智慧能源管理体系提升商业建筑资产价值

原载于《现代物业·新业主》2019年6期/总第461期

商业地产行业资产管理的痛点

国内商业地产是否实现了盈亏平衡?提及此处，作为商业运行的管理人员，每人心里都有一些酸楚。在过去几十年的开发过程中，我们通常只注重开发，而极少考虑运维工作。当前，在存量地产中如何提升我们资产的价值，就成为未来发展的关键点。

在这个提升的过程中，我们会遇到很多困惑，因为运维是整个建设周期中的最后一个环节。传统的商业地产开发通常遵循的是各管一段的模式：设计阶段邀请设计大师进行设计;施工单位绘制施工图;工程阶段交由分包商安装;调试阶段，由于国内仅完成了设备系统的简单联动，因而符合未来实际需求的调试其实是缺失的。这样的情况很容易形成漏斗效应，其结果就是综合能效、设备使用效率等其实很难达到及格线。我们身上的担子很重，同时还要面对人力、物力和财力等各方面的支出。那么，如何通过有效的能源管理，来降低商业地产的综合支出?

图1   某项目入驻时间与实际能耗关系图

打造全生命周期智慧高效管理体系

在传统的能源消耗图上，我们可以用数学统计逐12月滑动平均的概念去理解能源趋势。能源消耗上升的原因有两点：一是由于入驻率提高，实际使用的需求增加;二是由于物业管理人员不熟悉或操作不当，造成一些设备的效能未能发挥其应有的水平，从而造成能源消耗增加。

图2   某项目入驻时间与电能、冷量关系图

那么，如何才能使能源消耗下降?从业人员通常会关注两方面：省着用和用得省。

每年我们都会制订指标，要求在能源的使用上相比上年节约一定的百分比，这就是“省着用”。但是，我们并不希望为了节约能源而去关停一些设备，以牺牲舒适度换来指标的完成。所以，其实我们更提倡“用得省”，即虽然能源需求在增加，但是效率同时也在提升，最终输出的绝对值并没有提高。

我们希望在商业地产的运维或管理阶段，都能建立起这样的全生命周期模型。随着入驻率的增加，能源实际使用率也在提升;但是随着使用率和开业率的增加，能源消耗并没有增加;当开业率达到100%时，能源消耗其实已经得到控制，并且有所下降，因为效率得到了提升。

在与几大传统地产开发商合作的过程中，我们发现，他们在设计、施工、开业运营、修改等各个阶段都有不同的诉求。因而，在合作的过程我们建立了全生命周期智慧高效管理体系，以满足其各阶段的诉求。我们曾和华润一起编撰“设计指引”，就是为了在设计初期能够控制和优化设备装配。

对于我们运维人员而言，一台闲置的设备也意味着一项支出，因为维护它就会产生成本。那么，这些冗余是否能够合理控制?通常情况下，运维人员无法反映实际数据，假若租户给出的相应指标较高，我们在初建阶段按照这个最大指标去装配，就会导致系统容量过大。如果在施工阶段，我们有实际的数据反馈，那么就可以形成设计指引，回馈到前期的设计阶段。同时，安装过程中还要关注各个细节的联合配置，调试阶段也是非常重要的因素。

在传统概念中，依照规划图纸施工就等于符合设计要求。但是，在很多实际项目中，至少我们在与华润、万科一起打造商业综合体项目时就发现，按图施工不一定就等于符合设计要求。因为过程中缺少一个环节，那就是调试阶段。新车尚有“百公里油耗”的概念，为什么建筑在交付时却没有“使用说明书”，标明建筑的能效、能耗等各方面内容?承载了许多问题的工程完毕之后，到运维阶段往往会更加困难重重。

我们打造全生命周期智慧高效管理体系，就是为了让每个项目在其各个阶段都有它的价值，也让业主意识到我们的价值所在——减少投资、优化配置、提升效率。

我们所管理的5A级写字楼通常都配置了高效的智慧化系统，然而，经过实地调研我们发现，这些智慧化系统并没有真正发挥其应有的作用。在实际应用中，并非安装的传感器越多就越好，数据的可靠性和准确性很重要，因为运维人员要根据这些数据作决策，并体现到日常运维和管理当中。因而，智慧化系统也要结合经验，减少重复投资，尽量高效，以实现关键数据的打通。

图3   全生命周期能源设计指引概要

如何实现商业项目能源(资产)增值

广州45万平方米商业综合体，体现了高效和智能化。其冷冻机房为全国最高水平，且获得了LEED铂金级认证。此项目除了具备传统的能源中心的运行控制系统。我们所提倡的理念包括三方面内容——舒适、节能、资产增值。在商业地产的运维当中，舒适和安全是第一位的，在此基础上如果能够保持运维良好，就会降低成本，体现出资产增值。

舒适

在前期的开业阶段通常会存在舒适方面的问题，我们需要通过再调试以消解这些之前存在的问题。例如，温度梯度较大，证明人们在逛商场的过程中会有较大的体感差异，下面较凉，上面较热。我们希望通过舒适性的改善，来减少垂直温差。

节能

变风量空调VAV系统十分复杂，虽然是甲级写字楼的标配系统，但要用好此系统却并不容易。原本希望借助这套系统实现租户自我调整，但是在实际使用过程中，由于前期存在的诸多问题，如一次装修、二次装修的调整可能会造成很多缺陷，最终，物业管理人员不得不频繁地应对客户投诉并进行手工化调整。因此，在管理的初期，我们针对不同阶段配备了不同的调整方式。因为每一个点都可能成为未来的隐患，所以我们在前期要强调全过程控制，不同的阶段要将不同的管理方法落实到现场管理当中去，封闭这些隐患点。为此，我们也针对一次装修、二次装修、运维阶段的调整策略，总结经验，从而形成相应的方法体系，找到了30多个痛点。在与地产商合作过程中，我们也把这些经验复制到项目管理中，希望能够在前期消除痛点，避免出现物业管理人员接手时问题连连的情况。以往地产商不了解运维阶段的困难，也没有这方面的意识，现在，我们就要让他们意识到这一点，从而会在前期花更小的代价去解决这些隐患。

图4   某项目一次装修、二次装修、运维阶段的调整策略

资产保值和增值

对于设备设施而言，止损就是最大的价值所在。如何止损?

例如，项目中的管路分布图有约上万管路，相当于我们的血管，其中输送的冷冻水就是冷量的来源。通常，管路的某个点堵塞，就需要加大设备的供应量，相当于人体末端血管被堵后要安装心脏起搏器以增加供给。所以对管路每个点的把控就非常重要。对这些管路如何进行布控，是我们所关心的，必须要安排合理，不能给物业管理遗留一堆问题。国家在这方面的规范很简单，只要求“放水的时候水是清澈的”。那么，如何在过程中进行把控?这就要落实到人、关键点和数据上。再如，在设备的冲洗方面，如何进行控制、检查?对末端阀门过滤器的处理，是拆下来检测还是对关键的压力点进行测试?这些都要有相应的方法和体系去进行管理和落实。我们的这些管理方法，都是在一个个项目的实践中总结而得。

很多业主在设备性能方面得到过教训。例如，某万象城项目，冷机COP设计指标是5.9，验收时虽然只有5.5，但仍然通过。然而，经过10年运行之后，由于性能未能按照设计要求验收、调试、投入运行，造成每年冷冻站由于多投入的能源消耗相当于一台冷机的一次性初投资。

这些性能方面的问题，在我们的全过程管理中可以实现在各个阶段的控制。通常情况下，性能问题在设计和施工阶段更容易解决，因为一旦调试满足不了要求，供应商可以随时更换。如果等到移交给物业管理才发现不满足要求，就要花费更多的代价去解决问题。

在传统的信息化方面，我们都建立了很多“高大上”的系统，传感器也装了不少，然而，这些系统运行得如何，存在哪些问题?楼宇的管理者心中自有一本账。很多所谓的智能化系统到后期却只能成为一个“遥控器”，甚至连数据的存储和真实性都不敢保证，那又将如何做出相应的判断呢?

我们希望通过全过程管理实现对能源从早期阶段到运维阶段的全面控制。运行过程中的数据显示，每一年我们都在不断进步，业主也从这些进步当中看到了效果。在提效的过程中，冷站能源院中心的冷量需求虽然在增加，但是实际能源电的消耗并没有增加。在运行的过程中，根据实际应用数据，通过数据化的运维理解系统如何走向高效，找到控制点和改进的方向。

同时，在既有建筑的设备管理、能源管理、运维管理提升方面，我们也深耕不懈。全国各地项目的实施，取得了非常好的效果，节能效果达20%以上。以沈阳大悦城为例，我们对其现有4个区域(ABCD)和即将新增的1个区域(E)进行了整体的能源资产绩效评估。通过3+6的服务体系(3个阶段+6个步骤)，对能耗相关的三大系统【用能系统(冷站、水泵、VAV系统)、能源管理系统、控制系统】、 5个维度(安全、稳定、保障、舒适、高效)开展审查、评估并提出了优化方案。以资产增值收益为例，通过优化设计，现D区空调冷站可作为E区空调冷站使用，E区减少一次性投建(空调系统设备、配套配电设施、机房土建等)成本，合计约2,000万元。通过对沈阳大悦城系统性的以设备通过对设备管理(制冷主机、空调水泵、冷却塔)、系统测评(水系统、空调系统)、智能化评估(冷站群控、计量系统)，能效提升20%以上，节能及增值收益总计超过7,000万元。

图5   异地项目收益综合分析

未来能源(资产)管理的几点建议

金马节能始终强调从基础运维、卓越运维到价值运维的管理体系。基础运维已经完善。卓越运维即通过更高效的数据化采集获取关键信息，让物业管理人员依此作出更完整、高效的决策，从而提升系统效率。价值运维指的是信息收集将进一步全面，设备设施的维护、系统运行的高效也会得到进一步的提升。在从业过程中结合管理和决策方面的因素，其实就可以形成体系化的标准。我们在和开发企业合作的过程中也希望能一起打造这种管理平台和管理体系，以复制到各个项目当中。

第一步，“号脉”等资产绩效评估手段，简单的入门工具。很多项目并不知晓自我存在的问题。引入这样一个标准工具，将“安全风险、节能路线规划”融为一体。让使用者对标，了解自己的项目处于怎样的水平，评估现有运维的安全性风险(例如冷机的通流量长期低于设计值)，评估项目效率提升，舒适性提升带来的节能及资产增值的潜力。最重要的是通过路线规划，明确先做哪一步?投资回报如何?现场实施难度如何?等等。

第二步，标准SaaS服务体系标准能控软件+调适、改进、AI运维等服务。传统智能化产品都是工程模式，前期投入时购买了很多硬件，但是在后期运维的过程中，可能会存在对需求的变更，或者对需求有更加精准的描述。但是由于前期购买的智能化产品是通用化产品，无法满足实际使用需求，此时就存在一个需要弥补的空间。所以，我们借鉴了美国的体系，认为持续性的调试应当放到管理和产品供应当中，因而要结合客户的实际使用需求，不断更新迭代。

现场对话

提问[蔡妙能，台湾物业管理学会会员委员会主委，京镁公寓大厦管理维护(股)公司董事长]：您提到了物业管理行业的预见性，从基础运营到卓越运营的过程。请问您关注的重点是什么?

赵鹏：我们的理念是，基础运营是传统的物业维护、设备设施管理，到卓越运营这个阶段，借助了物联网、互联网等先进手段收集更多数据，从而获得更专业的提升效率、打造高效运营系统的能力。因而，这也是提升或达到卓越运营的一个必要方式。然而资产管理方及物业运行方对现有的设备设施资产状况包括安全风险、节能潜力了解得还不是那么深刻，亟需专业的服务团队来填补这样的市场空白。

提问(重庆城市管理职业学院物业管理专业学生)：您提到生命周期服务自规划设计、施工调试、开业一直到翻新改造，这让我想到，一个产品的生命周期也遵循了从投入、成长，到成熟、衰退的过程。请问，如何让新引进的产品不会过早地进入衰退期呢?

赵鹏：非常感谢你这个问题。我们的全生命周期管理，强调的就是从设计到工程实施，直至运营维护到翻新改造的整个过程。衰退是一个必经的过程，但我希望它进入到衰退期能够越慢越好。这就需要在每个环节做好管控。例如，在设计阶段所预留的一些条线，不要给未来的运营带来风险。通常，基建工程中的隐蔽工程在竣工交付之后，如再想进行维修或翻新非常困难，因而在工程阶段就要关注这些隐蔽工程。

每个阶段都有其关注点，很难在短时间内阐述清楚。我们在管理方法和管理体系当中，逐渐总结和分析，也希望能够有机会与更多的高校学生进行分享，让他们在进入社会和工作领域之前，能更全面地理解物业管理，理解我们在全生命周期践行这个领域中所要关注的重点。

蔡妙能：金马节能在运营和全过程管理中，有哪些特色?请您跟我们分享一下。

赵鹏：与传统开发商的合作过程中，我们发现，对方在每个阶段都有自己的诉求和需求。为此，我们打造了全生命周期的服务体系，以应对开发商在各个阶段的诉求。

服务的过程中，我们也与开发商建立了较好的模式。作为顾问方，有时我们提到的很多点，需要物业管理单位或现场具体操作人员落实，这些点可能产生较大的收益或效益，这部分其实可以落实到日常的物业运维和管理当中去。其中，诸如调试、逻辑分析、数据分析等难点，可能需要更专业的人，我觉得这部分就可以交给节能企业去落实。所以，在和开发商的合作过程中，大家界限明确，不会让对方觉得被占了便宜，我们也很愿意把自己的知识贡献给他们。这就是多次项目合作后总结的一点经验。

作者为金马节能(深圳)科技有限公司华东区负责人。2019现代物业发展论坛“写字楼物业资产运营与管理”现场报道，编辑/艾君