梦想加：用科技连接人与空间

近年来，借着“双创”的浪潮，越来越多的中小企业诞生、繁盛。在一线城市出现了联合办公的身影，甚至在购物中心或者长租公寓也有了这样的办公空间。我国的商业物业目前已经存在供过于求的现象，联合办公通过差别化的运营可以为商业物业注入新的生机。

基于联合办公的良好市场前景，很多地产商也借机入市谋求转型，在存量物业价值的整合与挖掘上做出了尝试。但是正所谓“专业的人做专业的事”，对长期注重开发建设的地产商而言，进入自己并不擅长的运营领域，难免会存在“水土不服”的问题。通过优势基因互补的方式，将自身的部分资源与新兴办公运营服务经验相结合，以实现传统商业物业的升级迭代，无疑是“一剂良方”。

梦想加创始人王晓鲁

成立于2015年5月的“梦想加”，是一个专注科技办公体验的联合办公空间品牌。联合创始人王晓鲁表示，完美的办公体验不仅依赖舒适的空间设计、人性化的管理，科技智能化手段的应用也很重要。

《现代物业》：联合办公、孵化器、众创空间、共享办公，梦想加属于哪种模式?

王晓鲁：我认为不论是孵化器、众创空间还是共享办公，顾名思义，都是与孵化、创业相关的办公空间。联合办公空间面向的客群会更广泛一些，在我们北京办公空间的客户人群中，除了一些优秀的创业公司之外，也有很多如媒体、教育咨询、商贸、公关公司等中小型企业，也有一些央企、民企以及纳斯达克上市公司，他们的整个公司或公司内整个部门都入驻这里办公。与其他种类的联合办公空间相比，我们的办公空间面向的客群更为丰富。同时梦想加也具备一部分与共享经济相关的特性，办公空间一部分的使用者是固定工位，考虑到一些客户的办公时间以及地点非常灵活，除了为其提供流动工位之外，我们也会将一些闲置空间以及办公室的部分区域提供给流动办公客户。

雍和宫梦想加开放工位

《现代物业》：在对租用物业类型的选择上，梦想加是否有针对性的考量?会重点考虑哪些因素?

王晓鲁：物业类型的选择范围还是很宽的。因为我们比较擅长的是空间的升级与改造，所以无论是正常的写字楼，还是老旧厂房、宾馆以及卖场(菜市场)，我们都具备相关改造的经验和案例。在改造、升级过程中，我们的设计以及运营会更多地结合物业周边的配套设施以及商业环境本身来做，能够将老旧物业业态升级为符合现代城市规划以及办公需求的空间。所以我们也做了很多与城市更新、业态升级相关的工作。

重点考虑的因素是地理位置。目前我们在北京所开设的办公空间都是在核心商业区，交通便利，基本上都位于地铁站周边500-800米的位置。

《现代物业》：除了日常的办公所需设施之外，目前梦想加还提供哪些兼顾效率与舒适的配套设施?运用了哪些“互联网+”的元素?

王晓鲁：除了满足客户所需的良好的办公环境、稳定高速的网络配置、便捷的打印服务等最日常的办公需求以外，我们为提供的空间、合作的空间(比如全国的腾讯众创空间)，都配备了一整套智能办公体系，其中包含了很多内容，按照空间布局：从一进门，员工可使用智能门禁以及考勤管理系统;进门后，会议室也配备了智能管理系统，客户通过线上线下都可以预订使用时间，管理者在后台也可以非常方便地管理空间资源，同时我们也为会议室配套了投影、云打印、智能打印等办公设施，帮助客户提高办公效率。

朝外MEN商城改造前(1)

朝外MEN商城改造前(2)

通过一系列空调、新风、安防、用电、灯光管理等智能控制系统的应用，能够帮助提升整个空间以及企业运营管理的效率，大大降低了人工成本。目前我们每2,000平方米的空间管理，只需要配备一个管理者，是非常高效的。比如在梦想加朝外MEN空间，3,400平方米的空间里有几百个灯光照明。如果按照传统运营管理方式，一方面需要对各自的区域管理和驻户进行沟通，另一方面还需要社区运营者走遍社区角落进行检查。而在梦想加的智能管理系统里，通过对区域灯光进行分组，并在后台实现一键控制，仅这方面，每个社区经理每天可以节省近一个小时的工作时间。

朝外MEN空间改造后

其余与能源相关的智能设备，都通过硬件软件的方式集成到梦想加的空间管理后台，如根据空气质量监测启动新风、空间无人状态自动启动安防等，不仅节省人力，同时可以提升空间运营效率、降低成本。

《现代物业》：梦想加所需管理的空间不断扩张，可能最终还是需要靠人力来维护。怎样对空间进行日常的清洁维护与运营?

王晓鲁：物业管理方面的相关工作还是交由专业的物管公司来做，我们更专注于空间本身，与企业、人相关的运营活动，专业的人干专业的事。

《现代物业》：联合办公场所最有价值的一点，是为创业者提供一个交流的空间。梦想加是否从这一角度出发，对办公环境进行设计规划?在促进人与人的交流上，还会采用哪些方式?

王晓鲁：我们拥有一个十几人的设计师团队，在办公环境设计规划方面做了很多工作。一方面在于如何将空间设计得更加舒适、美观、创新，另一方面团队也做了很多与用户体验相关的研发工作。简单来说，首先我们让办公空间这个物业形态得到了更充分合理的应用，能够将空间中原本无法利用的死角、不好利用的位置改造为一些有利用价值的、可供办公使用的空间资源。梦想加在拓展的过程中，接触到了很多改造旧有业态的项目，比如阴暗密集的小商品市场、基础设施较差的菜市场、老式写字楼或宾馆等。改造中，首先划分固定办公专属区以及流动办公共享区，其次在两个区域完成不同功能模块的拼插，将空间实现最大化利用。

梦想加会议室管理系统

除此之外，由于我们是联合办公空间，有很多家公司在一起办公，共享办公资源，为了保障用户能在共同使用这些资源的同时，更好地享受私密、舒适的办公环境，所以每个空间都会有一个内外区的区隔设计，对空间进行功能上的划分，这样可以在满足大家流动办公、使用会议室需求的同时，尽量保证独立办公人群舒适、私密的办公体验。通过对空间进行充分的挖掘和利用，空间的价值比原来只是单纯地用于出租的收益高出很多。

《现代物业》：在社区运营方面，梦想加可提供哪些附加价值?如何在服务好空间中的团队与人的前提下，营造良好的社区氛围?

王晓鲁：每天我们都会组织一些团队活动。我们想做的工作就是将日常的运营人员解放出来，也就是希望他们能够通过智能管理系统以及技术手段的应用，把日常最基础、琐碎的工作直接解决，在节省大量人工的同时，将精力投入到服务、沟通人的工作中去。

我们会从四个方面发现用户需求提供服务：第一，与企业发展所需的服务与支持，通过服务的对接和合作的嫁接，帮助企业更好地发展;第二，帮助企业员工实现更好的职业技能的提升和个人发展;第三，办公空间不只是提供一个办公的地方，也是个人工作与生活相结合的场景，所以我们也会提供很多生活方面的帮助与支持;第四，希望入驻空间的企业与客群都是具有相同价值观的群体，通过组织一些社区方面的活动，让大家能感受到身处在一个“大家庭”之中。

《现代物业》：公司在成长过程中会有各种各样的琐事，会消耗团队大量的时间。对于创业者来说，办公地点和时间的灵活性很重要，如果要满足这些办公需求，还需要配套很多服务，梦想加怎样整合周边的资源?

王晓鲁：关于整合周边资源，我们提供的是一整套的办公服务，在这个体系中，拎包入驻是最基本的。比如说，假如一个企业有办公需求的话，他需要做诸如选址、装修、买家具、配置网络、办公室管理、协调物业管理、打印等各方面的工作和对接，与很多供应商合作才能满足需求。而在这里，用户只需要拎包即可，其他琐事都可以由梦想加处理解决。

目前我们与70多家提供企业、生活服务的供应商进行对接，通过对相关供应商的资质进行筛选，挑选有品质的合作伙伴，为企业员工提供工作与生活方面多样化的服务。梦想加的服务合作伙伴分为四个维度：为发展中的企业提供企业服务、为团队中的员工提供职业技能培训服务、为生活中的个人(欠缺福利的小团队)提供生活福利、为有思想的个人打造兴趣社群等。在中小团队发展的过程中，类似财税法、人力等服务支持是使用比较频繁的。比如“易”后台提供的流动财务问诊服务，在不同的梦想加空间里进行财务方面问题面对面的解答，一个月的时间内对接了数十家企业，就基础财务、融资、股权等问题提供了帮助。

《现代物业》：梦想加目前主要发展地区是哪儿?未来如何布局?

王晓鲁：主要发展地区在北京，今年的扩张速度会比较快，下一步考虑在上海、深圳、广州、成都、厦门等一线城市布局。

《现代物业》：联合空间在不断地成长、扩张，如何利用技术以及互联网对实体空间进行更高效的管理?

王晓鲁：我们使用智能办公系统实现对实体空间的管理，即用科技连接空间与人。首先，利用空间设计将办公空间按使用场景重构。每个人根据自己的身份划分不同的权限，可以使用不同的资源。不论是跨城市、跨地区，还是不同种类的资源都有权限管理。用户的权限，简单讲就是这个用户的微信可以扫码打开梦想加哪几道大门。只能打开外区的一道大门，对应的就是会员身份，代表他可以使用共享区的流动工位、会议室以及活动场地;如果能打开第二道门禁，对应的就是专属办公区的身份，代表驻户除了可以使用外区共享资源外，在专属区拥有固定的办公位。对于后台管理人员来说，园区管理员、空间管理员、入驻团队负责人都会有不同的后台权限，场地管理、身份授权、财务流程以及其他一些报表数据，都会在后台根据权限进行展示。

其次，通过使用智能网络、云投影、云打印等相关功能，可以实现远程办公。第三，通过智能管理体系，实现对空间内的能源、资源的管理，同时软件的平台也可以对空间内的使用者数据进行很好的追踪，通过数据的积累分析，可以更全面地了解每一个企业和每一个人的相关数据，为其提供更贴心、更准确的服务。

《现代物业》：智能系统的应用对于人性化的管理有哪些帮助?梦想加在这方面有哪些实践以及经验?

王晓鲁：为了方便理解，我举个例子。在2,000平方米的办公空间中，大概有200个人办公。以往一个优秀的管理者，需要记住这200个人的五个基本信息：姓名、性别、公司名称、个人职能信息、个人爱好，这些总共是1,000个信息，对于日常运营人员来说，信息量很大，难度非常高。而要对一个企业有所了解的话，只掌握这五个基本信息是远远不够的。所以说，智能系统的应用弥补了很多人员管理的不足，一位梦想加“居民”最多可能拥有48个标签，完整还原了用户画像，管理者通过后台可以全面地了解企业与员工的需求、反馈以及员工对企业、个人未来的关注点，根据画像可以更好地进行人性化管理，提供贴心的服务。因此当我们为其提供服务和信息时，他们会觉得我们对他们很了解。一方面这可能和人与人之间的沟通以及亲和力有关，另一方面则是依靠智能化的系统去完成很多反而是人完成不了的工作。

《现代物业》：有业内人士认为，未来联合办公会向高度标准化、高度个性化与开放的系统等维度发展。您赞同吗?您认为联合办公未来会如何发展?

王晓鲁：关于这个看法我是赞同的。我认为未来联合办公空间这种业态非常具有发展潜力，也希望共享办公能够成为越来越多企业和物业形态的选择，因为这确实代表了一个未来发展的方向。联合办公行业在去年发展速度很快，很多同行涌入这个市场，但是相对目前商业地产的发展规模来说，联合办公其实还处于巨大的潜在市场的阶段。

(原载于《现代物业·新业主》2017第4期/总386期)