大连华信软件园：精细化服务IT业

原载于《现代物业•新业主》2019年9期/总第470期
 

大连华信（国际）软件园
 

大连华信(国际)软件园位于辽宁省大连市高新园区黄浦路977号，2014年3月竣工投入使用，占地面积8.75万平方米，建筑面积16万平方米。1号楼为地上11层、地下2层;2号楼为地上4层、地下2层;4号楼A区为地上9层、地下1层;B区和C区地上7层、地下1层。其中1号楼为写字楼，2号楼为餐饮楼，4号楼A区、B区为员工宿舍，4号楼C区为宾馆、咖啡厅、便利店及快递中心。
 

业主单位：大连华信计算机技术股份有限公司(以下简称“大连华信”)
 

设计单位：北京时空筑诚建筑设计有限公司
 

物业管理：豪之英中国(2013年至今)
 

2016年度荣获优秀大厦奖，2017年度荣获辽宁省省长质量奖，2017年荣获中国电子工程设计院智能与绿色技术研究所评定大连华信软件园为绿色建筑。
 

豪之英中国(以下简称“豪之英”)项目经理曲盛群向《现代物业》介绍，豪之英始终如一贯彻执行绿色、节能、低碳、环保、高效、舒适的管理理念，在日常运行中充分体现节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、员工办公环境舒适度等标准。
 

豪之英的核心价值观：现场第一，细节至上。
 

建设特色和亮点
 

绿色
 

该项目是集办公楼、餐厅、公寓、运动休闲场所于一身的综合性自用软件园区，属于甲类建筑，在设计建设之初严格执行国家《公共建筑节能设计标准》。项目的总体设计理念是提倡节能、环保、低碳、绿色。绿色节能理念在前期建设和后期运营管理中，都得到有效实践。
 

抗震
 

建筑结构类型为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，抗震设防烈度为7度，主体结构耐久年限50年。地下二层平时为车库、车库配套用房及设备用房，发生战争时为六级二等人员掩蔽所。
 

隔音
 

建筑外墙均设计为幕墙体系，按国家标准《建筑幕墙气密、水密、抗风压性能检测方法》(BG T 15227-2007)等级的要求进行抗风压变形、抗空气渗透、抗雨水渗漏等性能检测、隔音、保温。透明幕墙采用钢化低辐射中空玻璃。框体采用断热型材，且经氟碳喷涂处理。内外门窗空气计权隔声量应≥45dB，在室内几乎听不到室外公路上车水马龙产生的噪音。
 

耐火
 

项目整体造型遵循简约要素，并无大量装饰性构件。建筑类别为一类高层民用建筑，耐火等级为一级。
 

节能设计
 

该项目属于甲类建筑，严格执行国家《公共建筑节能设计标准》。为了达到项目设计绿色环保要求，采取如下方法：
 

1、各朝向窗墙比为：东 0.49(<0.7)、 南 0.49(<0.7)、 西 0.30(<0.7)、 北 0.33(<0.7)。
 

2、透明屋面占屋面比值：M=0.104(<0.2)。
 

3、玻璃采光顶采用夹胶安全玻璃，传热系数K=2.3。玻璃天窗内设置自动电动遮阳卷帘，可开启的高侧窗设电动的机械开窗机。
 

4、楼板核心区域承重：1,600kg/m2，机房承重：700kg/m2，为将来云数据扩展机房承重提供了可能，并为将来机房增加设备提供了预留空间，这些在当时都是非常超前的设计考虑。
 

5、楼体大堂墙面采用花岗岩石材，打磨出镜面效果，大堂地面也采用花岗岩并通过火烧石工艺处理成防滑地面，由豪之英定期进行打蜡保养，保障石材干净整洁如新。
 

变风量系统
 

办公综合楼采用变风量系统，空调机组采用变频风机，冬季、夏季按照需求的风量变频运行，变风量末端，自带热水盘管，冬季供热、夏季关闭。房间内区域采用单风道的VAV变风量末端，冬季和夏季都送冷风，外区采用风机动力型。过渡季节采用新风量为总风量的50%运行，以提高舒适度，减少能耗。增加三套过渡季节板换，利用冷却塔冷却水进行冷热交换，达到无需开启制冷机组即可供应冷源的目的，并最大限度地发挥变风量系统的节能作用。
 

太阳能发电
 

项目采用无逆流太阳能并网发电系统，系统采用了当时世界上单板最高转换效率、最长历史见证品质的日本京瓷多晶硅太阳能电池板，并使用高转换效率、高稳定可靠性的太阳能逆变器。在太阳光照度达标的情况下，可以保证1#楼1F-11F全部照明用电和所有空调机组用电。太阳能并网发电系统从设计、选址、施工、调试到维保全部由日本京瓷完成。
 

太阳能热水系统，采用皇明太阳能全玻璃真空集热管(当时真空管吸收比最高达到92%)，可以保障2#楼所有餐饮部门热水用水量和健身中心热水洗澡用水量，也可以同时保障4#楼男女宿舍热水洗澡用水量和宾馆客房热水洗澡用水量。
 

气体灭火系统
 

园区变电所采用了气体灭火系统，可以在有火情时最大限度地保障电气设备剩余价值。地下停车场喷洒系统采用预作用系统，无需保温和电伴热处理，无需防结露。
 

钥匙使用安全
 

整个园区的钥匙系统分为设备间钥匙和开发间钥匙两部分。设备间钥匙领取使用必须进行登记，并设有专门的钥匙柜放置。开发间钥匙是开发间紧急备用钥匙，领取使用必须由部门经理助理级别以上登记领取。这种方法确保了钥匙使用的安全性，也是日式管理在钥匙使用上的一大特色。
 

节水设计
 

办公楼3F、4F卫生间使用TOTO自动马桶盖，具备加热和冲洗功能。其他楼层卫生间全部使用TOTO洁具。每个楼层设有两个饮水间，24小时供应大桶饮用水，14小时供应五级过滤的开水和直饮水，能极大方便员工的各种需求。
 

污水、废水和雨水回收处理
 

园区内所有的污水、废水和雨水全部回收作为中水水源，经过中水设备二次处理后用于卫生间冲厕和园区绿化，获得了良好的经济效益和生态效益。
 

自主开发楼宇控制系统
 

豪之英华信项目班车服务
 

华信软件园采用了自主开发的楼宇控制系统，设计了总计超过6,500个控制点，可以完全实现楼宇设备的自动化。所有空调机组均设置动态平衡调节阀及温、湿度感应器，根据室内温、湿度调节冷水管动态平衡调节阀的开启，以及加湿阀门的开启度，可以最大限度地节省能源。当负荷发生变化时，温度感应器控制动态平衡调节阀调节冷冻水流量，从而使负荷侧流量发生变化，流量变化会引起供回水管上压差发生变化，进而控制变频水泵的频率变化运行。所有运维系统的控制节点和数值变化，每天18小时通过大屏在公共区域进行公示。
 

空调机组的新风电动阀与机组联锁，并设置设备运行状态的监测与故障报警，所有的报警全部通过网络实时发送，不同的报警与故障会发送到相关负责人的电话和邮箱(提前预置)。所有空调系统均与消防报警中心联锁，一旦发生火灾，除消防补风系统外，由消防中心统一切断电源。
 

冷冻系统均设计自动控制系统，能进行系统参数(温度、压差等)和数据显示，机组会对各种异常运行条件进行监测、记录和保护。冷水机组、水泵、冷却塔等设备联锁启停，对系统冷热量的瞬时值和累计值进行监测，冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔等设备联锁启停，对系统冷热量的瞬时值和累计值进行监测，冷水机组优先采用由负荷冷量优化控制运行台数的方式运行。
 

变电所的供电系统中高压系统采用集中计量，低压系统按节能考核要求设监测分表，所有控制柜中的负荷运行情况、电量抄记已经全部实现由软件实施，所有数据全部存储于云数据中心。
 

物业管理特色：始终如一坚持细节至上
 

大连华信是日本最大的离岸软件承包商，合作客户有大和总研、日本电气、NTT、日立、瑞穗株式会社、TIS、新日铁株式会社、三菱电机、关西电力、松下电气、富士通、野村综合研究所等，同时也是微软、IBM等软件开发合作供应商。由于合作方包含了诸多政府、企业、事业单位和世界500强企业，要求物业日常管理、服务质量、安全防护必须达到ISO标准要求。
 

曲盛群介绍，豪之英接管华信软件园项目以来，配合软件园进行ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系、OHSAS18000质量安全管理体系、ISO27000信息安全管理体系认证，用一贯的规范管理运作模式对设备的运行管控、楼宇照明、空调运行、耗材等进行重点管理。
 

华信软件园大堂

驻守人员日式培训
 

在豪之英大连华信软件园项目团队组建之初，选拔合格的管理干部(部长级以上)送至日本接受日籍专家的专业培训，在系统地掌握日式楼宇的管理理念和模式后，再派到华信软件园担当管理干部，负责楼宇运行管理。
 

消防安全
 

为了增强华信全体员工的日常消防安全意识，项目安管部每年都会进行春秋两次消防演习，可以使员工更好地掌握大厦消防设施设备及消防疏散逃生路径。
 

访客精准识别登记
 

项目安管部按照华信软件园信息安全要求，全天24小时利用3D智能办公软件对来访人员进行精准识别。来访人员在得到访问许可时，为其办理安全区域临时访客卡，方可在授权区域进行活动，否则将进行劝离。
 

超规物品管理
 

员工携带物品(超过规定的体积)出入安全区域时，必须携带由其部门经理和部门信息安全主管签字发放的设备出入申请单，在规定的通道由安管员现场核对设备数量和资产编号，申请单与出入物品相符给予放行并签字确认，部门应该存档保存五年，否则严禁出入。
 

清洁
 

保洁部按照班次分为定期清扫、特殊清扫等不同工作模式。园区清洁均采用绿色环保品牌清洁剂，作业不同区域使用的保洁毛巾会按照颜色进行分类管理。对园区玻璃外墙每年定期进行清洗，保证玻璃幕始终光亮如新。
 

垃圾分类近期是热门话题，但曲盛群说，在该项目，垃圾分类一直是一项基本服务。保洁部对垃圾分类制订了管理标准，让该项目成为大连市高新园区垃圾分类的标杆企业，对ISO14000环境管理体系认证起到促进作用。
 

防灾中心
 

该项目设有24小时防灾中心，中心内集成了消防控制系统、楼控系统、安防监控系统、太阳能发电系统、电梯控制系统、停车场系统、门禁系统、变电所供电运行系统等所有核心控制设备，这种控制模式有效地提高了后期管理效率，并有利于灾害发生时的风险管控。
 

日式5S管理
 

在华信软件园竣工之际，豪之英采用了当时比较先进的日式5S管理系统，建立了建筑物主体楼及附属建筑、设备设施及装修设施的管理台账系统，详细记录每台设备的出厂日期、安装日期、施工单位、生产单位、保修年限等。每年对设备进行定期点检，并对影响运行的设备进行会诊，提出评估报告，所有数据全部存入云数据中心的运维系统数据库，逐渐形成大数据，通过计算机对所有的设备设施进行分析评估，实现设备设施全生命周期管理。项目在日常运营管理中全部采用网络化、智能化、集成化，最终形成无纸化办公环境。
 

注重商务服务
 

大连华信软件园属于业主自用物业，商业配套有1号楼4楼配套咖啡厅，聘请了专业咖啡师和面点师，提供冰激凌现场制作、糕点当天制作服务。据统计，咖啡厅日接待近400人次。
 

4号楼专家公寓位于华信软件园北区，四面环山，自然环境非常优美，是一座内部配套有咖啡厅、商务中心及VIP休闲室的高档公寓。
 

信息化技术：发挥各自优势
 

大连华信是日本最大的离岸软件承包商。曲盛群表示，IT行业本身是非常活跃的一个行业，IT行业从业者具备较强的专业性，这也决定了IT从业人员的独特性，特别是像软件开发等方向对从业人员的专业技能要求都比较高，相对的服务标准要远远高于其他行业。而作为IT行业的服务者，必须时刻跟进客户每天不同的需求变化，随之做出高效的管理服务调整，时刻站在客户的角度为其解决问题。
 

曲盛群认为，作为IT行业的服务者，应该从客户中学习一些新的理念、思维或发展模式。截至2018年度末，豪之英已经与华信研发部门共同开发了三套管理软件，分别为：
 

一、设备运维管理系统。通过管理权限的分配，实时监测整个园区相关的设备设施运行状态。
 

二、资产管理系统。可以实现请款、报销、材料申请、材料审批、材料出入库、材料月度盘点等一系列工作。
 

三、设备维修报修系统。可以实现客户电话报修、客服网络报修、工程部派单、技师现场维修、客户现场签证确认、网络清单、电话回复客户满意度等流程。
 

在日常管理中，依托华信云数据中心，现场管理使用运维系统、资产管理系统和报修系统，对各种运行数据进行存储和运算，最终形成大数据并存储于云数据中心，有利于对设备设施运行进行管理、处理、分析、判断和优化。
 

自用楼宇对物业服务有高要求
 

大连华信软件园是集办公楼、餐厅、公寓、运动休闲场所于一身的综合性自用节能环保软件园区，物业服务方面需要面对最终端的用户，提供事无巨细的服务项目，主要体现在：
 

第一、服务的对象。自用楼宇物业服务是对最终用户的直接服务，可以最终关注到用户的办公环境中的空气质量、空气温度、空气湿度。
 

第二、服务的区域。自用楼宇物业服务可以达到最终用户的办公工位、宿舍床位、酒店客房。
 

第三、服务的空间。自用楼宇的物业服务可以涉及材料库存管理、房间家具管理、办公家具库存管理、办公场所规划管理、家具搬迁管理、废弃物处理、危险品管理、垃圾分类处理等。