作者: 高彦 | 2018-05-30 14:46

智慧健康办公理念下的写字楼可持续性更新改造

伴随着社会经济的飞速发展与技术的不断进步，在知识型经济越来越重要的今天，企业团体的办公形态以及对办公环境的要求也发生了巨大的变化。有很多二三十年以上房龄的写字楼已经不能很好地满足现在的需求了。这些建筑物的物理寿命还有很多年，但是经济寿命已经大打折扣。为了追求经济效益，把还有物理寿命的建筑物拆除重建比较常见，但是这种做法并不符合今天环境友好型与可持续性发展的理念。

日本在上世纪八九十年代泡沫经济时建造了大量的写字楼。在当时经济过热的特殊时代背景之下，建筑设计理念追求奢华、高大上、造型奇特，由此带来能耗偏高、空间浪费大、维护维修难度大等弊端。由于设计理念的过时以及硬件的陈旧等原因造成其资产价值受到影响。当今日本面临着人口老龄化、劳动人口减少等问题;另一方面，写字楼已不仅是提供工作的场所，而是影响到企业经营的投资对象，写字楼要通过提升品质为促进办公人群的健康与提高知识生产性做贡献，以提升经济的活力，同时还要构筑起优良的社会资产。在可持续性发展的理念之下，日本正在探索与实践如何延长过时的写字楼的经济寿命、改善其品质进行更新改造。

智慧健康办公理念

智慧健康办公理念是日本可持续型建筑协会提出的，旨在实现高效知识型生产场所的同时，让使用者的身心健康能够积极向上，并且提升资产价值。实现这个理念则需要从规划与使用场景上下工夫，激发知识活动的活力，同时利用ICT技术与智能技术改善健康与环境舒适度，促进节能与有效使用资源，以及紧急事态发生时的业务持续性与快速恢复的能力。该理念的模型见图1[1]。

图 1 智慧健康办公理念阶层结构

智慧健康办公理念视角下存量写字楼的诊断评估

写字楼是为租户提供服务的，租户会根据自身的需求选择合适的楼宇入住。在市场化的激烈竞争面前，写字楼业主首先应当对自身情况有清醒的认识，同时还应当了解租户的需求。日本可持续建筑协会开发了一套智慧健康办公理念视角下存量写字楼的诊断评估方法，在以往写字楼基础设施的视点之上还相应增加了租户新需求方面的视点，目的是帮助业主对自己的楼宇有一个客观的把握。

这套诊断评估方法共分为九方面的维度，对写字楼办公区的建筑、设备、室内环境，公共区域，建筑物整体的设计、绿化、抗震性能、应急与安防，能源管理、节能设备等措施，运营与物业管理等总计45项指标进行打分评估。每个维度的综合得分在数据库中进行横向比较后会显示出自己在同类楼宇中的排名。写字楼业主从得分与排名中能够了解到法律法规的合规性、市场竞争力、自身的优势与劣势的情况，找到改进提升的方向，同时还可以把握自身在市场中的位置。

更新改造时的市场定位

经过上述诊断评估找到了自身的不足，如果楼宇的弱项与市场水平差距很大，不采取措施就有可能发展到租户们对楼宇逐渐不满，继而陆续搬走，空置出来的房间因为招租困难而不得不降价，降价之后影响到服务品质，租户更加不满，陷入恶性循环。为了避免这种事态发生应该择机对写字楼实施更新改造。

写字楼业主在决定更新改造时首先要考虑好未来的收益来源是收取租金还是转卖产权。写字楼通过改造提高租金降低运营成本是最标准的想法。但是如果考虑未来转卖给投资人的时候，还应该考虑如何提升资产价值，让投资人能够客观地判断与决策。此时取得相关的认证与评级不失为一种有效的手段。

更新改造还需要做好市场定位。市场有几种方向：一是传统市场。通过更新改造把写字楼的抗震性能、电力容量、楼板承载等租户关注的必要条件提升上去，在传统市场上保持一定的竞争力。二是开拓新兴市场。现在办公形态在向多样化方向发展，有很多新兴行业对办公环境也有不同的要求。面向小众市场为一些特定的行业提供相应的功能与配置，或者提供个性化的客户服务，或者为入住企业提供经营支援等，也是市场定位时的一种选择。

更新改造的要点

以智慧健康办公理念实施的更新改造，需要从提高强韧性、能源与资源、健康与舒适、知识性生产力这几方面着手。依据诊断评估的结果与市场定位，写字楼业主要根据自身情况选择更新改造的方向。

关于强韧性方面，日本租户主要关注的是楼宇抗自然灾害能力，尤其是抗震性能及业务持续性与快速恢复的能力。特别是2011年“3·11”东日本大地震及海啸造成的灾害非常严重，对日本社会的冲击巨大。我国幅员辽阔，每个城市面对的自然灾害威胁各不相同，提高楼宇的强韧性会提升其资产价值。

由于日本是地震多发国家，现代以来的每次大地震日本都会根据受灾情况修改相关的法律法规提高抗震水平。老建筑如果改造首先会考虑进行抗震补强，提高抗震性能。日本抗震补强的技术分为抗震补强、制震补强以及免震补强三种类型，要根据建筑物自身的情况选择合适的技术方案。同时还应当注意建筑外围是否具备施工条件、抗震补强的施工界面与动线是否能够得到保障等因素。

“3·11”东日本大地震不仅直接造成了大量的人员伤亡、城市及建筑损毁、财产损失，而且由于福岛核电站受灾损毁引发日本全国核电站停机。日本核电发电量占比为29%左右，因此核电站全面停机导致日本电力供应严重不足，不得不采取限电措施。建筑物也需要严格控制能源消耗。

日本节能中心发布的数据显示，写字楼中专有部分的能源消费约占整栋大厦的60%(图2)[2]，其中照明占比40%，插座电源占比32%，空调占比28%(图3)[3]。专有部分的节能可以直接帮助租户节约费用提高租户满意度。

图 2 写字楼各部分能源消费占比 图 3 办公区专有部分能源消费比例

降低照明能耗通常从采用节能照明技术与提高自然采光的使用这两方面入手。节能照明技术除了节能灯之外，还有通过传感器以工位为单位进行照明的开关自动控制，以及以工位为单位调节照度与色温实现节能。改造项目的自然采光往往受到建筑主体结构的限制不容易改变开口天井等部分，就需要通过其他手段(例如光管道或者渐变式百叶窗等)把自然光线从窗户导入进室内无法直射到的位置来。

光管道技术，利用内壁是高反射率镜面的管道从室外把自然光线通过反射原理导入室内无法直射到自然光的位置(图4)[4]。

图 4 光管道示意图

渐变式百叶窗帘是通过调整叶片的角度将自然光线反射到室内深部，可以让室内空间达到明亮且不炫目的效果(图5)[5]。

图 5 渐变式百叶窗

除了照明之外空调也是能源消费的大项。降低空调能耗则需要采取综合措施。一是空调系统本身的节能措施。二是提高建筑墙体与窗户等的隔热性能减少热量损耗。三是有效利用自然换气。近年来空调设备的技术进步巨大，今天的空调设备与二三十年前的相比节能效果是十分显著的，如果对空调系统进行改造投入产出比会非常良好。今天的空调系统可以单独进行控制开关与调整温度，一方面发挥了节能的功效;另一方面也为使用者提供了更加个性化的办公环境。此外，现在各种隔热的工艺与材料种类繁多，有很大的选择余地。自然换气是利用室内外的温差或者风压等原理进行换气，在改造设计中要根据建筑物的上下风向设计送风口与排气口。

把自然风与自然采光引入建筑中不仅起到了节能的效果，而且还有益于人们的身心健康，有利于促进知识性生产活动、提高工作效率。还有一点值得注意的是室内的湿度控制。在相同的温度下不同的湿度给人的感觉大不相同。湿度与温度的平衡十分重要。做好湿度的调节既起到了节能的效果，也能提高人们的舒适度，可谓是一举两得。

营造有益于知识性生产力的办公环境，还需要给入住企业提供能适应不同需求的灵活的办公空间、特色风格的装修、便捷的配套设施、优良的ICT基础设施、可靠的安防系统、景观与绿化等。尤其是互联网、文化创意、设计类的企业对这方面是非常重视的。

日本松田平田设计公司总部大厦改造

日本松田平田设计公司是一家知名的建筑设计公司，总部大厦主楼建于1960年，2006年进行更新改造。改造的指导思想是以未来50年持续使用为目标。

这座建筑的层高只有2.9米，由此造成了办公空间的功能性和开放感受到强烈的约束性。为了营造良好的空间效果，改造时打通了建筑中央附近的3层楼的楼板，设计了一处天井，新设计的楼梯在天井中贯穿而过，这种立体的视线和动线的设计可以促进交流(图6)[6]。还有从天井中引入自然的光和风，以及能够让职员们享受休息四季变化的屋顶花园，都是以自然环境为指向的设计。

图 6 日本松田平田设计公司总部大厦改造案例

关于设备维持保全方面，改造时尽可能地考虑到节能环保。例如利用现有室内空间中新设立的空隙空间提高自然通风的通风量，建筑绿化、屋顶绿化，外墙保温材料，以及使用中空玻璃提高隔热性能、采用冰蓄热系统降低人工散热量等措施。天花板采用了单元化的空调机与照明器具，以便对应将来的布局变更。厕所清洗水采用了雨水利用设备和节水型器具。综合以上措施，这个项目获得了CASBEE(建筑物综合环境性能评价体系)改修S级认证[7]。

改造工程包括柱子碳纤维板卷的抗震加固，以及家具施工和洗手间、会议室的改造、设备井的再配置等，每层制订了周密的改造计划。改造施工中公司的人员没有搬迁到别处，而是一边办公一边改造施工，全部工程在6个月的时间内完成。

这个项目除了建筑外装与躯体以外的大部分全部做了更新，集成了各种各样的环境技术，不仅是对地球环境保护、知识生产性的提高、这个时代的要求的回应，更是一种更新模式的创新。由此该项目先后获得了多项大奖。

具有示范意义的是，该写字楼的业主以未来长期使用为目标，以前瞻性与灵活应对未来变化的设计理念为主导思想对建筑进行了更新改造，通过提升硬件方面的品质与运营管理与客户服务水平，从设施与管理两个方面互相配合提升楼宇的资产价值与市场竞争力，实践了智慧健康办公理念下可持续性更新改造。

注释：

[1]日本可持续建筑协会

[2]日本节能中心.写字楼的节能

[3]日本节能中心.写字楼的节能

[4]https://hikari-duct.jp/contents/h-03

[5]https://www.shimz.co.jp/solution/tech080/

[6]http://www.mhs.co.jp/work/1669/mhs-building-renewal/

[7]http://www.belca.or.jp/b92.htm

参考文献：

日本可持续建筑协会·中小写字楼改修手册·2016年

原载于《现代物业·设施管理》2018年2-3期