通过引导与鼓励实现标准的落地和推介
2016年10月20日、21日，BOMA中国2016年会之际，BOMA中国发布了《BOMA合同能源管理工具》和《建筑系统案头参考：商业地产专业人士之楼宇系统维护指南》两本汉化指南，为中国商业地产资产管理添加标准参考。同时，来自中国、美国、加拿大、墨西哥、新加坡等各国行业专家分享了商业地产资产管理最佳实践案例、房地产金融发展趋势、近期商业地产研究报告、资产表现评估、商业地产国际绿色认证、能源管理策略与执行、大型园区再定位改造、国际测量与融资等内容。会议期间，《现代物业》与BOMA国际建筑业主与管理者协会主席兼首席当选官员布莱恩·哈内蒂奥、BOMA加拿大建筑业主与管理者协会主席金·桑德斯、BOMA国际建筑业主与管理者协会副总裁丽萨·普拉茨、BOMA加拿大建筑业主与管理者协会总裁及首席执行官本杰明·瓦尔德就BOMA国际商业地产运营与管理杰出建筑大奖获奖标准、建筑改造如何提升资产价值、怎样提升既有建筑租户满意度、如何将标准推介到二三线城市等方面展开深入交流。
左起：布莱恩·哈内蒂奥、高见、丽萨·普拉茨、金·桑德斯、本杰明·瓦尔德
《现代物业》：北京嘉铭中心获得TOBY奖(编者注：The Outstanding Building of the Year Award——BOMA国际商业地产运营管理杰出建筑大奖)的提名，是中国第一个获得TOBY奖提名的建筑。获得这个奖项可以给建筑带来哪些影响?
布莱恩·哈内蒂奥：TOBY奖是业界最高大奖，如果赢得了TOBY奖，说明建筑不论是在管理流程、管理效果，还是建筑结构等各个方面都是最好的。金·桑德斯其实是业界评选委员会主席，接下来她可以做一些更详细的解释。
金·桑德斯：一般来说，TOBY奖是一级一级进行评选的，我打个比方，北京市的TOBY奖提名是嘉铭中心，之后嘉铭中心可以再参加全国的评选，之后是参加国际评选，是一个逐层筛选的过程。嘉铭中心尽管没有得到最后的TOBY奖，但它获得了提名，它是要和美国、加拿大等世界各个地区的获奖提名者一起去竞争，所以对于嘉铭中心来说也是一个非常重要的肯定。
《现代物业》：如您所讲TOBY奖是业界大奖，有商业地产“奥斯卡”之称。电影“奥斯卡”奖设有最佳男主角、最佳女主角等类别，TOBY奖奖项里面有没有涉及一些类别，具体是哪些?
金·桑德斯：有，按不同的体量、功用分了15大类。比如写字楼也分了体量：楼层数或者面积;还有商业、医院、公共设施，包括新建楼、政府大楼、综合体大楼、场馆等的区分。
《现代物业》：是用什么标准去评估一个项目是否可以获奖?
金·桑德斯：这涉及整个大厦运营的各个层面，比如环境管理、能源管理、建筑物管理、营销与沟通、培训等，所有方面杰出者方可获得本奖项。
《现代物业》：每个国家的情况不一样，对于北京的建筑，在环境质量、空气质量、水质等方面要达到这些指标相对于加拿大来说是很困难的。在参与评选的过程当中，这些标准是否会针对每个国家有一些变化?
金·桑德斯：比如能源方面，在加拿大叫做“能源之星”(energy star)，在欧洲叫“绿色之星”(green star)，虽然名字不同但是里面的要素、标准是一样的，不会降低标准。嘉铭中心能够获得提名，在于它达到了国际标准。
《现代物业》：本杰明·瓦尔德先生以前说过通过BOMA Best要实现一个愿望，使商业地产的自发调节能力增强，而非是政府来管控，或者政府的政策调节，怎样理解商业地产的自我调节?
本杰明·瓦尔德：我不太了解中国的情况，但是在加拿大来说，BOMA Best有很多数据的记录，行业有自己的规范和流程要求。而且这个数据表示这几年不论是从整个行业效益，还是从周围的环境来说，我们都做得很好，不需要政府来规范任何内容。不仅仅是口头说，而是有自己的行业规范，有数据证明，并且可以展示给政府看。但是这个数据不一定一直都是往上的，有的时候有哪一项不好，如果他们自己在监控，哪一项不好他们会找出原因。他们会给政府一个信息：这个行业自己在规范，而且有数据、有书面的内容让政府知道不需要强加的手段。
《现代物业》：布莱恩·哈内蒂奥先生今天的演讲正好是关于建筑改造，您提到建筑改造的目的是使建筑的资产价值得到提升。在中国现在有一个问题，新建筑大量地出现，老建筑的价值已经出现无可逆转的大量下降，很多老的建筑甚至原有的资产价值已经完全没有了。怎么解决这样的问题?
布莱恩·哈内蒂奥：在美国其实很多旧楼会通过自己的翻新，包括功能的改造，来跟新楼竞争，但是它们其实有不同的目标客户，比如新建的楼主要是大客户，而老楼要保证现有的客户。老楼通过更新、改造保持住现有的客户，同时也吸引一些中小客户进来。老楼的价值不是说一定要跟新楼去比，而是自身的一个提高，楼在老化，但是通过改造使功能能够更新，本身的价值在提升，也能够稳定住现在的客户，同时吸引一些目标客户。
《现代物业》：我们知道美国有一些中小城市，因为靠近硅谷所以能获得一种叫做技术型增长的提升，也就是说地产资产价值的提升跟科技企业的成长之间存在一定关系。在加拿大是否也出现这样的情况?
金·桑德斯：因为加拿大是一个十分依靠自然资源的国家，比如像在纽芬兰，原来石油价格很高的时候，经济增长很快，包括房地产价值迅速提升。但是从去年开始，原油价格下降，房地产立马受到很大影响。所以对于加拿大来说，自然资源以及整个的经济状况相应地会影响房地产，经济好地产资产价值也相应提高，如果经济受到影响地产资产价值也会贬值。
圣何塞被誉为“硅谷之心”，相应的楼宇资产得到了技术型提升。
《现代物业》：现在在中国，通过政策引导的方式建了大量的产业园区，或者是大量的新建建筑，但是很多报告显示他们本身的租户满意度并不是很高，租户扩租的意愿也不是很大。怎样提高既有建筑的租户满意度，而不是大量新建各式各样的新建筑?
布莱恩·哈内蒂奥：两个方面，一个是客户服务，客户使用大厦的时候，能够满足他各方面的要求，让他在大厦里面能够感到很舒适、很安全;再一个就是预防性维保，要做到保证大楼的正常运营，比如电梯、地面等各个方面能够保持健康的状态，保证提供一个健康安全的环境。做到这两个方面，就能够提升整个大厦的管理水平和客户的满意度。
《现代物业》：作为BOMA国际来说，组织的架构很高，可以给政府或是给整个产业提一些什么样的建议?
布莱恩·哈内蒂奥：从BOMA国际来说，跟政府有很强的互动，也能依靠自身的权威性给政府一些建议。比如他们有数据证明整个行业的情况是怎样的，不能盲目地发展，以及提出在这个行业最好的实践或者最好的管理应该是怎样的。政府也会跟他们咨询一些数据，比如在政府颁布某个相关规定或者规章之前，BOMA会参与提出意见。
丽萨·普拉茨：政府，还有很多管理政府物业的物管企业，也是跟他们联系特别紧密，比如在整个人员管理的培训以及标准制订这些方面。BOMA有一个360计划，也是会跟政府一起来合作，在管理、成本控制、采购方面都会采用BOMA的标准。
本杰明·瓦尔德：加拿大也一样，无论是从联邦政府还是从省级、市级的层面都是，BOMA也跟政府有常规性的沟通，政府同时也会征询他们的意见。所以在行业的法规或者政策制订的时候，BOMA一定会参与进来，提供相应的意见。
丽萨·普拉茨：美国也一样，从联邦、州、市各级，BOMA也是有参与，比如他们在类似建筑规划委这样的单位有席位，规定新建建筑各项指标、各项数据。
《现代物业》：作为中国物业管理、设施管理的专业媒体，《现代物业》跟BOMA中国的合作差不多有5年了。我们观察到，BOMA中国一直在进行行业相关标准的汉化工作。现在国内的情况，特别在商业地产领域，一些国际化的标准在一定程度上只是在北京、上海两个城市进行推介。中国还有很多二三线城市的商业地产在发展，怎样把这些标准或者先进经验推介到这些城市?
本杰明·瓦尔德：并没有说这个标准只适合大城市或者中小城市，加拿大也有这样的观念，比如二三线城市觉得自己还没有发展好，怎么一下子能运用国际标准?其实只要开始做就好，你要设定一个目标才能有提升。比如二线城市可以对比国际化的标准，发现自己的缺陷现在在哪里，应该怎么去改进。并不是说这些标准只适用大城市，二三线城市一样可以推行，让大家知道自己的目标在哪里、标准在哪里，然后开始做，就会有进步。
丽萨·普拉茨：最重要的就是鼓励物业管理人员、大厦管理人员去做。这个“做”不仅仅是大厦会管理得更好，从业人员的职业发展也会越来越好。开始的时候，没有人做任何标准，只要开始去做，等做成之后，周围的楼宇都会看到，他们也会愿意去做。哪怕再小的城市都有商业楼宇存在，都要管理，应该鼓励他们按照新的标准、高的标准去做。
布莱恩·哈内蒂奥：比如类似BOMA年会这样的会议，也是鼓励二三线城市参与，只要他能学习、能够开阔眼界，知道别人在怎么做，大城市在怎么做，国际上在怎么做，就会看到行业的先锋，会有学习的榜样和动力。
丽萨·普拉茨：同时也是市场的导向，如果要在这样一个竞争中脱颖而出，就要做得比别人更好，这就是标准。
(感谢Bee-clean公司彭强女士提供的翻译帮助)
(原载于《现代物业·设施管理》2017年2-3期)
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