作者: 娄乃琳 | 2016-07-15 09:18

智慧楼宇数据的挖掘和应用

商务写字楼评价标准与智慧楼宇发展要求

目前，建设智慧城市已经成为我国许多城市的重要发展战略之一。商务写字楼的绿色智慧发展作为智慧城市发展的重要组成部分，理应纳入楼宇的建设、管理、使用部门与单位的发展规划和议事日程。然而，究竟什么样的楼宇才可以被称作“智慧楼宇”，目前却尚未有一个明确的概念。

2014年发布的中国写字楼首部行业标准《商务写字楼等级评价标准》中指出，商务写字楼，是指在统一物业下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。其中又包含两类服务设施：第一类是指商务写字楼租户经营管理公司日常所需的主要城市商务设施;第二类是指供职于商务写字楼公司的员工日常所需的城市生活服务设施。在这个评价标准里，要求从区域与城市设施、场地规划与室内环境、工作场所质量、内部环境与设备设施、运营与服务这五个方面对商务写字楼进行评价。

具体来看，商务写字楼的智能化要求主要包括以下几点。第一，网络及信息布线系统应以光缆为主要传输媒介，以满足客户更宽的信息通道要求。弱电系统桥架应将各个系统配线统一分类考虑，以免交叉干扰。第二，提供移动通信、信号的全区域覆盖，公共区域内有Wi-Fi无线网络的覆盖。第三，应对变配电系统、机电设备、能源进行监控，布控消防报警与联动控制系统。第四，无论是住区还是工作区，安全都是最重要的，所以一定要提供成体系的安保系统。其中，紧急疏散照明是保证写字楼安全最重要的一点。意外或灾害发生的告知时间、盗窃行为监控、楼宇内人员的人身安全等，都应该是楼宇安全服务的重要内容。

商务写字楼是城市楼宇的主体，对其进行绿色化、智能化的要求，本身也是智慧楼宇概念的体现。上海市楼宇科技研究会认为，广义的智慧楼宇概念应该是：在楼宇建设、运营、管理和使用过程中，充分利用包括信息技术在内的先进科学技术，将其与日益提高的材料设备水平、人文科学素养进行有效的整合，把采集到的各类相关信息进行更高层次的处理、交换和分析，使其成为能够提高包括楼宇资源节约、环境友好、信息便捷、服务智能、设施可靠、风险可控等方面运营质量的重要保证，并向相关人员提供确保安全性、舒适性、便利性的工作、生产和生活环境的指南。

关于楼宇智能化、系统智慧化，基本可以包括四个方面。第一，楼宇的应用管理系统。包括系统网络、各种各样的服务软件、物业及设备管理服务、公共设施监控管理服务等。第二，室内空气治理服务系统。室内空气治理是楼宇服务中相当重要的一个环节。在日本的楼宇标准体系里，室内的通风换气是要强制执行的。第三，能源管理及优化服务、智慧园区或社区管理服务系统，包括消防自动化灯光的控制、能源的控制、安防的自动化、IT系统、水气电热、机房及监控系统等。第四，为楼宇进行系统配套服务的灯光照明、电梯、停车场、能源配电站等服务设施系统。

楼宇自动化的系统集成，应该包括楼宇自动化、办公自动化、通信自动化、安防自动化、消防自动化。通过集成打造一个综合管理与分析的平台，达到整体运行的高效能和高效率。当然，还可以根据客户需要，集中其他功能子系统。

此外，还有协调电梯等候时间、电话会议代办、云计算代办、为客户安装室内智能设施等服务，一般属于智慧楼宇特种设备服务的范畴。

智慧楼宇的绿色化以及现代物业管理的智能化

《商务写字楼等级评价标准》指出，所谓绿色工作场所，即在工作场所使用全寿命过程中，最大限度地采用节约资源(节能、节水、节材、提高空间利用率)，减少工作场所的污染，为工作人员提供健康、适用和高效使用的空间。

智慧楼宇的绿色化，要从照明节能水平、空调节能水平、电梯节能水平、电器节能水平、节水总体水平、节约土地资源水平、智慧楼宇环境水平等多个方面进行综合考量，建立起建筑与人之间的交互式发展，从而实现建筑与自然、人与自然的和谐共生。

例如，现在的照明节能灯管虽然存在很多问题，但也可以通过改善做到开源节流。如果使用智能双亮度LED车库灯管，结合声控和微波感应控制方式，就能够在很大程度上解决能源，特别是电能的需求。

发展现代物业，同样是发展智慧城市的重要组成部分之一。现代物业管理是高水平的物业管理，应该顺应人们生活、工作方式的转变，提供与之相匹配的服务项目，为创造新的工作、生活方式提供理论和事实依据。现代物业管理要想融入“智慧城市”，则必须与其他功能部分联动，要充分运用物联网等人机合一的先进技术和系统思想，来突破传统物业管理的理论局限和实践困境。

除了对楼宇进行必要的保护与维修之外，现代物业管理系统还要通过智能化的手段，利用网络平台提供服务，比如餐饮预订、快递服务、交通订票、文秘服务、报修服务、装修服务、电子收费、客户需求代理等。提高对使用对象的人性化关怀，也是现代物业管理智能化的重要体现。

智慧楼宇O2O商业模式思考：以数据为基点，铸造智能生态圈

从智慧楼宇的组成模式上不难看出，今天的智慧楼宇的概念，与以往相比已经发生了翻天覆地的变化。在传统认知里，智慧楼宇的主要目的在于对各种系统进行整合与集成，实现对楼宇物理系统的自动化运营管理。而当整个社会进入信息时代，智慧楼宇的发展方向也随之发生转移。

事实上，作为智慧城市的引申概念，智慧楼宇与传统智能建筑的概念本身就存在一定差别。随着智能建筑技术走向IT化，楼宇的整体设计也应该围绕IT化、网络化、智能化发展，将所有基础信息涵盖设备、照明控制、空气质量等，进行统一管理调动。未来，随着大数据、云计算、物联网等技术逐渐成熟，智慧楼宇的应用不再只停留在系统整合、楼宇自动化、安全保障等方面，而会更加关注如何利用楼宇所采集的信息数据，令楼宇的建设、管理与应用更加智能化。

智慧楼宇的建设重心将从安全管理、以设备建设为中心，逐渐转移到以信息关联、人本关注为中心。举例来说，虽然楼宇自动化系统、安防、消防、电梯等系统之间相互独立，不受彼此控制，但是通过楼宇的监控中心监测每套设备的运转状况，及时准确地提供预报警信息，是可以真正做到对楼宇各个系统的智能控制的。比如与消防、电梯、空调等设备系统进行联动，达到智能监测与控制。此外，还要能够针对这些信息进行整合与智能处理，为商圈或园区、社区的住户提供准确的数据分析。这样一来，不仅能够达到安全管理的目的，还能够实现各种智能型商用。这种服务模式，让用户只需要付出前端的智能硬件成本，即可通过终端分享各种信息数据，不仅节约了投资，而且在操作上也比较简单。

在未来，一座智慧楼宇就是一个新的节点。围绕它，形成一个完整的生态圈，为智慧城市的发展奠定良好的根基。楼宇的自动化系统建设已经非常成熟了，但是对于数据的挖掘和应用却还处于起步阶段，可以说是一块有待开发的蓝海市场。随着市场不断演进，企业需要准确定位自身的角色。如今，很多商圈都期望自建一套运营系统，将商场相关数据分享给利益合作伙伴，并且以数据为基点，铸造更加智能的商圈。以爱马仕为例，它以每周七日为一个周期，对顾客消费量、逗留时长、消费项目、消费喜好、顾客身份、与店员交流状况等数据进行统计，为商场租户提供可靠的数据分析。

由此看来，面向智慧楼宇产业，硬件设备已经不是主战场。站在长远的角度来看，围绕数据产生的各种服务模式才是潜力市场。根据《每日经济新闻》报道，目前在写字楼领域正在出现一种商业模式的革命。以商业园区为例，园区会为入驻企业提供齐全的功能配套，并用集中采购等方式为企业节约成本。园区作为入驻企业和外界进行沟通的平台，也可以为园区内存在上下游关系的企业提供交易服务，从而对企业之间的资源进行整合，并通过这些交易赚取部分差价。目前，这种盈利模式已经比较成熟。

对于白领而言，通过写字楼的微信操作平台，在自己的办公室里，就可以预约公共会议室以及处理一系列行政办公事务，还可以通过微信下单商城的咖啡、预约瑜伽房或健身房等。在智慧办公的规划设计中，绿地集团推出了这种O2O智慧办公模式。线上通过绿地集团自主研发的iWork智慧办公平台，实现随时随地对合作商家进行访问。此外，还有市场上运营已经非常成熟的智慧停车、智能电梯等。这些无疑都是智慧楼宇通过信息与数据的整合实现智能化、人性化服务的体现。

在这个信息化的时代，各个行业都面临着不同的挑战。在未来，只有拥有数据，才能够拥有市场。随着信息化与智能化技术不断深入发展，采用物联网、传感等各类新技术，将每栋楼宇打造成嵌入智能城市系统中的一个信息节点，从而提升整个社区、园区到整个城市的智能化水平，这才是社会未来发展的目标。

(原载于《现代物业·设施管理》2016年第5期)