施通知未参与表决的业主，并经过规定时间过后，仍未表决的业主就可推定为同意参与表决的多数意见。所以，除了停止物业服务企业的资质审批，更期待广东省在业主大会、业主委员会制度上能有所革新。（原载于《现代物业·新业主》2015年第11期/总第342期，配图来自网络）