现行住宅维修资金制度弊病和解决办法

自1998年国家建设部印发《房屋共用部位和共用设施设备维修基金管理办法》以来，各地陆续建立起住宅专项维修资金(下简称“维修资金”)制度。该制度的建立，归集了大量资金，为房屋和设施设备的维护维修奠定了基础。但由于现行制度固有的缺陷，使资金在使用、分摊、续筹等方面都存在许多矛盾和问题。为完善制度，需要对制度的根本缺陷和结构矛盾进行分析。

现行制度弊病分析

分户核算与共有物权矛盾

维修资金是为了房屋的共用部位和共用设施设备(即共有物权部分)的维修而建立的一项资金，但我国对物业的共有物权不进行权属登记，也不进行权重确定(如屋顶和外墙，其相关利益业主是谁，各利益业主的权责份额是多少，都无法确定)。

维修资金要求进行分户核算，归集、使用、结息都要记入个人账户，这凸显了资金的个体属性，淡化了资金的共有属性。当发生维修使用时，费用的分摊必须以共有物权的利益相关人以及权重确定为基础，而一旦利益相关方不确定，共有物权份额不确定(如异形建筑、不规则的产权分割等)，将导致维修费用很难在相关分户账户上进行分摊。

公平与效率矛盾

维修资金制度要求购房业主在购房时事先交存首期维修资金，其本意是当产生维修支出时可以体现效率，避免届时发生归集不足额、归集不及时的问题。《物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《住宅专项维修资金管理办法》都对维修资金的使用设置了“双三分之二”通过的门槛要求，其出发点是为了在程序上体现公平，防止资金滥用。

但实践中，追求效率还是追求公平成为使用维修资金绕不开的坎儿。一味追求公平，坚持履行“双三分之二”的程序，则违背了事先归集资金以快速处理后续维修问题的制度初衷;而一旦急事急办，绕开必要程序，则损害了业主的知情权和决定权，以后在续筹资金时将存在正当性问题。

局部资金不足难题

当使用分摊需要计入个人账户而资金续筹无法实现时，必然会出现部分业主账户有资金，部分业主账户无资金的状况。如某小区的某幢楼，因电梯更新使用了该幢楼的维修资金，假设该楼的业主分户账资金全部使用完或接近使用完，当该小区的其他共用部位或设施设备(如小区干道、小区水泵)需要进行维修时，则会发生这部分业主账户资金不足分摊的情形，从而导致维修无法进行。

续筹难题

现实中，维修资金续筹的可行性极低，或者续筹的代价成本极高，这导致首次归集标准不断提高，归集总额不断增加，沉淀资金也不断增多。在资金使用上，由于担心使用后无法维持后续支出，所以总是存在“难用”、“惜用”情形。现有的归集制度无弹性，无可持续性，更像“一锤子买卖”。

解决问题的思路对策

要解决维修资金存在的各种问题，需要从基层实践中汲取经验做法，优化顶层设计，从解决客观现实问题入手，打破陈规，创新思路，主要有以下几方面考量：

实行统账结合

学习现代医疗保险制度，对归集到的维修资金实行统账结合管理方式，大部分资金进入统筹账户，小部分资金进入个人账户。强调资金的共有属性，淡化资金的个体属性。当发生维修事项时，多数费用从统筹账户列支。

改变交存模式

要从根本上改变维修资金首期交存额不断调高、资金沉淀额不断增大的现状，应当改变思路，建立“小额、定期、强制”的维修资金归集制度，学习交强险、医疗保险制度，每月、每季或每年强制归集维修资金，定期公布使用支出。

区分使用性质

对维修资金的维修使用，可以明确两种类型：一类是应急维修，一类是一般维修。对于应急维修，应当简化程序，走快速通道;对于一般维修，则需充分征求业主意见，让业主共同决策。当然，不论哪种维修，都需要每年至少一次在物业区域公布资金使用情况，保障广大业主的知情权。

泰州的探索实践

至2014年12月31日，泰州市物业管理中心管理住宅专项维修资金余额为39,119万元，累计结息3,836.36万元，累计发生维修8,513笔，共使用资金1,603.38万元。

图1 泰州市历年各项维修所结算金额

实行统账结合核算方式

以物业区域为单位，账目核算到楼幢、到户室，资金实行小区统筹，即小区内发生的所有维修费用从物业区域全体户室账户上分摊。同时，按照维修按受益范围，登记维修清单台账。

建立维修项目清单台账

对小区内的维修事项，按受益范围区分为小区、楼幢、单元、户室4个层次，对维修项目按一事一表进行登记，明确记载维修受益范围。当某一个受益范围内的累计维修费用超出该区域的维修资金余额时，即启动该区域的资金续筹工作。

开辟应急维修绿色通道

对房屋渗漏、电梯故障、高空坠物、道路坍塌等6种情形的维修开辟绿色通道，不需征求“双三分之二”业主意见，直接进行维修，畅通资金使用渠道。

引入房屋维修保险机制

泰州从2010年起即建立维修资金使用绿色通道制度，同时，对房屋渗漏的维修，借鉴并引入医保金理念，将维修费与交存额相挂勾，以体现公平原则。

（本文原载于《现代物业·新业主》2015年第9期/总第336期）