建筑物联网应用：北京凤凰传媒中心案例分享

原载于《现代物业·新业主》2018年11期/总第441期

戴德梁行资产服务部主要有三个业务：针对开发商服务的物业管理;针对企业服务的设施管理;针对基金的资产管理，而我属于第四条线——资产解决方案。我原本在戴德梁行大中华区担任设施管理主管。在戴德梁行与高纬环球合并过程中，我们考虑到整个行业开始转向科技方向，近三四年尤其发展迅猛。假如我们在这方面停滞不前，将面临非常高的风险，所以公司就此进行了调整，而我自己则申请向这个方向发展，开始了科技化的应用。

与同行一样，我们也在不停地思考客户的需求。每一家公司的需求不一，且在不同阶段需要达到的结果也各不相同。为此，我们曾经尝试过呼叫中心、后台管理系统以及App移动应用等。2018年，我们发现物联网(IoT)的应用发展异常迅速，所以在一整年的时间中都在思索如何使之落地。为此，我们选取了位于北京的凤凰传媒中心这个项目，进行这方面的尝试。

本文将从以下几个方面来进行详述：“智能”与“不智能”的概念，为什么要使用物联网(IoT)，以及我们在凤凰传媒中心做了哪些工作。

凤凰传媒中心外景

“智能”与“不智能”的概念

在与大部分客户的商谈中，我们发现一个情况：客户对于智能建筑的概念或想法不太清晰，在建的楼宇中很多虽然是以智能建筑为主题，但是在实际建造或落地时，客户却不知道该如何操作。因此，许多客户反过来希望我们能承担顾问的角色，解决有关智能应用落地的问题。

例如，有些客户很想通过大屏幕将楼宇中所有信息统一起来，但是却并不清楚大屏幕究竟能够做什么。客户群中关于做App的讨论也很多，2018年被讨论得更多的是IoT、机器人以及AI的应用。其实大家都想过应当往哪一个方向走，但是拿到了关键值却又不知怎样落地。

事实上，我们的目标是优质的客户体验，所以关注点首先应当是服务主体的需求，科技化和智能化只是手段。我们一直在谈智能建筑，其实还应该再谈一个词——智能化管理。管理需要应用数据，没有数据很多工具都无法落地。我们最终真正要给予楼宇内用户的是健康、可靠、低风险、便捷的体验，这才是我们做这件事的目的，而并非本末倒置，为了盖一座智能大楼而去做智能建筑。智能化不单单是一件好看的衣服，而是要真正有它的功能。

因而，我们认为，做智能化首先要确定几个目标：客户体验的重要性;降低成本;提高效率;降低风险和人的不稳定性。真正的智能化的核心在于是否具备收集数据和应用数据的能力。

为什么要使用物联网(IoT)

2018年，我们已经探讨太多关于IoT的问题。难道是因为以往没有关于系统、移动应用的工具和科技吗?并非如此。那么，为什么IoT 2018年如此风风火火，以至于让大家认为可以提到桌面上去探讨并应用?

在我看来，真正的智能化，首先在于是否具备收集数据的方法。

以往我们收集数据的方法较为原始。例如，保洁员在纸质工作表格上打几个钩，表示其已经完成了洗手间应有的保洁工作。保洁秘书根据此表格制作每月的报表，据此查看保洁员每月的工作是否到位。但是，这些数据往往虚假、不及时，无法看到真实的工作情况。虽然以往我们也一直在收集数据，但是所收集到的数据却没有使用价值。设备、App、IoT都是用来帮助我们提高收集真实、实时数据能力的。

其次在于收集到的数据应当如何使用。要通过平台，因为只有平台才能够使用数据，SOP也当归于其中，而不是放在纸质的手册中。这也是我们后来要将工单放入系统中的原因。每一个工单，通过二维码扫描，就会显示具体的工作内容。以往这些都是写在纸质的文件中，没有人去查看和分析，所以需要通过系统来分析数据。如何去体验、运营、优化?这其实就是应用数据的能力。

再者，结果的呈现十分必要，因为最终我们还是要将收集、分析、应用的数据呈现出来，这就是大屏幕的作用。

因而，IoT实际上补充了我们收集数据的能力，没有这一点，后述分析、应用和呈现都是不实在的。

我们在凤凰传媒中心做了哪些工作

凤凰传媒中心项目建筑面积为6.5万平方米。2012年，我们接下此项目，彼时已经竣工，当时我们采用较传统的方法来进行管理，并未应用太多科技手段。

2016年，由于我们已经开始使用“1设施”工具，所以也将其中一些工具应用到系统中，把维护的工作放到系统里进行操作，并通过App把工具给到员工。但在此过程中发现了一个较大的问题，员工有时并不使用工具，因为他有选择，比如可以不开具工单而直接完成工作，这样我们就无法收集到所需要的数据。

后来我们想到，是否可以尝试加入IoT?2018年，我们加入了IoT设备并连接“1设施”，使IoT与工单管理系统联动。几个月之前，在开始操作此事时，对于能够做什么或能达到什么程度，我们并没有想得特别透彻。只是看到市场上有人这样操作，也就相应地做一些尝试。

如今我们也只是完成了第一阶段工作，在凤凰中心安置了80余个重点设备传感器点位。这些点位监测主要包括三部分内容：一、环境参数，包括区域性的温湿度、IAQ数据;二、设备的运行状态(电梯、空调);三、有针对性的数据收集(洗手间使用率)和风险数据收集(消防、水位)。

特别关注的重点部位

例如，我们会对某些客户特别关注的地方，如老板的房间进行实时环境参数监测。老板房间的温度是否适宜，原本都是老板自身的体验，他觉得很热的时候会告诉秘书，由秘书与设施管理人员沟通。从体验到热到解决问题，中间可能需要一小时的时间。但是通过IoT监测，可能当温度尚未达到能让人有热感时就已经为系统所知晓，并自动发送工单，问题解决点会提前一个小时。因而，以往常被投诉、亟须解决的问题，就需要事先针对性地收集数据，然后和工单管理系统对接。

我们所做的并不是“高大上”的工作，而是非常落地的事情。

以IoT替代人工巡检

以往，我们会派工作人员去主要的机房查看其中状况，并将出水温度、回水温度、噪音等数据抄下来。这些数据最终要报给工程秘书，工程师发现其中有问题就会直接解决，或写出由其他人解决的工单。但是如果查看并没有问题，那工作人员收集的数据于我们而言就是无用的。

而且，由工作人员去进行查看、收集，实际大部分时间都花在了走路上，而不是真正的工作中。现今，这些数据都可以通过IoT传感器来进行远程收集，不用再派工作人员。数据收集的频率大大提高，以往人工为一天两次，现在通过IoT收集,最频繁的是15秒一次。不过，如此频繁的收集并无必要，因为数据量多的同时问题也多，对于系统和硬件的要求也会非常高。同时，数据记录可以自动生成，不需工程秘书重新整理。

最重要的一点是，它可以与工单联动。我们对收集到的数据设定了安全范围，比如出水的温度设定为不应该高于某一项值。以往人工收集数据，发现这个温度高于设定数据，就会给出纸制的工单，然后流程开始运作。现下，工单与IoT是联动的，收集到异常数据时会自动生产工单，中间几乎没有时间消耗，并且也不需要人去考虑是否需要开工单和交给谁的问题。用系统替代这些工作，提高了其时效性。

IoT、传感器其实很早就投入到应用中，但往往只能发出警告，由于没有与流程联动，问题有时会得不到解决。我们也见到过一些类似案例，升级了几个层级却依然没有人去解决问题。我认为，IoT与工单联动很有必要，同时后台还需要有人管理与跟踪，才能达成闭环的效果。

我们的系统可以做到工单联动，出现问题后，在发出警告的同时还会和视频联动，针对重要机房、点位，采集前5秒与后5秒的视频，加入到工单一起传送给工作人员，以便更好地观察、判断问题所在。

但是，这并不意味着我们完全摒弃了人工巡检。我们也会担心，假如将工作全部交给IoT，一旦出现问题该如何补救。所以，现阶段，人工巡检还是不能取消，但是可以降低频率，以往是一天1-2次，以后可以2-3天进行一次，去补充IoT的不足之处。我们行业存在一个问题，工作人员尤其是工程人员的工资较低，使用IoT之后，我们可以提高工资，用更优秀的人员去完成工作以补充机械的不足。此事既提高了可靠性，也降低了人员成本，更重要的是，它完成了从收集数据到处理问题的闭环。

能源管理“流程化”

能源管理不只是改造，而应当是一个流程化的工作。以往我们每月抄一次表，通过各月的数据看能耗趋势，虽然可以看到每月的能耗情况，但是其间究竟发生了什么事情，却并不知道，当然也没能做到节省能耗。其实能源管理是一个运营的SOP，数据可以详细到分、秒，更多、更细、更实时的数据可以作为参考。如发现问题 (数据超出既定范围)，直接发送工单跟进，及时解决问题，避免在一个月后抄表时才发现。

按需安排工作

例如，洗手间的保洁频次应当与什么挂钩?我们认为应当与人流量挂钩。曾经有人建议每个马桶、小便器都要安放一个传感器，其实并无必要，每个洗手间只需安放一个传感器，看一天有多少人使用即可。根据数据我们发现，有些卫生间没有人用，有些则用得多，有些地方男厕使用率高，有些地方女厕使用率高，我们以后可以按照使用频次，考虑定一个使用量作为触发工单的指标，按需指派保洁工作。这样可以避免工作分配不均，浪费资源。

其他问题

我们所做的事并没有太大的深度，但是却直接解决了很多现实的问题，让客户更加满意。

在此过程中，我们发现一个问题，即真实数据往往很难看。凤凰传媒中心是一座异形建筑，很像一个玻璃壳。能耗对凤凰传媒中心而言在一开始就是很大的挑战。两栋楼为楼中楼，类似温室，由于热气往上升，到最高点难以散发，因而位于最顶层的活动区温度长期偏高。中心原本是利用此区域举办一些对外活动，但每次都要提前12个小时将空调全部打开以降低温度，所以能耗极高。但这并非是智能化能解决的问题，而是一开始没有把空调系统调试到位。这在国内是很普遍的现象。

其按照设计院的要求建造，竣工后并未进行很好的调试就交付使用，认为物业管理有能力去调试，但实际上专业的机电工程专家才是有相应能力解决这个问题的人。我们最终还是要找专家去解决。我们希望这种问题要提前解决，而不是留待智能化时出现一套很难看的数据。

关于AI的运用，有人对这个问题持回避态度，但是将来如果国家对此进行定义，也是无法回避的，必须要与之结合。

我们使用人工智能要做到什么?其实有两点：第一是降低风险，第二是降低人员成本。例如，可以通过影像的对比来识别发生了哪些问题，以此为依据给保安人员派发工单。发现有人在未规定区域抽烟、有可疑人员在某一地方逗留、消防通道堆放物品……很多类似情况都可以去进行定义。

我们可以通过人工智能的学习，最终达到减少巡检人员、提高可靠性的目的。我认为，这其中有很多值得思考的内容，没有必要惧怕，而是在不停发展中更好地去应用它。

作者为戴德梁行执行董事、大中华区资产解决方案主管。2018现代物业发展论坛“人工智能+物联网——物业与设施管理科技的力量”现场报道，编辑/方舟