物业费用测算的数智化时代

      精细管控：高质量发展下的成本管理何去何从
      物业费用测算作为企业成本管理不可或缺的一环，对物业企业实现成本精细化管控、良性扩张、运营优化以及提升物业企业可持续性发展都有着至关重要的作用。在物业存量市场拓展竞争愈发激烈，利润空间不断被蚕食挤压的背景下，如何通过前期精细化测算为物业企业拓盘投标提供有力的决策依据？在服务版图不断扩大，项目业态、项目规模、服务内容等多样性接踵而来的情况下，物业企业基于既定的服务分级标准，如何高效地出具一个全新项目的服务成本测算成果？当各地业委会成立的步伐在政策牵引下提速，伴随业主维权意识逐渐提高，如何通过科学的测算方式为物业服务的“质价相符”提供合理依据？以上都是物业行业迈向高质量发展进程中无法回避的服务成本测算问题。
 
      洞察本质：“大数据+信息化建模”下的解决方案
      解决问题需要洞察根源。从本质上看，物业费用测算是将定性的服务标准描述转化为合规合理的数据呈现。其中涉及：岗位配置与设施设备的“点”；客服、运维、安全、环境、绿化等专业的业务“线”；项目空间场景的“面”；最终由点线面交织组成物业企业整体。
      “点线面体”的关联性，叠加各项目的独特性，意味着物业费用的单项目统计、依赖表格测算的模式难以持续或复制，全要素协同的系统性、智慧化测算需求日益增长。
      需求催生专业，我们探索搭建了“大数据+信息化建模”的物业费用测算平台，并已获得此项技术的软件著作权，实现配置服务要素、匹配服务等级、即时出具项目服务成本测算成果的效率进阶。
      该物业费用测算平台包括数据源、数据建模以及数据运用三大模块。（图1）

 
图 1 物业费用测算平台三大模块构成

      数据源基石：市场化与合规化数据精准对标
      本物业费用测算平台的数据来源于6万余个·次的项目评估与咨询，涵盖了高校、住宅、产业园、商写、综合体、公建、政府采购等各类项目业态。其中涉及的物业管理模式、项目基础配置、新能源充电桩运营模式等信息，以及物业费、空调费、停车费等市场数据，为测算的精准对标与不同项目规模下的岗位、人员配置提供了底层的市场化参考依据。
      同时，通过梳理国家法律法规、国家/地方/行业相关物业服务要求、技术规范、评价标准，识别各地最低工资标准、社会保障成本、强制性定岗定编要求，如电梯安全员配备比例、中控室值班人员编制等数据并导入测算平台，确保测算的合规基础。
 
      数据建模中台：菜单式选配与联动式测算提效
      在数据源的动态输入过程中，大数据中台持续进行数据清洗与预处理，如对各条线、各层级岗位的薪资福利数据、各类设施设备的能耗数据与年检维保费用数据等进行整理，形成可点选的菜单式模块，实现数据标准化管理。
      各模块数据整理完成后，通过数据挖掘分析与相关性分析，识别关键因素的动态联动关系。如通过对基层关键岗位工作量的技术梳理，根据各岗位作业时长、频次、标准等因素使岗位人员配置与分级服务标准、项目体量等动态联动，从而搭建“菜单式点选组合、即时性联动测算”的模型。
 
      数据运用：满足全链条、全生命周期测算需求
      目前，本物业费用测算平台已完成人力资源配置参考标准、关键服务频次关联因素、员工薪酬及福利支出、公共设备维护费、公共水电费等数十个测算模型的搭建与优化，得以支撑招标前物业费定价、前期预算审计、合同履约后成本审计以及企业内部成本对标全生命周期的测算需求。
      本物业费用测算平台以“大数据+信息化建模”为企业成本管理提供智能化工具，“菜单式选配”功能为物业企业不同服务分级、不同服务业态与内容的项目“量体裁衣”，实现测算结果的适配性与可复制性；“关键因素动态联动”功能保障既定服务标准及服务等级下的“人机料法环”全要素成本协同，为物业企业的品质管控与成本管理寻求平衡点；“即时输出测算明细”功能则助力物业企业实现高效与精细化的成本管控，同时物业服务成本构成一目了然，为服务品质的“质价相符”提供有力依据。
 

作者单位：深圳市诚则成第三方服务评估大数据科技有限公司
 
原载于《现代物业》下旬刊2023年9期/总第610期