青岛杰正中心：国际双标认证 提升区域影响力

原载于《现代物业·新业主》2019年10期/总第473期

杰正中心外景

杰正中心，位于山东省青岛市，2014年12月交付，2015年4月投入使用;项目总面积43,586平方米，可出租面积30,409平方米;标准层面积1,428平方米，楼高86米，地下2层，地上20层，其中1-2层4,700平方米为底商，3-20层为270度海景办公，单层面积1,400余平方米，容积率：2.51;绿地率：27.20%。大堂挑空高10.5米，办公区标准层高4.2米，净高2.9米。为保证更为卓越的办公条件，车位配比约90平方米:1，远超甲级办公楼配置标准。

业主单位：杰正投资集团有限公司

管理单位：青岛杰正海馨物业管理服务有限公司

杰正中心地处青岛金家岭金融改革示范区的上实中心园区，拥有金融区体量最大的写字楼集群，由上海实业集团完全按照杰正集团的要求“量身定制”建设而成，全自持型纯租赁物业，内部空间80%的使用率，具备独立精装大堂与商业网点双向无交叉通道。

杰正中心作为上实园区唯一一座为业主量身定做的高端写字楼，始终发挥着标杆带动作用，紧扣着时代、城市、区域的发展步伐，与上实中心一起，助力政府推动区域从“啤酒城”到“青岛陆家嘴”的跨越，吸引了大量知名金融机构、企业总部在区域快速集聚，在自身全面提升的同时也带动了区域的价值提升和发展，为政府的招商引资起到了区域带头作用。

杰正投资集团有限公司副总裁王朝向《现代物业》表示，杰正中心能在激烈的市场竞争中脱颖而出，离不开项目管理团队在创新中求发展，全面提升软硬件设施配套及服务的努力。对标国际标准，学习国际先进的管理运营理念以提升价值，杰正中心于2019年5月17日正式获得BOMA中国建筑管理卓越认证(COE认证)，成为山东省首个具备国际运营管理标准的项目，也是山东省首个具有LEED金级与BOMA COE双认证的写字楼，为青岛乃至整个山东省商业地产行业提升运营管理能力至国际水平起到了先锋示范作用。

杰正投资集团有限公司副总裁王朝

建设特色

建筑风格

本建筑主立面面向南石老人海滨浴场及黄海景观，整体立面设计采用简洁明快的现代风格，塔楼主立面采用玻璃幕墙配合铝制竖向造型线条，以提升挺拔高耸的宏伟形象;裙楼立面是以方正为设计基础，运用玻璃配合米黄天然石材，营造企业及总部企业的稳重形象。整体立面采用白、银及米黄色系，强调其简洁朴实的风格。

层高

青岛大多数写字楼层高在3.6米左右，一线甲级写字楼层高多在3.9米，杰正中心标准层的层高为4.2米。写字楼产品采用吊顶的居多，大多数写字楼装修完净高在2.6米左右，而杰正中心净高在2.9米左右，舒适度更佳。由于楼体总高度是不能变的，为了增加层高，杰正中心牺牲了两层的建筑面积，以此来整体提升办公的舒适度。

定制化

从设计到施工再到最后装修，杰正中心均是按照美国绿色建筑LEED认证标准来执行，是目前山东首个获得LEED金级认证的海景写字楼。

无中央立柱

杰正中心于设计时减少了建筑的中央立柱，平面布局采用中央核心筒，框架柱沿办公空间外围设计，提高了得房率和空间利用率。

   
大堂                                            地下车库

车位

车位数量多，停车便利。甲级写字楼的车位配比标准通常是每150平方米配一个车位，杰正中心的车位配比是90平方米配一个车位，共配有300多个车位。更值得一提的是，整个园区的地下停车场是贯通的，总共有5,000多个车位，旁边购物中心也可以停车。无论何时，客户总能在园区内找到停车位，园区资源共享的优势便显现出来了。园区地下车库停车率为43.70平方米/辆。

电梯

杰正中心3万多平方米的办公空间配备了9部进口三菱高速电梯，速度为2.5米/秒，单梯服务面积小，减少了等梯时间，大大提高了人员效率。

中央空调+新风系统

采用美国特灵中央空调+新风系统，全方位保证室内空气清新，风机盘管设带冬夏转换的三速开关温控器，回水管设置位式电动两通阀。设有空调的房间均设置室温控制器，能够监测、显示、调节室内温度。新风系统采用带热回收的新风换气机，新风经处理后送入各房间，新风量为30m3/h。一层大堂由于空间高大，为了满足冬季使用效果设置地面辐射采暖系统。地下车库设机械送排风系统+智能型车库诱导通风系统。

楼内定点设有PM2.5监控数据，各楼层每天3次定时监测PM2.5、二氧化碳及甲醛数据，并在物业管理软件租户端首页公示。

防火

此建筑为一类高层，耐火等级为一级;设置集中火灾自动报警系统，系统保护对象等级为一级。

配电系统

双电源配电系统：由市政引入两路10kV电源作为本大楼供电电源，同时配备500kW应急发电机组，保障应急用电需要。

通讯

为满足现代办公自动化的要求，大楼设计采用综合布线系统，实行通讯系统与计算机网络数据系统统一布线。干线采用大对数数据线缆和光纤，以保证网络宽带进出留有发展空间。

无障碍设计

在建筑主入口处均设置无障碍坡道;主楼电梯中设置两部电梯作为无障碍电梯;设置无障碍卫生间;地上停车位、地下停车位均设置无障碍停车位。

大堂“三宝”

1、大堂地面选用石材“午夜星河”，墙面选用石材“雪貂”。大理石乃地之精华，均由整块原石开采，分层切割铺装而成。石材剖面形成的一幅幅天然的水墨山水画，在风水上有“山水相拥、富贵延绵”之意，为大堂营造出高端大气的商务办公氛围，拓展企业商务形象。

2、大堂艺术字《生命的旋律》，由整体宽窄渐变的不锈钢带锻造塑形而成，“杰正”首字母蕴藏在书法般流畅的线条中，打造出飘逸、灵动的形态，为大堂营造了艺术氛围。

3、大堂壁画“大象无形”的艺术表现手法营造出富有禅意的空间气质，体现管理的艺术即平和的心态。

得房率80%

杰正中心在设计时减少了建筑的中央立柱，平面布局采用中央核心筒，框架柱沿办公空间外围设计，提高了得房率和空间利用率。

标准层的办公区中间没有立柱，视野开阔、空间感好、利用率高，整层得房率达到80%。目前青岛大部分甲级写字楼得房率不超过65%，杰正中心在得房率上大幅领先。换个角度说，客户以相同的租金得到了更多的使用面积，性价比极高。

物业管理系统的开发与应用

由杰正中心自主开发的物业管理系统，选型的平台框架通过了XSS专项检查，经过AppScan、绿盟的全面扫描，兼具安全与稳定;本地化部署应用服务器和数据库服务器并进行每日异地备份，数据安全环环把控。与OA办公系统深入融合，把物业管理系统集成到日常办公中，同一账号、统一入口。在租户管理、招商管理、物业管理方面都有很好的实用性。

租户端

关注租户的日常诉求、解决租户合理化要求、响应租户迫切请求。坚持从服务与管理的角度维系租户关系。为租户开辟线上沟通捷径，让租户的报修可跟踪、报事可留痕、投诉可有效。让租户了解大楼内外部环境的同时也有学习安全常识;让租户得到消费满足的同时也能了解增值服务类型。

招商管理

管理租户的全生态周期，从看房记录、意向确定、合同签订到建立租户专有档案、收缴费用提醒、租赁履约说明、租户需求记录再到租户续约或退租办理。践行标准、规范流程、深化制度。

物业管理

全方位物业管理从对人的管理到对设备的管理，从对巡检问题的追踪到对监控记录的把控，以流程为血脉的管理体系实现了物业管理的可控。

向租户进行环保宣传

租户沟通渠道

杰正中心建立了完善的租户沟通渠道，加强与租户之间的联系。主要分线上和线下两部分。

线上渠道

除大众常用的交流媒介(包含微信、微博)之外，物业管理系统的租户使用端也方便租户业务展示及交流，同时便于展示杰正中心的物业管理国际标准及对租户的活动邀约。

线下渠道

除日常走访外，经常举办活动，加强与租户之间的联系。

1、每年由物业管理公司主办、招商部协办举行一年一度的租户答谢会。

2、夏季举办游艇海上嘉年华租户联谊活动，为大厦内租户创建资源共享平台。

3、物业管理公司主办日常与物业管理业务有关的业务展示及交流活动，比如消防演练、急救、绿色环保知识讲座等。

4、招商部主办与租户业务相关领域的行业信息交流活动，比如经济论坛、文化艺术展会、电影包场等日常关系维护。除此之外，遇重要节日还会举行租户参与度较高的符合节日氛围的小型租户活动，如情人节、妇女节、中秋节、感恩节、圣诞节等。

5、杰正中心一直以来致力于各种公益活动，通过微信公众号、物业管理软件租户端及各种租户交流途径积极传播公益理念，目前集团总计公益捐助金额已逾2,600万元人民币，主要用于设立教育基金、建设希望小学等。

挑战及应对

副总裁王朝介绍道，此项目在写字楼租赁市场的定位是成为青岛最高端的写字楼，为顶级商务客户提供办公场所和物业服务，在地理位置上拥有核心地段的楼宇。但如何打造高品质的硬件设施，如何配备高端的物业服务成为棘手的问题。

为了实现打造高品质楼宇这一目标，杰正中心团队从规划设计、内部装修、绿色建筑检验等方面，与必维集团、博锐尚格、江森科技等国内外顶尖专业机构进行合作，项目获得美国绿色建筑协会LEED金级认证。

物业服务方面，杰正中心入市之初聘请仲量联行为长期战略合作伙伴，公司导入仲量联行物业管理理念和行业管理标准，建立了一支业务能力和管理水平优秀的物业团队。2018年为了进一步提升楼宇价值和物业管理水平，挑战国际物业管理标准，杰正中心开始了BOMA COE的认证之路。

在管理过程中，最有效的管理理念或方法是实践企业文化，继承集团“杰出做事，正直为人”的价值观，努力使国际化标准在项目中落地。

杰正中心团队

荣获BOMA、LEED双认证

副总裁王朝说：“在获得BOMA COE认证的过程中，我们认识到脚踏实地做事，大力推进项目改进工作，增加员工培训，提升员工水平是最关键性的工作。”

BOMA COE认证准备前期，杰正中心全体员工参与到SOP(标准运营流程)计划与流程梳理、租户满意度调研执行中，并根据资产运营管理效能评估改善意见，对运营管理各环节进行查漏补缺，结合BOMA中国的要求进行岗位梳理、线上线下培训执行，推进计划制订、项目执行、团队建设等关键环节实现国际化、标准化。

杰正中心团队学习了BOMA线上8门和线下12门国际楼宇管理的课程，根据项目实际需求和国际标准梳理出14章SOP(标准运营流程)流程。夯实国际标准在实际物业管理中各个环节的落地实施后，物业团队的软实力大幅提升，租户满意度也在2018年底提升到95%的新高度。

BOMA、LEED双认证

实现BOMA认证的历程

BOMA COE认证要求物业服务能够在建筑运营管理、营销与沟通、能源管理、培训管理、环境管理五大方面达到国际标准。具体采取了以下措施：

预防性维护计划

杰正中心建立符合国际标准的预防性维护计划，完善了各类设施设备的预防性维护工作，确保项目的高效、可持续运营，并减少运营成本。在楼宇运行管理中，设备的预防性维护是品质保障的重点之一，所有设备设施的维保有计划、有预见性、有落地实施，将设备故障消灭在萌芽状态，同时能够保障延长设备的使用寿命。维护计划要严格根据设备的操作使用维保说明书的时间节点进行。

应急预案

应急预案是检验团队在面对突发事件时的快速反应、团队协作、应变能力的综合体现，同时可以做到快速止损，以小的代价挽回损失。

团队重新梳理完善了大厦内所有的应急预案及流程图，制作了灾难恢复计划。对应急预案进行相应的演练，增加了消防园区联动演练，与当地消防局进行火灾模拟演练。重点对室外消防栓水泵接合器进行了压力测试，聘请消防大队的消防员、消防车来现场进行水压高度喷射，检验了综合消防能力，保证突发情况下水量压力正常。消防广播系统由双语言增加至中、英、日、韩四国语言。

增加应急发电机组

增加了应急发电机组，在外网双回路都停电时，应急发电机组在5秒内检测到断电信号，进行启动发电，1分20秒内向大厦进行供电，保障消防设施、消防应急灯、消防电梯的正常启动，保障了生命通道的畅通。

消防转换层

按国家规范要求，100米以上的楼宇需设避难层。杰正中心高86.7米，为租户的安全着想，在大厦5层、12层、18层设置了消防转换层，并在楼层张贴转换标识及转换楼层示意图，使其能在发生突发事件等时快速进行转换，达到快速转换、快速疏散的要求。每层增加楼宇疏散逃生图，张贴至电梯厅等明显位置，确保大厦所有人员了解自己所在位置及疏散逃生路线。

备用钥匙管理

租户室内备用钥匙备存，确保突发紧急事件后，经租户授权人同意，在租户内无人情况下物业管理人员能第一时间赶赴现场处理。

电梯自带备用电池

大厦内的电梯自带备用电池，在停电时，蓄电池能带动曳引机自带找平层，让电梯轿厢内的人员第一时间出来。同时大厦电梯安装了故障远程服务系统，当任何一部电梯出现故障时，系统将故障信息传递到400平台，由400客服人员将电梯故障信息指派到区域负责人，由区域负责人指定电梯维保人员进行维修(30分钟以内到达现场);同时以短信的形式通知电梯厂商负责人，由其协助跟进;维修完毕后将维修的结果回复400平台进行销项，形成工作闭环。

危险品管理

重新梳理了危险品管理的相关流程和制度，从源头上进行控制，并对内部员工进行培训，增强了物业员工的安全意识，保障在日常工作中发挥安全的管理意识。对全员进行了MSDS培训，提高员工自我保护意识、安全健康意识。

增加AED急救设备

大厦增加AED(自动体外除颤器)急救设备，物业管理全体员工都通过了AED急救培训并取得证书，在日后的工作中能从容面对突发事件。为提高物业工作人员及大厦租户的急救意识，杰正物业还联合青岛市急救中心共同组织了“杰正中心首届急救知识培训”活动。

培训管理

持续不断地进行员工培训，提高员工整体职业素养和行业技术。内部培训包括内部讲师培训及外请专业讲师培训。外部培训包括将优秀员工、管理者外派专业机构进行培训。

物业团队持续进行职业健康安全培训、急救及AED培训、行业法律法规、大厦MSDS培训、各专业技能培训等，并鼓励员工在本职岗位上进行技术创新，提高工作效率。组织人员向优秀员工学习专业知识、专业技能。新员工、新管理岗位持续进行“引导人”传帮带工作。同时保持BOMA线上培训与线下培训相结合。

物业公司进一步规范公司的培训体系，完善员工任职要求、员工培训档案、员工职业生涯规划。确保每一名员工，都能在杰正物业真正学到行业内最好的专业技能，以及各个专业所必备的行业知识，同时持续不断进行新知识、新技能、行业最新信息的获取，保证每位员工可以在行业内保持竞争力。

搭建物业管理系统

由线下报修改为线上报修，由单一的报修模式改为系统运行，同时系统自动对所报修事项进行分类，为日后做分析提供了有力的数据支持。管理层及租户都可根据自己的权限看到维修的进程。能源数据系统的录入也同时起到了同比、环比分析的作用，同时杜绝了跑冒漏等现象的发生，为日后合理化运行奠定了良好的数据支持。PM2.5等空气质量数据的录入，让租户更好地了解了大厦的正常运行、空气质量。

外国专家参与审议图纸

能源管理

通过聘请第三方进行能源审计，对大楼进行了综合性的能源评估，进行相关调整：

1、通过热扫描对大厦玻璃及对外有缝隙的区域进行封堵，提升大厦的整体保温效果。

2、对地下车场进行LED灯光改造，车道灯改为16W雷达感应LED灯，待机时为5W。

3、大厦主要用水为公区洗手间用水及保洁清洁用水，目前大厦内采用的器具均为节水器具(如小便斗、马桶、感应水龙头)，每天对大厦内的用水量进行抄表录入系统，即起到了数据对比作用，又起到了防止跑冒漏的现象。保洁日常用水建议较脏的拖布指订时间到B2层药剂间统一进行清洗，能起到一定节水的作用。

4、在BOMA专家的指导下重新梳理了大厦新风机组运行模式，二氧化碳由3次检测改为1次检测，同时更改了大厦新风机组运行逻辑关系，达到最佳的运行模式。

5、对大厦内高照度的光源进行整改。根据灯光使用标准，对大厦内的灯光采样照度仪进行检查，对超出照度的光源进行调整，达到使用标准及节能要求。

6、对现场小厨宝的出水温度进行定期调整。每年5月、11月季节转换时对小厨宝的温度进行调整，冬季调整为40℃，夏季调整为30℃，两种转换模式。

7、对大厦内灯光的时间控制模式调整：6:50-20:00为公区全开模式，20:00-6:50为消防应急模式;车场灯光控制时间7:50—21:00为全开模式，21:00-7:50为夜间模式(车位灯关闭、车道灯常开，待机时为5W)。

高品质下的高业绩

杰正中心从2015年4月正式启用，到现在4年多的时间，出租率高达95%。主要入驻的企业类型以金融管理类为主，如证券、基金、银行等，还有房地产、互联网、健康环境、科技发展等类型，可以说是商务精英汇聚中心，楼内半数以上租户为世界500强企业及国内外上市公司及其子公司。

杰正中心在硬件方面总体达到国际先进水平的前提下，为进一步提升软件服务水平，达到保值、升值、可持续运营和发展的目标，在建成之初即引入仲量联行(JLL)国际物业管理公司做招商、物业等咨询服务及驻场服务。之后于2018年又引入BOMA运营先进理念，成为BOMA白金会员，按照BOMA写字楼资产运营理念，斥重金全面进行软硬件升级改造，整合管理队伍，打造国际化物业管理体系，培养了一支具有国际管理理念和水准的团队，于2019年5月17日通过BOMA COE认证。

获得COE认证并不是终点，而是楼宇运营管理的全新开端。在搭建国际运营管理体系的基础上，青岛杰正中心管理团队将通过持续优化，提升运营管理效率，节约运营管理成本，打造国际优质资产。