停止“物业资质审批”后该怎么办？

广东省住房和城乡建设厅《关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》(以下简称《通知》)的下发虽有国务院关于同意广东省“十二五”时期深化行政审批制度改革先行先试的批复，即使抛开上位法高于下位法，下位法不能与上位法相抵触的规定原则，但毕竟同时存在部颁规定和省政府职能部门规定两个政策，如何界定与遵执就是个问题。因牵涉法律法规的遵从原则，本人不敢妄加评说——广东省住房和城乡建设厅全面停止部分物业服务企业资质的审批，实为“取消”审批规定。

这些年来，对住房和城乡建设部令第164号《物业服务企业资质管理办法》的施行，我是有不同看法的。比如，按照该《管理办法》第十九条“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款”的规定，我想其主观愿望是为稳定物业服务市场秩序，建立物业管理行业游戏规则和提升物业服务质量。但就资质决定“揽活”的规定来看，明显存在资质调整或提高的瓶颈，似乎人为设定了晋级的沟壑，极大影响了部分有潜力、有业绩、有口碑的物业服务企业的资质提升，严重挫伤了他们积极进取的精神。

从长远发展和良性运作来看，提高物业管理行业的管理与服务水平，应该建立物业服务企业资质的竞争(晋升/降级)机制，而不是单纯从管辖面积、技术人员数量、注册资金等层面考虑。在资质晋升条件相同的情况下，更多的应从管理能力和服务水平上给予全方位的检查考核，尤其应该将获得国家、省、市物业管理项目示范称号的数量作为晋升条件之一，不满足要求的不予受理，宁缺勿滥。物业管理行业应建立有序有效的内部竞争机制，而不是完全取消资质的审批与监管，否则会造成行业内部相互监督、相互竞争、相互学习、相互取长补短的促进作用的缺失。

再说，没有二、三级，又何来一级?停止资质审批的后续管理与监督工作若滞后或不严谨，会导致物业服务企业产生碌才不敏、苟安一角、不求进取的心态，会影响物业服务企业对业主信托期望和社会责任的担当，因而就此规定来看不一定就是“幸福生活”的降临。

当前，取消部分资质审批并强化以协会为主导的行业自律管理，首先要强化行业协会的监管权力，然后是强化行业协会“三公”的办事能力，做到诚信管理和诚实做事。否则，业主重大资产的物业管理得不到有效保障和落实，将会严重影响社会的和谐与安定。

应建立有效的资质晋升途径

按原有“揽活”的规定，一个管辖面积有5万平方米高层商业楼宇的物业服务企业，其资质不如管辖30万平方米住宅小区的物业服务企业，换句话说，管商业物业的三级物业服务企业，不能管理二级资质企业所管辖的住宅小区。平心而论，一个虽然只有三级资质但有着丰富管理经验和服务水平极佳的商业项目物业服务企业，无论从技术角度、服务水平、人才层面，还是资源调拨、经济实力、风险管理等方面，都比只管住宅物业的企业来得大、来得强，为什么就不能管辖面积较大的住宅小区?关键在于业主是否接受，以及物业服务企业是否认真看待并胜任。因此，建立有序有效的竞争机制，是促进物业管理行业正常发展和保护物业产权人最大利益的有力途径。若没有公平规范的竞争机制，没有真实有效的竞争手段，永远也不会存在获得相应资质级别时的真正荣耀，物业服务企业也将出现碌碌无为且浑浑噩噩的状态。

一个物业项目，从管理风险、系统维护、服务能力和安全防范等综合素质来看，竞争会产生物业管理主体双方利益的最大维系，应允许有商业物业管理经验和能力的物业服务企业参与竞聘并接管高于原有资质的物业管理权。若停止或取消资质的审批，又如何厘定什么样的物业服务企业才有管理能力去接管什么样的物业项目?如此，物业服务企业的发展没有了目标，也没有了奔头。其实，资质的取消与改革发展没有必然的联系，之所以现今资质管理制度饱受诟病，重要的原因是原有的资质管理不到位，资质获取条件不真实。目前的资质管理，尊荣和世袭是永远伴随的，若不改变固有意识，若不建立资质的竞争提升体制，会极大伤害和埋没不少后起的、有潜力的低资质的物业服务企业。

改变物业管理资质的可上不可下的“世袭”状态，必定会对高资质的物业服务企业有较大触动，必然会对高资质物业服务企业有较大督促作用，那些漫无边际的“飙新”服务概念以及流于形式的轻诺寡信言行将失去生存空间，物业管理行业重塑形象和重拾信心亦将指日可待。

未完，阅读全文请订阅“现代物业杂志”，本文原载于原载于《现代物业·新业主》2015年第9期/总第336期