作者: 特别策划/本刊编辑 | 2019-02-19 11:41

物业管理杰出人物——张宁

原载于《现代物业·新业主》2018年12期/总第444期

人物履历：

1995年参加工作，在地产公司工程部做智能化工程师，参与建设一座4万平方米的5A甲级写字楼。1997年该项目竣工后成立物业管理公司，张宁被任命为工程部经理，负责整个大厦的机电运行。2000年作为公司的答辩人(拟定项目经理)参加在常州市举行的第一次物业管理公开招投标，以出色的表现最后中标，全面管理一座写字楼，从此开始正式的物业管理生涯。现任泛海物业管理有限公司上海分公司总经理。

行业内担任的最高职位：常州中房物业有限公司(一级资质)总经理(2007年-2010年)，并且兼任常州市物业管理协会副秘书长。

生涯重要管理项目

泛海国际中心，位于杭州钱江新城，由三座超高层甲级写字楼组成，共计17万平方米，设施先进、配套完善，于2011年投入使用。主要业主单位有华夏银行、北京银行、中策橡胶、大唐国际、杭州钢铁、森禾种业等。

杭州泛海国际中心

项目管理亮点

注重前期介入和承接查验。在前期介入时，物业管理单位就从有利于今后运行维护和成本角度提出建议，开发建设单位进行了采纳。在承接查验过程中，按照《物业承接查验办法》，签订承接查验协议，对承接查验出现的问题约定处理办法，及时进行跟进。

在日常管理中，全面导入5S管理的模式。采用目视管理、看板管理、洗澡运动、红牌活动、寻宝活动、定点摄影等方法，全面整理、整顿、清扫、清洁，最后达成全员素质提高的作用。特别是设备机房管理，所有指标信息都有目视化管理痕迹，比如压力、流向、注意事项等。

垃圾房采用5S管理后，标准是在垃圾房里可以就餐而不感觉到任何的不舒适，对固体废弃物的收集和处置采用精细化的管理。生活垃圾按照楼层进行分类，一旦有客户遗失东西需要寻找可以立刻找到。

仓库管理做到物品分类明确一目了然。物品都有最大量和最小量，出入采用先进先出的规则。

维修操作间，工具器材整齐，通过管理看板，对近期的工作安排一目了然。

大楼采用了冰蓄冷系统，利用峰谷电价晚上制冰，白天融冰，达到降低能源消耗的目的。采用先进的BA控制系统，在监控室可以进行空调系统的风量和温度的实时监控和调节，观察电梯运行的状态，设定公共区域照明的开启关闭时间，观测送风机、新风机、排水泵的运行状态并可以进行远程操作。

在安管部设立纠察岗位，由两位高大帅气的安管，以标准的走姿在各岗位进行巡视，及时纠正安管不当行为和提升仪容。

在实施精细化管理的过程中，最大的困难是业主方没有资金，或没有动力。比如机房改造、设施改造与更新。要解决这个问题，张宁认为可以像买手机一样，可以买简约版也可以买标准版，资金充足的话可以买豪华版、限量版。针对经费不足的情况，可以在注重安全的前提下，进行最基本的配置。选用的材料虽然价廉，但是可以达到同样的效果。

生涯最大困境

在一个项目中，业主方十个楼层一起装修，时间紧迫，要求确保开业，业主方未配备专业工程师，机电调试、工程衔接、机电安装、材料运输需要协调，希望物管能积极配合。克服的方法是组建队伍对接施工单位，从实际出发提出建议，从原始图纸着手，建议进行合理优化，合理安排垂直运输时间段，全程参与工程建设，包括隐蔽工程验收、机电安装、机电调试、系统联调、开业前准备等。期间还化解了一次施工单位之间的治安事件。两个施工单位为了赶进度，抢夺电梯使用权，张宁带领物业团队及时进行劝阻，保证了最终顺利开业，获得客户好评，送来锦旗，并宴请了管理团队。“我的同事第一次喝到了茅台，这是对方对我们的认可和感激。”张宁说。

另一次困难是处理务工人员要债纠纷。有的单位年底没有付足务工人员工钱，务工人员以为是甲方的问题，就采取极端措施来要钱。物业管理方制止过激行为，要求对方的组织者出来沟通，要求对方老板出场，当面澄清事实，摆明立场，坚决维护甲方利益，确保在过年前不出现意外。

生涯最受益理念/方法

走动式管理。坚持作为主管、经理、项目总一定要深入现场，要了解项目的每个角角落落。熟悉项目的每个员工，要经常和客户进行沟通。出现问题一定是第一时间到现场了解情况。“切忌在办公室羽扇纶巾，运筹帷幄。”

对待他人真诚。张宁说，讲实话的成本是最低的，面对客户、同事，不需要一大堆谎言去掩盖事实，所以成本最低。做事要有利他之心，要站在对方的立场上考虑问题，客户需要被尊重、被重视、被关心，所以在服务设计上就要体现这些细节。

各级领导要有榜样的作用，保持良好的职业素养非常重要。

注重时间管理，思维导图和任务清单是有效的时间管理工具。每年年底都要求各部门的主管将当年的工作用思维导图进行总结，明年的工作用思维导图做成计划。经过审核以后，塑封张贴在自己的工位前。工作计划内容包括每日、每周、每月、每季、每半年、每年需要开展的工作，以及各项工作的时间节点。对于非计划性的工作，采用任务清单的形式，明确责任人、采取措施和完成时间。监督人进行及时跟进。每年都要给各位主管配发一本时间管理笔记本，记录每天、每月、每周做的事情。并且特别强调，第二象限也就是重要但不紧急的事情是最最重要的事情需要及时进行处理。

养成写晨间日记的习惯。每天早晨用十分钟的时间，将昨天发生的一些事情进行反思复盘。将今天准备做的事情列出计划清单，并且总结昨天做的事情。“不完全都是工作，也会写一些生活类的事情，比如说，晚上一顿美食，一本书的精彩文摘，学习心得等。”

“断舍离”。“断舍离”是日本杂物管理师山下英子创立的概念，断=不买、不收取不需要的东西;舍=处理掉堆放在家里没用的东西;离=舍弃对物质的迷恋，让自己处于宽敞舒适、自由自在的空间。和5S管理中的整理是一个概念。就是留下必需的，清理不必要的。比如，到年底在办公室开展一次“断舍离”的活动。每一个员工对自己工位及周边环境所有的物品进行一次取舍，比如过期的文件、杂志、物品。留下必需的，其他全部进行入库、丢弃、变卖等处理。对于管理区域内的更衣室、备勤室、仓库、宿舍、操作间等，都要开展“断舍离”活动。只留下必需必要的物品，其余全部进行处理。这样下来环境变得美化了，管理变得简单了。

对仓库的管理，定期进行盘点，按照需求进行采购，尽量采用零库存的方式，对于过期的、有问题的产品及时进行清理。

仓库管理分类明确

当然对于个人来讲也要进行“断舍离”。比如对手机里的APP定期进行清理，只保留必需的。

工具采用看板管理

对职业的感悟

“我是误打误撞进入物业行业的。一开始觉得行业地位低，没有发展前景，学不到新东西。当时一心想要回到开发商做工程管理。后来发现回不去了，索性静下心来，认真工作，正好物业行业懂工程的人比较缺乏，获得了重用，逐渐认识到物业管理行业挺适合自己。随着开发商越来越重视物业管理，特别是前期介入、承接查验、服务设计等方面，现在一方面觉得这个行业充满了前景，另一方面，感觉细分领域众多，需要学习的东西很多。比如互联网、物联网、绿色建筑、设施管理、标准建设等。”

“互联网时代，我主要是用手机进行学习。涉及经济、管理、历史、国学、文学等各个方面。这些都是利用业余时间来完成的，只要有碎片时间，一定是用耳机来聆听，用眼睛来看，接受新的知识，不断进行迭代。”