业主“有图有真相”却没打赢物业官司

案件回放：业主拖欠物业费被告上法庭

沈阳市大东区小什字街某花园小区6号楼业主王某因拖欠物业费1,373元，于2005年10月被物业公司告上了法庭。在沈阳市大东区人民法院法庭上，物业公司向被告王某索要拖欠的物业费，而业主王某当场拿出了自己用相机拍摄的反映小区内脏、乱、差内容的27张照片，以此作为小区保洁、保安服务不到位的证据以及用于主张自己不交物业费的抗辩理由。

法院判决：业主给付拖欠物业费

法院经审理认为，业主王某所提供的照片不能予以认证，其照片上所反映的内容不足以证实物业公司的服务不到位。既然业主王某接受了原告的物业管理服务，就应当给付物业公司物业费，拖欠显系不当。故法院作出判决：判令业主王某给付拖欠物业公司的1,373元物业费。

记者认为：业主举证难是败诉主要原因

记者在采访中了解到，许多物业公司告业主拖欠物业费的官司都以业主败诉而告终。在业主们败诉的结局背后，有着这样的共性问题，即：几乎所有业主向法庭提供的反映小区物业管理服务欠佳的证据基本都被否定。物业官司难打的结症究竟在哪呢?记者带着这个问题向一些法官和律师进行了请教，调查的结果是：业主举证难是屡遭败诉的主要原因。

业主王某所居住的花园小区物业收费标准为每月每平方米建筑面积0.8元，2003年8月至2004年12月，被告王某应交纳物业费1,417元。王某在法庭上觉得自己很委屈：“我欠费有理由!因为物业公司的服务没能让业主满意。我家的屋面漏雨，我要求物业公司与房屋开发公司沟通，但是物业公司没有履行沟通义务。另外，物业公司雇来的保安也不是正规的保安，频繁更换，巡视不到位，造成我家的自行车丢失;小区的保洁服务也不好，小区卫生状况差，垃圾成堆;公共设施维护得不好，小区栏杆坏了，物业公司也不及时修。”王某知道欠交物业费，肯定会惹麻烦。于是，他留心拍摄了小区物业服务方面存在的各类问题的照片当作证据，并向法庭提供了相关的27张照片。

然而，这些照片没能在关键时刻助王某一臂之力。法院认为，他所提供照片上所反映的问题，应认定为小区业主不遵守物管的规章制度所致的后果。小区内有车库，而个别业主不自觉将车辆乱放;物业公司配备了垃圾桶，而个别业主将垃圾随意乱扔，所以不能确认原告服务质量不合格。关于被告提出栏杆坏了，应给予物业公司充分的时间去完成修复工作;被告家里漏雨系房屋质量维修范围，其并没有证据证明物业公司没有尽到与开发商沟通、反映的责任;被告提出保安24小时没有服务，但从照片上反映，当时的情景系雪后，物业公司提出保安人员参加扫雪去了，符合情理，更符合广大业主的利益及安全的需要。被告提出自行车丢失，系其他业主出具的证明，属个案，不足以证明小区保安不合格。

其实，像业主王某这样细心，能平时收集照片当证据，与物业公司对簿公堂的，在诸多打物业官司的业主中已属相当不易。记者在采访中了解到，很多业主根本没想到自己有朝一日会成为被告，所以在当时没有注意收集和保留证据。法官判案注重证据，业主只是法庭上口说物业服务质量不好，但没有出示相关证据，败诉也就在所难免。

那么，业主在与物业公司打官司过程中，应当如何行动才能采集到有利的证据呢?一些法官和律师对此提出了三条建议：

一是可以请与本案没有利害关系的人作证，如找社区的工作人员来参与调解，必要时请社区工作人员出庭作证，社区工作人员的证人证言容易被法院采信。

二是找公证处对公民拍摄的照片进行公证，这样证据的证据力较强。拍摄照片时有公证处的人在场公证，那么该证据就能够证明照片的来源、时间、地点及其真实性，法院容易采信。

三是申请诉讼前的证据保全。在业主和物业公司调解不成并且在证据容易消失的情况下，业主可以依据民事诉讼法的规定，申请人民法院进行诉讼前的证据保全。

律师认为：业主欠费不妥 应该正当维权

一些小区业主采取拒交物业费的简单方式来表达对物业公司服务的不满，这种做法是否可取呢?辽宁同方律师事务所的张明春律师认为：业主拖欠物业费的做法欠妥，如果业主对物业公司的服务不满意，可以通过以下几种渠道反映问题：一是采取协商方式，即直接与物业公司商量，让其提高物业管理水平;二是采取行政方式，找物业公司的行政主管部门(房产部门)督促其改进服务;三是采取司法方式，到人民法院告其服务质量不好，争取依法少交或者免交物业费。此外，还可以向小区业主大会反映问题，当对物业公司服务不满意的业主达到一定比例时，业主委员会就有权解聘物业公司。

张律师还提醒小区业主，为了避免此类纠纷，业主在当初与物业公司签订物业管理合同时，应当对小区的卫生状况、治安管理等标准做出明确约定，并列入合同的条款中。如垃圾是日清一次还是日清两次，保安是否应24小时值班巡视等。

（本文原载于《现代物业·新业主》2006年第7期总第49期）