作者: 田继忠 | 2017-02-22 14:43

以发展总部经济提升商务楼宇价值

随着经济全球化和信息网络技术的快速发展，企业组织结构发生了极为深刻的变化，企业总部与生产制造基地在空间上实现分离，即企业将总部向中心城市和经济发达地区聚集布局，而将生产制造基地向更具生产成本优势的中小城市和其他区域布局，并呈现集群化发展趋势，这种现象的日益普遍推动了总部经济理论的产生。总部经济是一种知识高度密集的集约经济，具有占地少，单位面积产生的增加值、税收等指标高，产出贡献大等集约经济特点。发展总部经济有利于推动区域土地集约化利用，提高区域经济发展质量，提升商务楼宇价值和区域综合服务能力，进而实现区域经济发展方式由粗放型向集约化转变。

提高对总部经济的认识深

北京市社会学院中国总部经济研究中心赵弘提出，总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部-制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。总部经济是一种新的经济发展方式，其所倡导的总部与加工基地不断分离的布局模式，实际上是一种在信息经济时代企业资源配置的一种新方式、新动向。

需要强调的是，总部经济是一种高端经济形态，与楼宇经济、CBD经济有着本质上的区别。楼宇经济和CBD经济都是从经济发展的空间载体角度提出的经济概念。楼宇经济是以楼宇为依托进行经济活动，而楼宇的业态组成可以是企业总部等高端业态，也可能是发廊、火车票代售点等低端业态。CBD经济是一种区域经济概念，其经济活动也是依托CBD区域内楼宇而进行，本质上也是一种楼宇经济，有所不同的是，CBD对入驻企业有较高要求，更多的是从事高端经济活动，但并非所有入驻企业都是企业总部。由此可见，无论是楼宇经济还是CBD经济，其发展业态并无明确要求，可以是企业总部聚集发展，也可以是各种业态混合经营。总部经济作为高端经济形态，要求楼宇入驻企业必须是企业总部及与之相关联的商务服务等高端业态，其产生的经济活动既可以在CBD区域内进行，也可以在产业园区内进行，即总部经济聚集区(如北京市丰台总部基地)，而且总部经济的空间载体不仅仅包括企业总部聚集区域，也包括与之相关联的制造基地。

事实上，总部经济是城市经济发展到一定阶段的产物，倡导区域 “功能合作”理念，即总部所在区域和制造基地所在区域分别占据企业价值链上的不同功能环节。总部经济的集聚效应比较明显，其对制造基地所在区域的辐射带动作用也不容忽视。同时，总部经济发展需要一定的支撑条件，如丰富的人才、科技资源，便捷的交通和信息网络设施，完善的专业服务体系，高效的政府服务及良好的制度环境等。

以总部经济推动商务楼宇发展

总部经济作为一种新的经济形态，具有高端性、知识性、集约性等特点，已成为体现城市综合竞争力和现代化水平的重要标志。总部经济通过税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应、社会资本效应等对商务楼宇发展及其所在区域经济社会发展产生积极促进作用。

发展总部经济有利于提升商务楼宇产出能力

承担着研发、营销、战略管理、资本运营等职能的企业总部在商务楼宇中聚集，集中了企业价值链中知识含量最高、价值最大的区段，为商务楼宇带来了可观的循环税收，极大地提升了商务楼宇的产出能力。上海市南京路上的嘉里商务中心在2003年的各种税收就高达1.4亿元，当时被人们惊呼为“嘉里现象”，由此拉开了“亿元楼宇”时代的大幕。深圳市福田区的典型总部企业楼宇——招商银行大厦，2010年实现税收达65亿元，全区税收过亿的“亿元楼”共有50栋。再如，北京CBD各类风格独特的高档商务楼宇以及完善的配套设施，对国内外高端企业总部产生了巨大的吸引力，成为企业总部聚集的重要空间载体，如中国国际贸易中心集中了壳牌石油、IBM、埃克森美孚、通用电气、惠普、马士基等70多家世界500强企业，而在一路之隔的嘉里中心，则聚集了日产汽车、雷诺汽车、西班牙电讯等20多家世界500强企业。企业总部的高度聚集有力提升了商务楼宇的产出效益。2009年北京CBD区域内78个商务楼宇，总纳税额超过74亿元，税收过亿的有22座，国贸中心、华贸中心等5座楼宇的税收均超过5亿元。

发展总部经济有利于提升商务楼宇高端品质

企业总部在选择办公场所或购买总部办公楼时，对商务楼宇办公环境的要求极高，包括楼宇智能化水平、绿色环保、物业管理水平以及周边配套设施建设等。不同类型的企业总部对楼宇的要求也有差别。如研发总部根据其工作相对安静、强度大及保密性等要求，对办公楼宇周边的自然环境要求较高，希望给研发人员提供较为放松的活动空间;管理总部比较注重办公楼宇所在区域的商务配套设施、休闲设施等;采购总部则要求楼宇所在区域交通体系发达，以更好地协调各职能机构之间的关系，节省企业商务成本。目前，许多城市加快已建成商务楼宇的改造升级，以更好地适应企业总部办公需要。如重庆市渝中区制定出台了《渝中区商务楼宇更新改造扶持试行办法》，引导和鼓励业主对陈旧商务楼宇进行“二次包装”再投入，推进商务楼宇低碳化、信息化和智能化发展，以提高商务楼宇承载总部经济发展的能力。

发展总部经济有利于提升商务楼宇及所在区域的综合服务能力

总部经济与现代服务业之间有着密切的联系。众多企业总部的聚集发展和企业活动的高效运营，能够产生大量高端服务需求，带动金融保险、信息服务、科技研发等高端服务业发展，为商务楼宇及所在区域现代服务业发展提供更广阔的发展空间和发展动力，进而带动区域产业结构优化。如上海陆家嘴地区，高端商务楼宇林立，不仅吸引集聚了西门子、阿尔卡特、汤臣、华源、花旗银行亚太区总部、平安保险公司等300多家跨国公司地区总部和国内大企业(集团)总部，而且带动了金融、保险、咨询、会计、律师等一批现代服务企业入驻，现代服务业发达，综合服务能力强劲，形成了服务上海、辐射全国的强大服务能力。

提升商务楼宇聚集总部企业的能力

商务楼宇作为总部经济发展的重要空间载体，其合理建设与管理对吸引总部企业入驻、提升商务楼宇承载能力至关重要。提升商务楼宇聚集总部企业的能力要关注以下几个方面：

制订合理的商务楼宇开发建设时序，保障土地合理集约化利用

目前，有些城市在商务楼宇建设过程中，忽视了自身发展阶段及特点，追求快速建设，建设大量商务楼宇，大搞总部地产，最终演变为低层次的重复建设，造成土地资源的浪费。同时，大量商务楼宇集中建设、同时供应，使得城市楼宇供应量不断攀升，造成楼宇总供给与总需求不匹配，导致商务楼宇空置率过高，租金维持在低水平。因此，城市应结合自身发展阶段特点，对商务楼宇建设进行科学合理的规划、整合和调控，明确全市商务楼宇的建设规模、体量及推向市场的时序，分批、分量、分阶段地加以开发并投入市场，并结合本区域总部经济基础和优势产业发展趋势，适当预留一定规模的发展空间，满足未来更长时期内产业发展的空间拓展需求。

探索创新总部楼宇开发建设模式和管理运营机制，保障总部楼宇建设顺利推进

目前，有些区域在开发建设过程中，往往重视引入大企业、大集团总部，极力满足企业总部的用地需求，将建设权给予企业，建设模式粗放，土地管理机制不健全，用地结构不合理，导致园区开发盲目“摊大饼”，建设进度受制于企业，实体经济发展缓慢。针对此类现象，城市在建设总部楼宇过程中，应通过预留发展空间、增加土地出让附加条件等，掌握一定的商务楼宇规划权、控制权和管理权，并持有一定比例的收益性物业，避免入驻总部企业在获得土地使用权后各自为政;对入驻的总部企业尤其是由企业冠名的总部大楼，加强对其经营业务和办公用地的监督和管理，对不符合入驻要求的企业行为进行及时制止，保证总部楼宇能够真正用于发展实体经济;借鉴国内外商务楼宇开发建设与管理模式，统筹协调楼宇建设、投资服务、产业促进、政策制定、环境协调等相关事宜，制定严格的企业入驻标准和门槛，在项目产业选择、投资规模和投资强度、税收、用地及环境指标等方面，对入驻企业提出明确要求，保障总部楼宇建设稳步推进和实体经济的快速发展。

完善商务楼宇的配套服务设施及软环境建设，提升综合服务功能

有些城市在商务楼宇建设发展过程中更注重办公条件的改善，而忽视了基础设施和商务配套设施的改善和提升。实际上，商务楼宇群除承担总部办公这一核心功能外，还要承担金融商务、商业配套、公共服务和一定的居住等其他功能，既满足自身需要，又能辐射和服务周边其他区域的发展需求。如位于纽约曼哈顿中城的洛克菲勒中心由19栋建筑共同围合起一座“城市的绿洲”，形成集办公、商业及娱乐功能于一体的商务办公设施;面积狭小的东京新宿，也很强调高档商业设施建设，其地下商业空间面积就达到11万平方米。因此，城市在建设商务楼宇过程中，要有意识地协调商务、商业居住等各种功能的用地比例，知名总部聚集区办公、金融和服务类设施与零售商业类设施、居住和其他类设施的比例关系一般为2:1:1;要注重引入会议中心、餐饮、酒店、娱乐场所等商务配套设施，提高楼宇档次和服务质量;进一步完善区域道路交通、信息网络、停车场等基础设施建设，保障总部企业各项活动顺利开展。同时，应借鉴国外楼宇建设经验，在总部环境营造中体现更多的人文关怀，提升商务楼宇高端服务品质，如纽约麦迪逊大道上的IBM总部，将一楼的大厅设计成四季如春的中厅花园供游人参观;位于莱克星顿大街的花旗银行总部，将临街的一楼大厅辟为音乐厅，常年为行人提供免费的管弦乐、爵士乐音乐会。

诚然，总部企业的活动大多在商务楼宇中进行，但总部经济的发展不仅仅依靠商务楼宇作为主要空间载体，而且还需要区域政策、人才、信息等良好的发展环境以及良好的专业服务和配套服务支撑。办公条件良好、配套功能完善的商务楼宇增加了吸引企业总部入驻的“砝码”，是企业总部考虑迁入的先决条件。而发展总部经济是提升商务楼宇价值和发展品质的重要推动力，已经成为商务楼宇建设与发展过程中首要关注的新业态。

(原载于《现代物业•新业主》2012年6期/总第225期)